Entscheidungsstichwort (Thema)
Grundsteuer. Erlass. Ertragsminderung. Vetretenmüssen. Umbau. Leerstand. Unvermietbarkeit. Sanierungsgebiet. Sanierungsvereinbarung. Grundsteuererlaß 1997/98. Berufung des Beklagten gegen das Urteil des Bayerischen Verwaltungsgerichts Regensburg vom 15. Mai 2001
Normenkette
Verfahrensgang
VG Regensburg (Urteil vom 15.05.2001; Aktenzeichen 11 K 99.1356) |
Nachgehend
Tenor
I. Das Urteil des Bayerischen Verwaltungsgerichts Regensburg vom 15. Mai 2001 wird abgeändert. Die Klage wird abgewiesen.
II. Der Kläger hat die Kosten des Verfahrens in beiden Rechtszügen zu tragen.
III. Das Urteil ist im Kostenpunkt vorläufig vollstreckbar. Der Kläger kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des zu vollstreckenden Betrags abwenden, sofern nicht der Beklagte vorher Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
IV. Die Revision wird nicht zugelassen.
Tatbestand
1. Der Kläger erwarb 1996 das mit einem Wohn- und Geschäftshaus bebaute Grundstück Marktplatz 9 in W. Er ließ das Gebäude, das zuvor von einer Bank als Filiale genutzt worden war, in den Jahren 1997 und 1998 grundlegend umbauen, um die Wohnungen und Geschäftsräume anschließend zu vermieten. Der Beklagte setzte die Grundsteuer für 1997 und die folgenden Jahre mit Bescheid vom 28. Februar 1997 zunächst auf jeweils 428,40 DM und später mit Bescheid vom 16. Dezember 1997 auf jeweils 354,62 DM fest.
Unter dem 5. Januar 1998 beantragte der Kläger den Erlass der Grundsteuer nach § 33 GrStG mit der Begründung, dass er sein Anwesen in den Kalenderjahren 1997 und 1998 nicht nutzen und auch keine Mieteinnahmen erwirtschaften könne. Denn es liege in einem durch Satzung des Beklagten vom 18. Januar 1996 nach § 142 Abs. 3 BauGB festgesetzten Sanierungsgebiet und müsse grundlegend saniert und modernisiert werden; deshalb stehe das Gebäude leer. Der Beklagte lehnte den Antrag mit Bescheid vom 1. Februar 1999 ab. Ein Grundsteuererlass komme nicht in Betracht, weil der Kläger eine etwaige Minderung des Rohertrages selbst zu vertreten habe. Der Widerspruch des Klägers blieb ohne Erfolg (Widerspruchsbescheid vom 15.7.1999).
2. Der Kläger hat Klage zum Verwaltungsgericht erhoben und vorgetragen, dass die Sanierungsarbeiten, die zum Leerstand des Objekts geführt hätten, nicht von ihm zu vertreten wären, sondern aus verschiedenen Gründen objektiv notwendig gewesen seien. Zum einen habe aufgrund der Sanierungssatzung des Beklagten eine Sanierungsanordnung gedroht. Anstelle einer solchen Anordnung habe er dann mit dem Beklagten am 18. Juni 1997 eine Sanierungsvereinbarung getroffen, mit der er sich zu umfangreichen Umbauarbeiten an dem Haus verpflichtet habe, um die festgestellten erheblichen städtebaulichen Mängel zu beseitigen. Zum anderen sei eine Vermietung nicht möglich gewesen, ohne zuvor die von der Bank als Vornutzerin vorgenommenen Veränderungen am Gebäude zurückzubauen. Im übrigen seien Gewerbeobjekte aufgrund struktureller Probleme in der Region schwer zu vermieten; er habe sich bereits kurz nach dem Erwerb des Objekts um dessen Vermietung bemüht, aber erst zum 1. Januar 1999 einen Mieter gefunden.
Der Kläger hat (soweit noch von Interesse) beantragt,
den Beklagten unter Aufhebung seines Bescheids vom 1. Februar 1999 und des Widerspruchsbescheids vom 13. Juli 1999 zu verpflichten, die Grundsteuer für die Kalenderjahre 1997 und 1998 zu erlassen.
Der Beklagte ist dem entgegengetreten und hat beantragt,
die Klage abzuweisen.
Das Verwaltungsgericht hat der Klage mit Urteil vom 15. Mai 2001 (insoweit) stattgegeben und den Beklagten unter Aufhebung seines Bescheids vom 1. Februar 1999 und des Widerspruchsbescheids vom 13. Juli 1999 verpflichtet, die durch den Bescheid vom 16. Dezember 1997 festgesetzte Grundsteuer für die Kalenderjahre 1997 und 1998 zu erlassen. Zur Begründung hat es ausgeführt, dass der Kläger einen Anspruch auf Erlass der Grundsteuer aus § 33 GrStG habe. Der Rohertrag des Grundstücks sei infolge der Umbauarbeiten vollständig ausgefallen, ohne dass der Kläger das zu vertreten hätte. Das ergebe sich aus der Sanierungsvereinbarung zwischen dem Kläger und der Beklagten, die grundsätzlich und so auch hier anstelle der Anordnung eines Gebots nach § 177 BauGB geschlossen worden sei. Deshalb könne nicht davon ausgegangen werden, dass das Leerstehen des Objekts während der Umbauphase allein auf dem Willen des Klägers beruht habe.
3. Der Beklagte macht mit seiner vom Senat zugelassenen Berufung geltend:
Fehl gehe bereits die Annahme des Verwaltungsgerichts, dass das Leerstehen eines Mietobjekts infolge von Baumaßnahmen, die aufgrund einer drohenden oder tatsächlichen Sanierungsanordnung nach § 177 BauGB erfolgten, einen Umstand darstellten, der zu einer vom Steuerschuldner nicht zu vertretenden Minderung des Rohertrags führen würde. Denn Grund für das Leerstehen sei ausschließlich die Sanierungsbedürftigkeit des Gebäudes, nicht die (drohende) behördliche Maßnahme, die nach § 177 BauGB nur...
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