BayObLG Beschluss vom 02.09.1999 - 2Z BR 61/99

Entscheidungsstichwort (Thema)

Wohnungseigentumssache: Haftung für Vorauszahlungen von Wohngeld vor Eigentumsumwandlung in Gemeinschaftseigentum

Verfahrensgang

LG Augsburg (Aktenzeichen 7 T 2702/98)

AG Augsburg (Aktenzeichen 3 UR II 4/98)

Tenor

I. Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegnerin gegen den Beschluß des Landgerichts Augsburg vom 31. März 1999 wird zurückgewiesen.

II. Die Antragsgegnerin hat die gerichtlichen und außergerichtlichen Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens zu tragen.

III. Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 12.490,12 DM festgesetzt.

Gründe

I.

Die Antragsteller und die Antragsgegnerin sind die Wohnungs- und Teileigentümer einer Anlage, die aus 52 Wohnungen, 15 Raumeinheiten im Dachgeschoß, 15 Kellereinheiten und 20 Garagen besteht. Der Antragsgegnerin, die als Bauträgerin die Teilungserklärung vom 20.8.1991 errichtete, gehören mehrere Räume im Dachgeschoß, die zu Wohnzwecken ausgebaut werden dürfen, und mehrere Kellereinheiten. Wegen der in § 7 der Gemeinschaftsordnung (GO) geregelten Verteilung der Kosten und Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums wird auf den weiteren Senatsbeschluß vom selben Tage (2Z BR 60/99) Bezug ge- nommen. Nach § 7 Nr. 8 GO gilt die Gesamtjahresabrechnung für die Wohnanlage als Wirtschaftsplan für das darauf folgende Jahr, sofern die Eigentümerversammlung nichts anderes beschließt. § 7 Nr. 11 GO bestimmt:

Ist ein Wohnungseigentümer mit mehr als drei Monatsraten im Rückstand, ist der Verwalter berechtigt, die Vorauszahlung der Bewirtschaftungskosten auf den Zeitraum von 12 Monaten neben dem rückständigen Betrag fälligzustellen und zu verlangen.

In einem Nachtrag zur Teilungserklärung vom 17.10.1995 wurden einige der Keller ganz oder teilweise in Gemeinschaftseigentum umgewandelt und die darauf entfallenden Miteigentumsanteile mit anderen Miteigentumsanteilen verbunden. Andere Keller wurden größenmäßig verändert oder aufgeteilt; dabei wurden neue Teileigentumsrechte gebildet und bestehende aufgespalten. Dieser und ein weiterer Nachtrag zur Teilungserklärung vom 3.4.1996, der den ersten Nachtrag in einigen Punkten abänderte, wurden am 4.11.1997 in das Grundbuch eingetragen.

In der Eigentümerversammlung vom 2.7.1997 genehmigten die Wohnungseigentümer die Gesamt- und Einzelabrechnung für das Wirtschaftsjahr 1996 sowie den Wirtschaftsplan für das Kalenderjahr 1997. Die Antragsgegnerin focht diese Eigentümerbeschlüsse an. Ihre Anträge wurden vom Amtsgericht abgewiesen, ihre sofortige Beschwerde blieb erfolglos. Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegnerin wurde im Verfahren 2Z BR 60/99 zurückgewiesen.

Im vorliegenden Verfahren haben die Antragsteller zunächst Wohngeldrückstände für die Zeit von 1993 bis 1996 geltend gemacht. Am 20.1.1998 haben sie beim Amtsgericht beantragt, die Antragsgegnerin aufgrund der Jahresabrechnung für 1996 zur Zahlung von insgesamt 6.498,76 DM und aufgrund des Wirtschaftsplans für 1997 zu Wohngeldvorauszahlungen für die Zeit vom 1.1. bis 31.12.1997 in Höhe von insgesamt 5.991,36 DM zu verpflichten. Das Amtsgericht hat den Anträgen am 28.5.1998 stattgegeben. Das Landgericht hat die sofortige Beschwerde der Antragsgegnerin mit Beschluß vom 31.3.1999 zurückgewiesen. Hiergegen richtet sich ihre sofortige weitere Beschwerde.

II.

Das Rechtsmittel hat keinen Erfolg.

1. Das Landgericht hat ausgeführt:

Die Abrechnung für das Jahr 1996 und der Wirtschaftsplan für 1997 seien rechtmäßig zustande gekommen. Nach den Bestimmungen der Gemeinschaftsordnung seien zu Recht Verwaltungskosten für die nicht ausgebauten Dachgeschoßräume angesetzt worden. Hinsichtlich der Kellerräume sei die Abrechnung zutreffend auf der Grundlage der Teilungserklärung vom 20.8.1991 vorgenommen worden. Die Änderung der Teilungserklärung sei im Zeitpunkt der Eigentümerversammlung vom 2.7.1997 noch nicht im Grundbuch eingetragen gewesen.

2. Die angefochtene Entscheidung hält der rechtlichen Nachprüfung im Ergebnis stand.

a) Aufgrund des nunmehr bestandskräftigen Eigentümerbeschlusses über die Jahresabrechnung 1996 ist die Antragsgegnerin gemäß § 16 Abs. 2, § 28 Abs. 5 WEG verpflichtet, Wohngeld in Höhe von insgesamt 6.498,76 DM für die Dachgeschoß- und Kellerräume zu zahlen, deren Eigentümerin sie im Jahr 1996 war.

b) Soweit die Antragsteller aufgrund des am 2.7.1997 beschlossenen Wirtschaftsplans Wohngeldvorauszahlungen für das Wirtschaftsjahr 1997 verlangen, gilt grundsätzlich das Gleiche. Das Landgericht hat allerdings nicht berücksichtigt, daß die Antragsgegnerin noch während des Wirtschaftsjahrs 1997 das Eigentum an den Kellerräumen verloren hat, die mit den am 4.11.1997 in das Grundbuch eingetragenen Nachträgen zur Teilungserklärung in Gemeinschaftseigentum umgewandelt oder mit anderen Teileigentumseinheiten vereinigt worden sind. Insoweit haftet die Antragsgegnerin für die mit dem Wirtschaftsplan beschlossenen Wohngeldvorauszahlungen nur, wenn sie vor dem Eigentümerwechsel fällig geworden sind (vgl. BGHZ 131, 228/231 f.). Die ist hier der Fall. Die ...