BayObLG Beschluss vom 08.02.1996 - 2Z BR 122/95

Entscheidungsstichwort (Thema)

Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums

Verfahrensgang

AG Nürnberg (Aktenzeichen 1 UR II 99/94)

LG Nürnberg-Fürth (Aktenzeichen 14 T 3483/95)

Tenor

I. Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner gegen den Beschluß des Landgerichts Nürnberg-Fürth vom 20. September 1995 wird zurückgewiesen.

II. Die Antragsgegner haben als Gesamtschuldner die gerichtlichen und außergerichtlichen Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens zu tragen.

III. Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 10 000 DM festgesetzt.

Gründe

I.

Die Beteiligten sind die Wohnungseigentümer einer Wohnanlage. Der Antragsteller ist Eigentümer der im Erdgeschoß liegenden Wohnung; ihm ist auch das Sondernutzungsrecht an den beiden zu dieser Wohnung gehörenden Gartenterrassen eingeräumt.

Das im Jahr 1935 errichtete Gebäude ist sanierungsbedürftig. Zwischen den Beteiligten besteht Streit, ob und welche Sanierungsmaßnahmen unverzüglich durchzuführen sind.

Nachdem entsprechende Anträge des Antragstellers in den Eigentümerversammlungen vom 26.5.1993 und vom 5.5.1994 abgelehnt worden waren, hat der Antragsteller das Amtsgericht angerufen; dieses hat mit Beschluß vom 28.3.1995 festgestellt, daß auf Kosten der Gemeinschaft

1. im Jahr 1995 folgende Instandsetzungsmaßnahmen durchzuführen sind:

   1. Erneuerung der Fenster im Treppenraum und im Spitzbodenbereich,
   2. Beseitigung der Risse in den Fassadenputzflä- chen sowie komplette Erneuerung des Fassaden- anstrichs,
   3. Erneuerung der Einfassungsmauer der unteren Gartenterrasse sowie Beseitigung der Putz- zerstörung an der Brüstung der oberen Garten- terrasse,
   4. Entrostung und Erneuerung der Anstriche der Metallteile von Geländern, Brüstungen und Fen- sterblechen einschließlich der Terrassensicht- blende,
   5. Erneuerung des Außenanstrichs des Untergeschoß- fensters an der Westseite,
   6. Erneuerung des Anstrichs der Zugangstüren zum Fußweg (Holztür) sowie zum Anwesen (Metallstab- tür),
2. im Jahr 1996 der Belag der unteren Gartenterrasse des Anwesens zu erneuern ist.

Die sofortige Beschwerde der Antragsgegner hat das Landgericht durch Beschluß vom 20.9.1995 unter Erledigterklärung der Hauptsache im übrigen mit der Maßgabe zurückgewiesen,

daß die Eigentümergemeinschaft verpflichtet ist, auf eigene Kosten innerhalb von zwei Jahren nach Rechtskraft des Beschlusses folgende Instandsetzungsmaßnahmen durchzuführen:

• fachgerechte Fassadenrenovierung,
• fachgerechte Erneuerung der Einfassungsmauer der unteren Gartenterrasse sowie fachgerechte Renovierung der Brüstung der oberen Gartenterrasse,
• fachgerechte Renovierung der Metallteile von Geländern, Brüstungen und Fensterblechen einschließlich der Terrassensichtblende,
• fachgerechte Renovierung des Außenanstrichs des Untergeschoßfensters an der Westseite,
• fachgerechte Renovierung der Zugangstür zum Anwesen (Metallstabtür),
• fachgerechte Erneuerung des Belages der unteren Gartenterrasse.

Gegen diesen Beschluß richtet sich die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner.

II.

Das Rechtsmittel ist unbegründet.

1. Das Landgericht hat ausgeführt: Die Erledigung der Hauptsache sei insoweit festzustellen, als in der Eigentümerversammlung vom 22.6.1995 die Erneuerung der Fenster im Treppenraum und im Spitzbodenbereich sowie die Erneuerung des Anstrichs der Zugangstüre zum Fußweg (Holztür) beschlossen worden sei.

Die übrigen vom Amtsgericht angeordneten Sanierungsmaßnahmen müßten von den Wohnungseigentümern gemäß § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG durchgeführt werden. Aufgrund des vom Amtsgericht vorgenommenen Augenscheins und des von ihm erholten Sachverständigengutachtens stehe fest, daß das Anwesen renovierungsbedürftig sei; dies werde ersichtlich auch von den Antragsgegnern nicht bestritten. Bei der Renovierung des Anwesens müßten allerdings technisch einwandfreie Lösungen gewählt werden, damit eine dauerhafte Beseitigung von Mängeln und Schäden gewährleistet sei. Die Maßnahmen müßten auch wirtschaftlich sinnvoll sein, weshalb Konkurrenzangebote einzuholen seien. Schon im Hinblick darauf sei es notwendig, der Eigentümergemeinschaft einen zeitlichen Spielraum für die durchzuführenden Renovierungsmaßnahmen zu geben. Bei der Bemessung dieses Spielraumes sei auch zu berücksichtigen gewesen, daß die Geldbeträge erst über entsprechende Umlagen beschafft werden müßten.

2. Die Entscheidung des Landgerichts hält der rechtlichen Nachprüfung stand.

Nach § 21 Abs. 4 WEG kann jeder Wohnungseigentümer eine Verwaltung verlangen, die u.a. dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht. Zu einer ordnungsmäßigen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer entsprechenden Verwaltung gehört gemäß § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG auch die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums. Allerdings ist eine Verwaltung nur dann ordnungsmäßig, wenn auch die Kostenfrage geregelt ist (Weitnauer/Lüke WEG 8. Aufl. § 21 Rn. 18).

Hier kann der Antragsteller die vom Landgericht angeordneten Instandsetzungsmaßnahmen innerhalb des genannt...