Leitsatz (amtlich)
Die nicht fristgerechte Vorlegung von Wirtschaftsplänen und Jahresabrechnungen sowie die unterlassene Einberufung von Eigentümerversammlungen können die außerordentliche Abberufung des Verwalters rechtfertigen, wenn aufgrund sonstiger Umstände der Schluss nahe liegt, der Verwalter werde zu einer ordnungsmäßigen Erfüllung seiner Verpflichtungen auch zukünftig nicht in der Lage sein.
Verfahrensgang
LG Nürnberg-Fürth (Beschluss vom 28.08.2003; Aktenzeichen 14 T 1619/02) |
AG Nürnberg (Aktenzeichen 1 UR II 322/01) |
Tenor
I. Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner und der weiteren Beteiligten gegen den Beschluss des LG Nürnberg-Fürth vom 28.8.2003 wird mit der Maßgabe zurückgewiesen, dass der Eigentümerbeschluss vom 11.6.2001 zu Tagesordnungspunkt 2 für ungültig erklärt wird.
II. Die Antragsgegner und die weitere Beteiligte haben als Gesamtschuldner die Gerichtskosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens zu tragen; außergerichtliche Kosten sind nicht zu erstatten.
II. Der Geschäftswert wird für alle Rechtszüge auf jeweils 7.500 Euro festgesetzt. Die Beschlüsse des LG und des AG Nürnberg vom 7.2.2002 werden entspr. abgeändert.
Gründe
I. Die Antragsteller und die Antragsgegner sind die Wohnungseigentümer einer Wohnanlage, die von der weiteren Beteiligten verwaltet wird.
In der Teilungserklärung vom 12.1.1999 wurde die weitere Beteiligte für die Dauer von fünf Jahren ab Eintragung der Begründung von Wohnungseigentum im Grundbuch zur Verwalterin bestellt. Die Teilungserklärung sieht vor, dass die Wohnungseigentümer bei Vorliegen eines wichtigen Grundes jederzeit mit einfacher Mehrheit die Abberufung des Verwalters beschließen können. Am 30.3.1999 wurde ein Verwaltervertrag für die Laufzeit von fünf Jahren, beginnend am 1.4.1999 und am 30.3.2004 endend, abgeschlossen. Der Verwaltervertrag verpflichtet die Verwalterin, jährlich einmal eine ordentliche Eigentümerversammlung einzuberufen und durchzuführen und der Eigentümerversammlung den Wirtschaftsplan für das laufende Jahr und die Abrechnung für das vergangene Jahr zur Beschlussfassung vorzulegen.
Die erste Eigentümerversammlung fand am 17.5.2001 statt. Die Genehmigung der von der weiteren Beteiligten in dieser Eigentümerversammlung vorgelegten Wirtschaftspläne 1988/1999, 2000 und 2001 wurde von den Wohnungseigentümern abgelehnt. In der kurz danach anberaumten Eigentümerversammlung vom 11.6.2001 wurde der Antrag gestellt, die weitere Beteiligte als Verwalterin mit sofortiger Wirkung abzuberufen. Der Antrag wurde abgelehnt.
Die Antragsteller haben am 11.7.2001 beantragt, festzustellen, dass der in der Eigentümerversammlung vom 11.6.2001 gefasste Beschluss nicht ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Außerdem haben sie beantragt, einen Notverwalter zu bestellen. Das AG hat mit Beschl. v. 7.2.2002 den Antrag abgewiesen. Das LG hat am 28.8.2003 den Beschluss des AG aufgehoben und festgestellt, dass der Eigentümerbeschluss vom 11.6.2001, nach dem die weitere Beteiligte ihre Tätigkeit als Verwalterin fortsetzen soll, nicht ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Außerdem hat es die weitere Beteiligte als Verwalterin abberufen. Den Geschäftswert für das Beschwerdeverfahren hat das LG, wie schon zuvor das AG, auf 3.000 Euro festgesetzt. Gegen den Beschluss des LG richtet sich die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner und der weiteren Beteiligten.
II.1. Das Rechtsmittel ist zulässig, insb. besteht auch für die weitere Beteiligte ein Rechtsschutzbedürfnis zu (BGH NJW 2002, 3240 [3242]). Das Rechtsschutzinteresse ist auch nicht durch Ablauf der festgelegten Amtszeit entfallen; diese endet erst am 30.3.2004.
2. Das LG hat ausgeführt:
Ein wichtiger Grund für die Abberufung der weiteren Beteiligten als Verwalterin liege vor. Diese habe nämlich pflichtwidrig erstmals am 17.5.2001 eine Eigentümerversammlung abgehalten, obwohl sie bereits am 1.4.1999 zur Verwalterin bestellt worden sei. Eine Abmahnung durch die Wohnungseigentümer liege zwar nicht vor, gerade die ersten Eigentümerversammlungen nach der Begründung von Wohnungseigentum seien aber unverzichtbar. Auch die geschuldeten Abrechnungen seien von der weiteren Beteiligten nicht rechtzeitig erstellt worden. Sie habe selbst eingeräumt, sich wegen anderweitig bestehender Verpflichtungen bei der Übernahme der Verwaltung der Wohnanlage personell übernommen zu haben. Hinzu komme folgender Fehler: Die weitere Beteiligte habe in der Wohnanlage nicht nur die Wohnungseigentumsverwaltung, sondern auch die Mietverwaltung übernommen. Von den Wohnungseigentümern, die der weiteren Beteiligten auch den Auftrag zur Mietverwaltung erteilt hätten, sei ein monatlicher Betrag als Instandhaltungsrücklage einbehalten worden. Die Gelder seien zwar dann später auf ein Gemeinschaftskonto einbezahlt worden, so dass den betroffenen Wohnungseigentümern kein Schaden entstanden sei. Zu einer ungleichmäßigen Erhebung der Instandhaltungsrücklage sei es aber gekommen, weil diese nur von einem Teil der Wohnungseigentümer eingezogen worden sei....