Bauträger-Verwalter und Inhalt der Entlastung des Verwalters

Leitsatz

• Haftung des bauträgeridentischen Verwalters auf Schadenersatz wegen unterlassener Pflichten im Bereich anfänglicher Baumängelgewährleistungsanspruchsverfolgung (rechtskräftig bestätigt im 17. Jahr nach Abnahme des Gemeinschaftseigentums!)
• Genehmigte Abrechnungs-Entlastung beschränkt sich nur auf das Verwalterhandeln, das in der Abrechnung seinen Niederschlag gefunden hat
• Eine Verwalterentlastung erfasst nur solche Vorgänge, die bei der entsprechenden Beschlussfassung bekannt oder bei zumutbarer Sorgfalt erkennbar waren (h.M.)
• Hinsichtlich des Kenntnisstandes ist auf den aller Wohnungseigentümer abzustellen

Normenkette

§ 21 Abs. 1 WEG, § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG, § 28 WEG

Kommentar

1. Zum Sachverhalt:

Das Gemeinschaftseigentum der Anlage wurde am 10.11.1983 abgenommen; der Bauträgerverkäufer war auch Erstverwalter und Folgeverwalter bis 31.5.1997. Bereits in der Eigentümerversammlung vom 9.4.1987 wurden eigentümerseits Feuchtigkeitseintritte durch die Tiefgaragendecke gemeldet, verwalterseits daraufhin von eigener Firma unterbeauftragte Firmen mit der Untersuchung der Mangelursachen beauftragt. Erst Jahre später wurden dann durch eine bauträgerseits anderweit beauftragte Firma einige Abdichtungsmaßnahmen durchgeführt, die allerdings nicht zu einer gänzlichen Mangelbeseitigung führten. Unter neu bestellter Verwaltung beschloss dann die Gemeinschaft nach weiteren Schadenseintritten im Laufe der Jahre Prozessführung auf Schadenersatz gegen den früheren Verwalter in Höhe von DM 18.000,- (auf der Grundlage eines vom neuen Verwalter eingeholten Sanierungs-Angebots). Zu diesem Zeitpunkt waren anfängliche Gewährleistungsansprüche gegen den Bauträgerverkäufer und auch seine Subunternehmer bereits seit langem verjährt. Neben der Zahlungsverpflichtungsklage (auf DM 18.000,-) ließ die Gemeinschaft auch Feststellungsantrag stellen auf Ersatz eines jeglichen über DM 18.000,- hinausgehenden Schadens, der sich im Zuge ordnungsgemäßer Sanierung der Tiefgaragendecke gegenüber dem bisherigen Sanierungskostenangebot ergeben sollte, sowie auf Ersatz jeglicher Folgeschäden.

Das AG gab der Gemeinschaft zu den gestellten Anträgen jeweils zur Hälfte Recht. Das LG entschied auf Beschwerde und Anschlussbeschwerde 4/5 zulasten des Verwalters und 1/5 zulasten der Gemeinschaft. Die Rechtsbeschwerde des früheren Verwalters in Antragsgegnerschaft gegen diese landgerichtliche Entscheidung wurde vom Senat zurückgewiesen.

2. Aus den Gründen:

a) Der Schadenersatzanspruch hinsichtlich des Zahlungs- und Feststellungsantrags (unter Berücksichtigung der vom LG festgestellten Haftungsanteilsquote) ist unter dem Gesichtspunkt der positiven Vertragsverletzung des Verwaltervertrages begründet.

b) Ein Verwalter ist verpflichtet, die für die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen ( § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG); zur Instandsetzung gehört auch die Behebung von Baumängeln. Weil es aber in erster Linie Sache der Wohnungseigentümer selbst ist, hierfür zu sorgen ( § 21 Abs. 1 und 5 Nr. 2 WEG), beschränkt sich die Verpflichtung des Verwalters grundsätzlich darauf, Baumängel festzustellen, die Wohnungseigentümer darüber zu unterrichten und eine Entscheidung der Eigentümerversammlung über das weitere Vorgehen herbeizuführen (ständige Rechtsprechung des Senats). Können aufgrund von Verletzung dieser Verwalterpflichten anfängliche Gewährleistungsansprüche nicht mehr durchgesetzt werden, haftet der Verwalter für den den Eigentümern dadurch entstandenen Schaden (vgl. BayObLG, WE 1991, 22).

c) Die im landgerichtlichen Verfahren eingeholte Sachverständigenbegutachtung bestätigte die vorhandenen Baumängel und auch die erforderlichen (eingeklagten) Sanierungskosten, die lt. Gutachten aller Voraussicht nach noch den zunächst festgestellten Betrag von DM 18.000,- übersteigen dürften. An die Beweiswürdigung des Tatrichters ist grundsätzlich das Rechtsbeschwerdegericht gebunden; sie kann nur beschränkt, nämlich auf das Vorliegen von Rechtsfehlern nachgeprüft werden ( § 27 Abs. 1 Satz 2 FGG, § 561 Abs. 2 ZPO, BayObLG, ZMR 1988, 346); solche liegen hier nicht vor. Das LG konnte auch von der erforderlichen Sachkunde des Sachverständigen ohne Rechtsfehler ausgehen, war aus Rechtsgründen auch nicht gehalten, ein neues Gutachten einzuholen wie dies antragsgegnerseits erwünscht wurde; allein mit einer Behauptung, ein Gutachten sei unrichtig, kann ein Antragsgegner im Rechtsbeschwerdeverfahren keinen Erfolg haben.

d) Die frühere Verwaltung hätte auch die Mängel rechtzeitig vor Ablauf der Gewährleistungsfrist erkennen können und müssen, wie dies richtigerweise auch vom LG festgestellt wurde.

e) Die Gewährleistungsfrist betrug im vorliegenden Fall nach § 638 BGB 5 Jahre; eine isolierte Vereinbarung nur der Gewährleistungsvorschriften der VOB/B in den Erwerbsverträgen war unwirksam (vgl. Palandt/Sprau, BGB, 60. Auflage, Vorbemerkung vor § 633 Rn. 31). Seit 11.11.1988 waren damit Gewährleistungsansprüche der Wohnungse...