BayObLG Beschluss vom 05.12.1996 - 2Z BR 82/96

Entscheidungsstichwort (Thema)

Wohnungseigentumssache: Gesonderte Kostentragung des Wasserverbrauchs durch Teileigentümer im Fall gewerblicher Nutzung sowie nachteilige bauliche Veränderung durch kleine Wanddurchbrüche

Verfahrensgang

AG Freising (Aktenzeichen 2 UR II 16/95)

LG Landshut (Aktenzeichen 60 T 387/96)

Tenor

I. Die sofortige weitere Beschwerde des Antragstellers gegen den Beschluß des Landgerichts Landshut vom 20. Juni 1996 wird zurückgewiesen.

II. Der Antragsteller hat die Gerichtskosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens zu tragen; außergerichtliche Kosten sind nicht zu erstatten.

III. Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 8 000 DM festgesetzt.

Gründe

I.

Der Antragsteller, der Antragsgegner und die weiteren Beteiligten sind die Wohnungs- und Teileigentümer einer Anlage. Dem Antragsgegner gehören mehrere in Teilungserklärung und Grundbuch als „Laden” bezeichnete Einheiten, darunter die Einheit Nr. 1. Die Kosten des Wasserverbrauchs gehören nach § 13 der als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragenen Gemeinschaftsordnung zu den Bewirtschaftungskosten und werden nach der Größe der Miteigentumsanteile umgelegt.

Nach § 2 der Gemeinschaftsordnung dient das Gebäude Wohn- und Geschäftszwecken; im Rahmen dieser Zweckbestimmung kann jeder Eigentümer sein Sondereigentum ungehindert nutzen. Zu anderen Zwecken darf es nur genutzt werden, „soweit nicht öffentlich-rechtliche Bestimmungen des Wohnungsrechts entgegenstehen.”

In einem der Läden entnimmt der Antragsgegner aus dem Leitungsnetz wöchentlich ca. 1000 bis 2000 l Wasser, das er „behandelt” oder „veredelt” und in Flaschen abgefüllt gegen Entgelt vertreibt.

Weiter ließ er in zwei seiner Läden eine Fußbodenheizung einbauen und zu deren Entlüftung die Wand des Gebäudes knapp über den Erdboden an acht Stellen mit Öffnungen von ca. 10 cm Durchmesser durchbrechen. Für den Antrag, den Antragsgegner zur Beseitigung der Mauerdurchbrüche aufzufordern und ihm hierfür eine Frist von einem Monat zu setzen, stimmte in der Eigentümerversammlung vom 4.4.1995 nur der Antragsteller, während sich die zwei weiteren Beteiligten der Stimme enthielten. Die Versammlungsniederschrift hält hierzu fest, daß „mit Stimmenthaltung” der weiteren Beteiligten und „Ja-Stimme” des Antragstellers eine „Beschlußfassung nicht möglich” sei.

Der Antragsteller hat beantragt, dem Antragsgegner die Entnahme von Wasser zu gewerblichen Zwecken aus dem Wassernetz der Gemeinschaft zu untersagen, ferner ihn zu verpflichten, die von ihm ohne billigenden Beschluß der Wohnungseigentümer vorgenommenen Mauerdurchbrüche fachgemäß zu beseitigen. Das Amtsgericht hat den Antragsgegner mit Beschluß vom 29.1.1996 unter Einräumung einer Frist für die Verschließung der Mauerdurchbrüche antragsgemäß verpflichtet. Auf die sofortige Beschwerde des Antragsgegners hat das Landgericht mit Beschluß vom 20.6.1996 diese Entscheidung aufgehoben und die Anträge abgewiesen. Der Antragsteller hat dagegen sofortige weitere Beschwerde eingelegt.

II.

1. Das Landgericht hat ausgeführt:

Der Unterlassungsantrag sei nicht begründet. Die Nutzungsregelung in der Gemeinschaftsordnung, daß das Gebäude „Geschäftszwecken” diene, sei maßgebend und bedeute im Zusammenhang mit weiteren Regelungen der Gemeinschaftsordnung, daß der Antragsgegner sein Teileigentum im Erdgeschoß nicht nur als Laden, sondern in jeder gewerblichen Weise nutzen dürfe. Da die Gewerbetätigkeit des Antragsgegners von der vereinbarten Gebrauchsregelung gedeckt sei, komme es auf die Menge des verbrauchten Kaltwassers und eine damit etwa verbundene unzumutbare Kostenbelastung der übrigen Wohnungseigentümer nicht mehr an.

Im übrigen wäre die gewerbliche Nutzung durch den Antragsgegner wohl auch durch die Zweckbestimmung als „Laden” gedeckt, solange er sein Gewerbe nur während der üblichen Geschäftszeiten betreibe. Denn dann würde diese Tätigkeit – Veredelung des Wassers im Geschäftsraum, dessen Abtransport und Weiterverkauf außerhalb der Geschäftsräume – nicht mehr stören oder beeinträchtigen als der Betrieb eines gewöhnlichen Ladengeschäfts.

Schließlich erlitten die übrigen Wohnungseigentümer durch die gewerbliche Wassernutzung keinen finanziellen Nachteil. Denn nach der Aussage des als Zeugen vernommenen Verwalters werde der Wasserverbrauch in dem Laden über den eingebauten Zwischenzähler gesondert erfaßt, dem Antragsgegner in Rechnung gestellt und der Betrag dem Wasserkonto der Gemeinschaft gutgeschrieben. Der Antragsgegner habe erklärt, daß er über die Abwassergebühren eine mündliche Vereinbarung mit dem Zweckverband getroffen habe, wonach das von ihm gewerblich genutzte Wasser vom verbrauchten Frischwasser abgezogen werde und in der Abrechnung nicht erscheine, so daß die Gemeinschaft auch hierdurch nicht belastet wäre. Diese Erklärung des Antragsgegners werde durch die Jahresabrechnung 1995 untermauert. Vom in der Jahresabrechnung berechneten Verbrauch von 1709 m³ Wasser seien in dem Gebührenbescheid für Abwasser 37 m³ abgezogen, dafür sei lediglich e...