BayObLG Beschluss vom 07.03.2005 - 2Z BR 182/04

Leitsatz (amtlich)

1. Ein Eigentümerbeschluss mit dem einem Verwalter Entlastung erteilt wird, steht nicht grundsätzlich im Widerspruch zu einer ordnungsmäßigen Verwaltung. Er entspricht insb. dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn nicht erkennbar ist, dass Schadensersatzansprüche bestehen. Gleiches gilt für einen Entlastungsbeschluss zugunsten des ehrenamtlichen Verwaltungsbeirats.

2. Ist unklar, ob akute Wasserschäden im Keller einer Wohnanlage, deren Beseitigung nicht aufgeschoben werden kann, auf einen ursprünglichen Baumangel der vor 16 Jahren erstellten Wohnanlage zurückzuführen sind und die Beseitigung dieser Mängel bereits tituliert ist, widerspricht es nicht ordnungsmäßiger Verwaltung, statt des Bauträgers andere Unternehmen mit der Schadensfeststellung und -beseitigung zu beauftragen.

3. Der Austausch einer Schließanlage wegen eines ungeklärten Schlüsselverlusts entspricht in der Regel einer ordnungsmäßigen Verwaltung.

Normenkette

WEG § 21 Abs. 4, 5 Nr. 2, § 27 Abs. 1 Nrn. 1-3, § 29 Abs. 2-3

Verfahrensgang

LG München II (Beschluss vom 29.07.2004; Aktenzeichen 6 T 7070/02)

AG Fürstenfeldbruck (Aktenzeichen 1 UR II 29/02)

Tenor

I. Die sofortige weitere Beschwerde des Antragstellers gegen den Beschluss des LG München II vom 29.7.2004 wird zurückgewiesen.

II. Der Antragsteller hat die gerichtlichen und die außergerichtlichen Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens zu tragen.

III. Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 8.200 EUR festgesetzt.

Gründe

I. Der Antragsteller und die Antragsgegner sind die Wohnungseigentümer einer Wohnanlage, die von der weiteren Beteiligten verwaltet wird.

Die Wohnanlage wurde 1984 errichtet. In der Folgezeit kam es wegen Baumängeln zu einer gerichtlichen Auseinandersetzung mit dem Bauträger. Nach einem mit dem Antragsteller und seiner früheren Ehefrau geschlossenen gerichtlichen Vergleich vom 10.10.1986 ist der Bauträger verpflichtet, die in einem bestimmten Sachverständigengutachten festgestellten Mängel zu beseitigen. Soweit weitere Mängel oder die Art ihrer Beseitigung in dem Gutachten offen blieben, sollte der Sachverständige endgültige Feststellungen als Schiedsgutachter treffen. Zu einer Beseitigung der dem Vergleich zugrunde gelegten Anfangsbaumängel kam es bis heute nicht. In der Eigentümerversammlung vom 14.11.2000 lehnten die Wohnungseigentümer den Antrag des Antragstellers auf Beseitigung der Anfangsmängel ab. Dem Antrag des Antragstellers auf Ungültigerklärung dieses Beschlusses gab das AG am 27.7.2001 statt und verpflichtete die Antragsgegner zur Mängelbeseitigung nach Maßgabe des vom Antragsteller erlangten Titels. Daraufhin fassten die Wohnungseigentümer am 19.9.2001 einen Beschluss, den Verwalter zu beauftragen, die Mängelbeseitigung am Gemeinschaftseigentum für die Gemeinschaft zu betreiben und zu diesem Zweck auch einen Rechtsanwalt einzuschalten. Der Antrag des Antragstellers, ihn selbst mit der Vornahme der Mängelbeseitigung zu beauftragen, wurde abgelehnt. Dies führte wiederum zur Anfechtung der Beschlüsse.

Im September 2000, im Januar 2001 und erneut im Frühsommer 2001 kam es zu Wasserschäden im Keller des Wohnanwesens. Die weitere Beteiligte beauftragte verschiedene Unternehmen zur Schadensermittlung und -beseitigung. Die dafür im Jahr 2001 in Rechnung gestellten Beträge von insgesamt 6.119,17 DM stellte die weitere Beteiligte in die Jahresabrechnung für 2001 als Ausgaben ebenso ein wie einen weiteren Betrag von 467,44 DM für die Reparatur von Gartenzaun und Gartentürchen im gleichen Jahr. Die dem Antragsteller für 2001 berechneten Heizkosten wurden, weil er beim Ablesetermin nicht angetroffen wurde, anhand des geschätzten Verbrauchs ermittelt. Schließlich wurde dem Antragsteller wegen eines Schlüsselverlusts der Austausch der Schließanlage in Rechnung gestellt. Die Stromkosten für einen von der Gemeinschaft angeschafften und im Keller betriebenen Luftentfeuchter wurden anteilig umgelegt.

In der Eigentümerversammlung vom 21.3.2002 beschlossen die Wohnungseigentümer unter Tagesordnungspunkt (TOP) 2 mehrheitlich die Genehmigung der Jahresabrechnung 2001 und die Entlastung der Verwaltung. Unter TOP 4 beschlossen die Wohnungseigentümer die Entlastung des Verwaltungsbeirats. Der Antragsteller hat neben diesen zunächst auch weitere Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft vom 21.3.2002 angefochten. Das AG hat den Antrag mit Beschl. v. 5.11.2002 abgewiesen. Seine sofortige Beschwerde hat der Antragsteller in der mündlichen Verhandlung vor dem LG auf die Ungültigerklärung der in TOP 2 beschlossenen Verwalterentlastung sowie auf die Entlastung des Verwaltungsbeirats (TOP 4) beschränkt. Hinsichtlich eines weiteren Beschlusses (Herausgabe des im Gemeinschaftseigentum stehenden Luftentfeuchters) wurde übereinstimmend für erledigt erklärt. Das LG hat mit Beschl. v. 29.7.2004 die sofortige Beschwerde zurückgewiesen. Hiergegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde des Antragstellers.

II.1. Die Zulässigkeit der form- und fristgerecht eingelegten sofortig...