Entscheidungsstichwort (Thema)
Ungültigerklärung von Eigentümerbeschlüssen
Verfahrensgang
OLG Düsseldorf (Aktenzeichen 1 UR II 76/97) |
LG Passau (Aktenzeichen 2 T 44/98) |
Tenor
I. Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner gegen den Beschluß des Landgerichts Passau vom 20. Juli 1998 wird zurückgewiesen.
II. Die Antragsgegner haben als Gesamtschuldner die gerichtlichen und außergerichtlichen Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens zu tragen.
III. Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 21 000 DM festgesetzt.
Gründe
I.
Der Firma D. gehören 46 Wohnungen in einer Wohnanlage, die von der weiteren Beteiligten verwaltet wird. Die Antragsgegner sind die übrigen Wohnungseigentümer.
Mit Beschluß des Amtsgerichts vom 30.4.1997 wurde die Antragstellerin zur Zwangsverwalterin der Wohnungen der Firma D. bestellt. Durch Urteil vom 15.5.1997 wurde die Firma D. rechtskräftig zur Veräußerung ihrer Wohnungen verurteilt.
In der Ersatzversammlung vom 4.9.1997 wurde die Antragstellerin, die 5 429,34/10 000 Miteigentumsanteile vertrat, von der nachfolgenden Abstimmung ausgeschlossen. Die Wohnungseigentümer faßten sodann Beschlüsse in folgenden Tagesordnungspunkten:
Tagesordnungspunkt (TOP) II a:
Stimmrechtsausschluß von Wohnungseigentümern, die mit Wohngeldbeträgen im Rückstand sind.
TOP II b:
Abhaltung der zukünftigen Eigentümerversammlungen im Raum Passau.
TOP V:
Entlastung der Verwaltung.
TOP VII:
Verlängerung des bestehenden Verwaltervertrages bis zum 30.8.2002.
TOP VIII:
Die Eigentümergemeinschaft beschließt, sollte mit dem Institutsverwalter der Sparkasse S. keine Einigung erzielt werden, wird das Verfahren zum Entzug des Eigentums (gemeint der Firma G.) angestrengt. Die Kosten belaufen sich auf ca. 26 500 DM.
TOP IX:
Entzug des Eigentums der Eheleute R.
TOP XII:
Beschluß über Sonderumlagen.
Die Antragstellerin hat beantragt, die Eigentümerbeschlüsse für ungültig zu erklären. Das Amtsgericht hat am 29.1.1998 dem Antrag stattgegeben. Das Landgericht hat mit Beschluß vom 20.7.1998 die sofortige Beschwerde der Antragsgegner zurückgewiesen. Hiergegen richtet sich deren sofortige weitere Beschwerde.
II.
Das Rechtsmittel hat keinen Erfolg.
1. Das Landgericht hat ausgeführt:
Die angefochtenen Eigentümerbeschlüsse seien schon deshalb für ungültig zu erklären, weil die Ersatzversammlung nicht ordnungsgemäß einberufen worden sei. Mit der Einladung zur Eigentümerversammlung könne nämlich nicht zugleich für den Fall, daß diese beschlußunfähig sei, zu einer Ersatzversammlung geladen werden. Etwas anderes gelte nur dann, wenn die Wohnungseigentümer eine entsprechende Vereinbarung getroffen hätten. Dies sei hier aber nicht der Fall.
Abgesehen davon müßten die Eigentümerbeschlüsse auch deshalb für ungültig erklärt werden, weil die Antragstellerin zu Unrecht von den nachfolgenden Abstimmungen ausgeschlossen worden sei.
Die Zwangsverwalterin übe ihr Stimmrecht als eigenes Recht aus; ohne Bedeutung sei deshalb, ob die Wohnungseigentümer der zwangsverwalteten Wohnungen gemäß § 25 Abs. 5, § 18 WEG nicht stimmberechtigt seien.
Eine dem Stimmrecht immanente Schranke bilde zwar der Grundsatz von Treu und Glauben, der insbesondere eine rechtsmißbräuchliche Ausübung des Stimmrechts verbiete. Ob eine solche vorliege, könne erst im nachhinein festgestellt werden. Hier sei die Antragstellerin aber bereits an der Ausübung des Stimmrechts gehindert worden. Dies sei unzulässig.
Die Eigentümerbeschlüsse beruhten auch auf den genannten Fehlern. Schon im Hinblick darauf, daß die Antragstellerin 5 429,34/10 000 Miteigentumsanteile vertrete, habe die Möglichkeit bestanden, daß die Abstimmung anders ausgefallen wäre.
Auch der Eigentümerbeschluß zu TOP VIII müsse für ungültig erklärt werden. Der Antrag der Antragsgegner, insoweit die Hauptsache für erledigt zu erklären, sei unbeachtlich. Nur die Antragstellerin hätte einen solchen Antrag stellen können. Im übrigen sei weder ersichtlich noch vorgetragen, weshalb Erledigung der Hauptsache eingetreten sein soll.
2. Die Entscheidung hält der rechtlichen Nachprüfung stand.
a) Offenbleiben kann, ob die angefochtenen Eigentümerbeschlüsse schon, wie das Landgericht angenommen hat, wegen Verstoßes gegen § 25 Abs. 4 WEG für ungültig zu erklären sind.
Zutreffend geht das Landgericht davon aus, daß die Wiederholungsversammlung nach der ersten Versammlung wie diese einzuberufen ist (BayObLG WuM 1995, 500 f.). Etwas anderes gilt nur dann, wenn diese Regelung abbedungen ist (vgl. BayObLGZ 1992, 79/84). Die Antragsgegner tragen zwar vor, dies sei hier aufgrund des bestandskräftigen Eigentümerbeschlusses vom 3.11.1994 der Fall. Auf diesen Eigentümerbeschluß haben die Antragsgegner aber erstmals im Beschwerdeverfahren mit Schriftsatz vom 30.7.1998 hingewiesen. Ob dieser Schriftsatz noch vor Erlaß des Beschlusses des Landgerichts vom 20.7.1998, d.h. vor seiner Hinausgabe an die Beteiligten, bei Gericht eingegangen ist und deshalb zu berücksichtigen war, kann der Senat aus den ihm vorgelegten Akten nicht ersehen. War dies nicht der Fall, da...