BayObLG Beschluss vom 09.07.1987 - RE-Miet 1/87

Entscheidungsstichwort (Thema)

Geldforderung

Verfahrensgang

LG Deggendorf (Aktenzeichen S 172/86)

AG Viechtach (Aktenzeichen 1 C 435/86)

Tenor

Die in den Allgemeinen Vertragsbestimmungen für Mietverträge der Gemeinnützigen Wohnungswirtschaft (herausgegeben im April 1977 vom Gesamtverband Gemeinnütziger Wohnungsunternehmen) unter Nr. 5 Abs. 2 für die Ausführung von Schönheitsreparaturen festgelegten Fristen sind jedenfalls dann nicht unter Verstoß gegen § 9 AGBG vereinbart, wenn der Vermieter für die vermietete Wohnung nur die Kostenmiete erhält oder beanspruchen darf.

Tatbestand

I.

Die Kläger haben von dem Beklagten durch Vertrag vom 25.7.1980 für die Zeit ab 1.10.1980 „zu Wohnzwecken” die neuerstellte Wohnung Nr. 07 in der Wohnanlage P. Haus B, V., gemietet. Sie haben auf Grund des Vertrags eine Sicherheit in Höhe von drei. Monatsmieten, insgesamt DM 1.185,–, geleistet. Der Bau der Wohnung wurde durch Mittel der Bundesrepublik und des Freistaats Bayern öffentlich gefördert. Der Beklagte hat für diesen Vertrag ein Formular verwendet, das vom Gesamtverband Gemeinnütziger Wohnungsunternehmen e.V. „gemäß § 12 WGGDV” im August 1977 herausgegeben wurde und als „Mietvertrag der Gemeinnützigen Wohnungswirtschaft” bezeichnet ist. Gemäß § 1 Abs. 2 des Vertrags sind die Allgemeinen Vertragsbestimmungen (AVB) in der Fassung vom April 1977 Bestandteil des Mietvertrags.

In § 3 Abs. 7 des Vertrags ist bestimmt, daß der Mieter „nach Maßgabe der Allgemeinen Vertragsbestimmungen und der Hausordnung” die Schönheitsreparaturen (Nr. 5 Abs. 2 AVB) auszuführen hat, „weil die Miete diese Leistungen nicht deckt.”

Die Absätze 2 und 3 der Nr. 5 AVB lauten:

„(2) Die vom Mieter gemäß § 3 Abs. 7 des Vertrages übernommenen Schönheitsreparaturen sind während der Mietzeit ohne besondere Aufforderung fachgerecht auszuführen. Die Schönheitsreparaturen umfassen das Anstreichen, Kalken oder Tapezieren der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden und den Innenanstrich der Fenster, das Streichen der Türen und der Außentüren von innen sowie der Heizkörper einschließlich der Heizrohre.

Die Schönheitsreparaturen sind spätestens nach Ablauf folgender Zeiträume auszuführen:

in Küchen, Bädern und Duschen	alle drei Jahre, dabei sind die Innenanstriche der Fenster sowie die Anstriche der Türen, Heizkörper und Heizrohre spätestens alle vier Jahre durchzuführen,
in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten	alle fünf Jahre,
in anderen Nebenräumen	alle sieben Jahre.

Der Mieter ist nicht berechtigt, ohne Zustimmung des Wohnungsunternehmens von der bisherigen Ausführungsart abzuweichen. Er ist für den Umfang der im Laufe der Mietzeit ausgeführten Schönheitsreparaturen beweispflichtig.

(3) Läßt in besonderen Ausnahmefällen der Zustand der Wohnung eine Verlängerung der nach Abs. 2 vereinbarten Fristen zu oder erfordert der Grad der Abnutzung eine Verkürzung, so ist das Wohnungsunternehmen auf Antrag des Mieters verpflichtet, im anderen Fall aber berechtigt, nach billigem Ermessen die Fristen des Planes bezüglich der Durchführung einzelner Schönheitsreparaturen zu verlängern oder zu verkürzen.”

Nr. 13 Abs. 4 AVB lautet:

„(4) Sind bei Beendigung des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen in einzelnen Räumen noch nicht fällig, so hat der Mieter an das Wohnungsunternehmen die später zu erwartenden Kosten bei Beendigung des Mietverhältnisses anteilig zu zahlen. Der Kostenanteil entspricht in der Regel dem Verhältnis zwischen den vollen Fristen laut Fristenplan und den seit Ausführung der letzten Schönheitsreparaturen abgelaufenen Zeiträumen.”

Laut § 6 des Mietvertrags erhielten die Mieter einen Fristenplan für die Mieterhöhungen gemäß einem Bewilligungsbescheid der Regierung von Niederbayern.

Das Mietverhältnis endete im Mai 1985. Die Kläger sind termingerecht ausgezogen. Der Beklagte hat bei Rückzahlung der Kaution wegen noch auszuführender Schönheitsreparaturen an Heizkörpern, Innenfenstern und -türen einen Betrag von DM 726,87 einbehalten und insoweit gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch aufgerechnet.

Die Kläger behaupten, diese Schönheitsreparaturen seien bei ihrem Auszug nicht erforderlich gewesen und die Wohnung sei bei Rückgabe als ordnungsgemäß von einem Vertreter des Beklagten abgenommen worden. Sie meinen, nicht verpflichtet gewesen zu sein, Schönheitsreparaturen ausführen zu lassen, und halten die Aufrechnung daher für unwirksam. Sie fordern den für Schönheitsreparaturen einbehaltenen Teil der Kaution.

Der Beklagte beruft sich demgegenüber auf den Mietvertrag und darauf, was für die Schönheitsreparaturen in den AVB bestimmt ist. Danach seien die Schönheitsreparaturen fällig gewesen oder für künftige Schönheitsreparaturen bei Ende des Mietverhältnisses anteilige Kosten zu zahlen.

Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Es hält die in Nr. 5 Abs. 2 AVB getroffene Vereinbarung über die Fristen für unwirksam, soweit sie sich auf die Innenanstriche der Fenster sowie den Anstrich von Türen, Heizkörpern und Heizrohren bezieht. Diese spätestens alle vier ...