Leitsatz (amtlich)
1. Der Oberflächenbelag von Balkonen, der für die Dichtigkeit der Balkone erforderlich ist, steht zwingend im Gemeinschaftseigentum.
2. Gemeinschaftliche Ansprüche der Wohnungseigentümer können auch gegen einen ausgeschiedenen Verwalter nur von den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich geltend gemacht werden.
Normenkette
Verfahrensgang
LG Weiden i.d.OPf. (Beschluss vom 16.04.2003; Aktenzeichen 2 T 2/03) |
AG Tirschenreuth (Aktenzeichen 1 UR II 5/02) |
Tenor
I. Die sofortige weitere Beschwerde des Antragstellers gegen den Beschluss des LG Weiden i.d. OPf. vom 16.4.2003 wird mit der Maßgabe zurückgewiesen, dass der Antrag als unzulässig abgewiesen wird.
II. Der Antragsteller trägt die Gerichtskosten und die außergerichtlichen Kosten des Antragsgegners im Rechtsbeschwerdeverfahren.
III. Der Geschäftswert wird auf 4.994,32 Euro festgesetzt.
Gründe
I. Der Antragsteller ist Eigentümer einer Wohnung mit Balkon in einer Wohnanlage, die früher vom Antragsgegner verwaltet wurde. Die Verwaltertätigkeit des Antragsgegners wurde spätestens am 31.12.2001 beendet.
Die Teilungserklärung enthält einen Abschn. IV „Inhalt des Sondereigentums und des gemeinschaftlichen Eigentums”. Unter § 1 wird das Sondereigentum beschrieben. Dabei wird in Ergänzung von § 5 WEG festgelegt, dass bestimmte Gegenstände Sondereigentum sind. Die Balkone sind hier nicht erwähnt. § 4 hat folgenden Wortlaut:
Alle Sondereigentümer sind zur ordnungsgemäßen Instandhaltung und Instandsetzung des Sondereigentums verpflichtet. Die Sondereigentümer sind ferner verpflichtet, alle Unkosten aufzubringen, die für das Gesamtobjekt anfallen und diese im Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile zu tragen.
Den einzelnen Sondereigentümern obliegt die Kostentragung für die Instandhaltung und Instandsetzung ihres Sondereigentums, insb. der nichttragenden Innenwände, der Innenseiten der Fenster, der Fußbodenbeläge, des Wand- und Deckenverputzes innerhalb ihres Sondereigentums, der Rollläden, der Estriche, der Abschluss- und Balkontüren und der Garagentore, des Ersatzes zerstörter oder beschädigter Fenster von Sondereigentumsräumen. Die im Sondereigentum stehenden Balkone sind vom jeweiligen Sondereigentümer ebenfalls allein zu unterhalten.
Eine Instandhaltungsrücklage nach Anlage IV. ist zu erbringen.
Die Heizkosten- und Warmwasserabrechnung hat zu 70 % – siebzig vom Hundert – nach dem Verbrauch und zu 30 % – dreißig vom Hundert – nach der Wohnfläche sämtlicher Eigentumswohnungen zu erfolgen.
Für die Abrechnung gelten i.Ü. die Bestimmungen der Heizkostenverordnung vom 23.2.1981 (Bundesgesetzblatt Seite 261 – Teil I).
Die Kosten für Kaltwasser haben die Sondereigentümer im Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile zu tragen, sofern nicht der Verbrauch der einzelnen Wohnungseigentümer durch Messeinrichtungen festgestellt werden kann. Ist dies der Fall, so trägt jeder Sondereigentümer die durch seinen Verbrauch anfallenden Kosten.
In der Eigentümerversammlung vom 22.7.1995 beschlossen die Wohnungseigentümer eine Balkonsanierung. Nach dem Beschluss sollte auf den Balkonböden eine Beschichtung aufgetragen werden, um die Dichtigkeit der Böden wieder herzustellen; die Kosten sollten von jedem Eigentümer nach der Größe seiner Balkonfläche bezahlt werden.
Die Sanierungsmaßnahme wurde durchgeführt, jedoch zeigten sich alsbald nach Abschluss der Arbeiten erhebliche Mängel. Die ausführende Firma ist zwischenzeitlich im Handelsregister gelöscht worden.
Der Antragsteller macht gegen den Antragsgegner als früheren Verwalter Schadensersatzansprüche mit der Begründung geltend, der Antragsgegner habe seine Verpflichtungen bei Auswahl des Bauunternehmers, bei dessen Überwachung und bei der Durchsetzung von Gewährleistungsansprüchen verletzt. Da der Balkon in seinem Sondereigentum stehe, müsse er für die Mängelbeseitigung sorgen. Sein Schaden belaufe sich auf 4.994,32 Euro.
Der Antragsteller hat beantragt, den Antragsgegner zu verpflichten, an ihn 4.994,32 Euro nebst Zinsen zu zahlen. Das AG hat den Antrag mit Beschluss vom 9.12.2002 abgewiesen. Die sofortige Beschwerde des Antragstellers hat das LG am 16.4.2003 zurückgewiesen. Hiergegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde des Antragstellers.
II. Das zulässige Rechtsmittel hat i.E. keinen Erfolg.
1. Das LG hat ausgeführt:
Der Antragsteller sei aktivlegitimiert, da die Kunststoffbeschichtung auf dem jeweiligen Plattenbelag bzw. Oberflächenbelag der einzelnen Balkone aufgebracht worden sei. Die Balkonoberflächen stünden aufgrund der Teilungsvereinbarung jedoch im jeweiligen Sondereigentum. Durch die gemeinschaftliche Entschließung der Wohnungseigentümer zur Durchführung der entsprechenden Arbeiten habe das im Sondereigentum stehende Bauteil nicht den Charakter von Gemeinschaftseigentum erhalten.
Der Antrag sei jedoch deshalb unbegründet, weil es an der Kausalität eines etwaigen Fehlverhaltens des Antragsgegners für den Schaden fehle. Nach dem Vortrag des Antragstellers seien die Arbeiten wegen Durchfeuchtung des darunter liegenden ...
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