BayObLG Beschluss vom 02.03.2000 - 2Z BR 183/99

Verfahrensgang

LG Memmingen (Beschluss vom 02.12.1999; Aktenzeichen 4 T 2024/99)

AG Memmingen (Beschluss vom 20.10.1999)

Tenor

Auf die weitere Beschwerde der Beteiligten werden der Beschluß des Landgerichts Memmingen vom 2. Dezember 1999 und die Zwischenverfügung des Amtsgerichts – Grundbuchamt – Memmingen vom 20. Oktober 1999 aufgehoben.

Tatbestand

I.

Die Beteiligte zu 1, die Gemeinde R., verkaufte mit notariellem Vertrag vom 3.12.1998 im Rahmen des sogenannten „Einheimischenmodells” ein Grundstück an die Beteiligten zu 2. In Abschnitt 15 der Kaufvertragsurkunde ist bestimmt, daß die Erwerber das Grundstück auf die Dauer von zehn Jahren ab Vertragsschluß nicht an Dritte weiterveräußern dürfen. Weiter heißt es, daß die Aufteilung in Wohnungs- und Teileigentum „von der Gemeinde R. in diesem Baugebiet nicht gewünscht” sei; die Beteiligten zu 2 verpflichten sich daher, „eine Aufteilung nach dem WEG bezüglich der Vertragsfläche samt dem dort bestehenden Gebäude auf die Dauer von zehn Jahren nicht durchzuführen”. Weiter ist in der Urkunde bestimmt:

Werden diese Verpflichtungen nicht eingehalten, so kann die Gemeinde R. nach ihrer Wahl innerhalb von zwei Jahren ab Kenntnis vom erfolgten Verstoß gegen vorstehende Vereinbarungen verlangen:

1. daß das Grundstück samt Gebäude bzw. das Vertragsobjekt an sie oder einen von der Gemeinde benannten Erwerber übertragen wird, und zwar gegen Ersatz der Erstehungskosten …

2. oder daß der Erwerber an die Gemeinde eine Vertragsstrafe von

   50.000,– DM

zu bezahlen hat, welche innerhalb von zwei Monaten nach dem Abschluß des Veräußerungsvertrages bzw. der Vornahme der Teilungserklärung zu entrichten ist. Zinsen fallen bis dahin nicht an. Danach ist dieser Betrag mit 8 % p.a. über dem jeweiligen Diskontsatz der Deutschen Bundesbank zu verzinsen, höchstens jedoch mit 18 % p.a. Diese Zinsen sind sofort nach der durch den Gläubiger erfolgten Kündigung fällig.

In Abschnitt 16 der Urkunde bewilligten die Beteiligten zu 2 zur Sicherung des Anspruchs der Beteiligten zu 1 auf Rückübertragung des Grundstücks die Eintragung einer Vormerkung; zur Sicherung des Anspruchs auf die Vertragsstrafe bestellten sie im gleichen Rang mit der Vormerkung eine Sicherungshypothek von 50.000 DM mit einem Höchstzins von 18 % jährlich. Die Beteiligten zu 2 bewilligten in der Urkunde auch, die Vormerkung und die Sicherungshypothek in das Grundbuch einzutragen.

Nach Erklärung der Auflassung hat der Verfahrensbevollmächtigte gemäß § 15 GBO beantragt, diese und die in Abschnitt 16 der Urkunde vom 3.12.1998 bestellten Rechte in das Grundbuch einzutragen. Das Grundbuchamt hat die Anträge mit Zwischenverfügung vom 20.10.1999 beanstandet. Der Beginn der Verzinsung der durch die Hypothek gesicherten Forderung müsse sich anhand der Eintragungsunterlagen zweifelsfrei bestimmen lassen. Außerhalb der Eintragungsbewilligung liegende Umstände dürften nur insoweit herangezogen werden, als sie für jedermann ohne weiteres erkennbar seien. Soweit die Verzinsungspflicht zwei Monate nach Abschluß des Veräußerungsvertrags bzw. Errichtung der Teilungserklärung beginne, könne ein nachrangig Berechtigter aber nicht anhand dieser Unterlagen schon bei Bestellung seines Rechts den Umfang der vorgehenden Sicherungshypothek abschätzen. Erforderlich sei daher eine Erklärung, mit der der Zinsbeginn nach den genannten Kriterien bestimmt oder bestimmbar angegeben werde.

Die Beteiligten haben gegen die Zwischenverfügung Beschwerde eingelegt, die das Landgericht mit Beschluß vom 2.12.1999 zurückgewiesen hat. Dagegen richtet sich die weitere Beschwerde der Beteiligten.

Entscheidungsgründe

II.

Das Rechtsmittel ist zulässig und begründet.

1. Das Landgericht hat ausgeführt: Die Beschwerde sei nicht begründet. Daß das Datum des Zinsbeginns in der Eintragungsbewilligung bestimmt zu bezeichnen sei oder sich aus ihr jedenfalls in Verbindung mit jedermann zugänglichen Erkenntnisquellen bestimmen lassen müsse, bezweifelten grundsätzlich auch die Beteiligten nicht. Dies sei hier aber nicht der Fall. Der Zinsbeginn knüpfe an den Abschluß des Veräußerungsvertrags oder die Errichtung der Teilungserklärung und infolge des Wahlrechts der Beteiligten zu 1 auch daran an, daß dieses Wahlrecht entsprechend ausgeübt werde. Wenn sich auch der Zeitpunkt des Abschlusses des Veräußerungsvertrags oder der Errichtung der Teilungserklärung möglicherweise noch aus allgemein zugänglichen Erkenntnisquellen bestimmen lasse, so sei dies für die Ausübung des Wahlrechts der Beteiligten zu 1 nicht der Fall.

Eine andere Beurteilung sei entgegen der Auffassung der Beteiligten auch nicht deswegen angezeigt, weil eine bedingte Hypothekenbestellung vorliege. Unabhängig davon, ob eine solche anzuerkennen sei, verlange der Zweck des Grundbuchs, auf sicherer Grundlage bestimmte und eindeutige Rechtsverhältnisse zu schaffen, einen unzweifelhaft geäußerten Willen, ein bedingtes Grundpfandrecht zu bestellen. Ein derartiger Wille könne den vertraglichen Formulierungen nicht entnommen und auch nicht daraus g...