BayObLG Beschluss vom 10.07.1986 - BReg 2 Z 41/86

Entscheidungsstichwort (Thema)

Wohnungseigentumssache: Forderungen in Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan

Tenor

I. Auf die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner werden der Beschluß des Landgerichts Kempten (Allgäu) vom 19. März 1986 und der Beschluß des Amtsgerichts Kempten (Allgäu) vom 25. Februar 1985 mit Ausnahme der Geschäftswertfestsetzungen abgeändert wie folgt:

Die Anträge werden in vollem Umfang abgewiesen. Die sofortige Beschwerde des Antragstellers bleibt zurückgewiesen.

II. Die sofortige weitere Beschwerde des Antragstellers wird zurückgewiesen.

III. Der Antragsteller hat die Gerichtskosten des gesamten Verfahrens zu tragen.

Außergerichtliche Kosten sind nicht zu erstatten.

IV. Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 30 600 DM festgesetzt.

Gründe

I.

Die Beteiligten sind die Wohnungs- und Teileigentümer eines Wohn- und Geschäftshauses. Die Antragsgegnerin zu 2 ist die Verwalterin der von ihr errichteten Anlage. Ihr gehören die zur gewerblichen Nutzung bestimmten Einheiten (Nrn. 116, 117 und 118) und noch einige der (im übrigen von ihr veräußerten) 115 Wohnungen.

Die im Erdgeschoß gelegene Einheit Nr. 116, in der ein Tanzlokal betrieben wird, ist verpachtet. Ihre Nutzfläche beträgt nach dem Aufteilungsplan 159 m². Die Antragsgegnerin zu 2 hat diese Einheit nachträglich um einen 40,37 m großen Anbau erweitert und dazu eine Fläche verwendet, die zum gemeinschaftlichen Eigentum gehört.

Die ebenfalls verpachtete Einheit Nr. 117 im zweiten Geschoß hat 332 m² und dient als „Fitnesscenter”. Der davor im Freien gelegene Pkw-Abstellplatz, an dem die Antragsgegnerin zu 2 ein Sondernutzungsrecht hat, ist mitverpachtet. Auf diesem Platz wurden in den vergangenen Jahren bei schönem Wetter Tische und Stühle aufgestellt und von den Kunden des Pächters benutzt. Eine Vergütung wurde dafür nicht verlangt und nicht bezahlt.

Die Fläche der im dritten Geschoß gelegenen Einheit Nr. 118 ist in der Anlage zur Teilungserklärung mit 330 m² angegeben. Diese Einheit wurde erst 1985 endgültig ausgebaut, und zwar zu drei Wohnungen, welche die Antragsgegnerin zu 2 vermietet hat.

In der Eigentümerversammlung vom 28.6.1984 genehmigten die Wohnungseigentümer durch Beschluß die Jahresabrechnung 1983 verbunden mit der Entlastung des Verwalters (TOP 1), den Wirtschaftsplan 1984 (TOP 4) und Malerarbeiten für etwa 6 000 DM (TOP 2). Der Antragsteller meint, der Gegenstand der Beschlußfassung zu TOP 2 sei bei der Einberufung der Versammlung nicht hinreichend bezeichnet gewesen. Die Abrechnung 1983 und der Wirtschaftsplan 1984 seien unrichtig. Der auf Gemeinschaftseigentum stehende Anbau sei nicht berücksichtigt. Die Antragsgegnerin zu 2 habe durch den Anbau auf Kosten der übrigen Eigentümer Mehreinnahmen gehabt. Diese müßten der Gemeinschaft zugute kommen. Auch für die Nutzung des Pkw-Abstellplatzes als Terrassencafe stehe der Gemeinschaft eine Vergütung zu. Zudem seien die Heizkosten und die Verwaltungskosten unrichtig und die Hausmeisterkosten unvollständig berechnet.

Der Antragsteller hat am 27.7.1984 beantragt, die Eigentümerbeschlüsse vom 28.6.1984 zu TOP 1, 2 und 4 für ungültig zu erklären. Mit Beschluß vom 25.2.1985 hat das Amtsgericht die Eigentümerbeschlüsse zu TOP 1 (Jahresabrechnung 1983) und zu TOP 4 (Wirtschaftsplan 1984) für ungültig erklärt. Im übrigen hat es den Antrag abgewiesen. Das Landgericht hat mit Beschluß vom 19.3.1986 die gegen den Beschluß des Amtsgerichts eingelegten Beschwerden des Antragstellers und der Antragsgegnerin zu 2 zurückgewiesen. Dagegen richten sich die sofortigen weiteren Beschwerden des Antragstellers und der Antragsgegner.

II.

1. Der Eigentümerbeschluß zu TOP 2 (Genehmigung der Malerarbeiten)

Der Antrag auf Ungültigerklärung dieses Beschlusses ist von den Vorinstanzen abgewiesen worden. Die Rechtsbeschwerde des Antragstellers kann keinen Erfolg haben.

a) Der Beschlußantrag, den die Wohnungseigentümer angenommen haben, lautet:

Im Jahr 1984 sollen die vier obersten Stockwerke mit einem Gesamtaufwand von ca. 6 000 DM gestrichen werden. In den darauffolgenden Jahren können dann jeweils die Fenster der nächsten vier Etagen gestrichen werden. Die Vergabe der Malerarbeiten erfolgt durch den Verwalter im Einvernehmen mit dem Verwaltungsbeirat.

Das Landgericht hat ausgeführt: der Eigentümerbeschluß sei nicht für ungültig zu erklären. Er sei einstimmig gefaßt worden, ordnungsgemäß zustande gekommen und auch inhaltlich nicht zu beanstanden. Der Gegenstand der Beschlußfassung sei in dem Einberufungsschreiben vom 14.6.1984 wie folgt angegeben: „2. Beschluß über Malerarbeiten an den Außenfenstern”; diese Bezeichnung genüge. Daß für die beschlossene Instandsetzungsmaßnahme kein Bedürfnis bestanden habe, behaupte der Antragsteller nicht. Wie die beschlossene Ausgabe zu finanzieren sei, sei nicht Gegenstand des Beschlusses.

b) Dem ist beizupflichten. Der Gegenstand dieses Beschlusses ist im Einberufungsschreiben im Sinn des § 23 Abs. 2 WEG genügend bezeichnet. Erforderlich und genügend ist jede Angabe, ...