Entscheidungsstichwort (Thema)
Wohnungsgrundbuchsache: Eintragung einer Auflassung
Verfahrensgang
AG Nürnberg |
LG Nürnberg-Fürth (Aktenzeichen 13 T 8137/88) |
Tenor
Die weitere Beschwerde der Beteiligten gegen den Beschluß des Landgerichts Nürnberg-Fürth vom 13. Oktober 1988 wird dem Bundesgerichtshof zur Entscheidung vorgelegt.
Gründe
I.
Der Beteiligten zu 1 gehört eine Eigentumswohnung. Als Inhalt des Sondereigentums ist im Grundbuch eingetragen, daß zur Übertragung des Wohnungseigentums die schriftliche Zustimmung des Verwalters erforderlich ist. Am 28.4.1988 ließ die Beteiligte zu 1 das Wohnungseigentum an den Beteiligten zu 2 auf. Die am 7.4.1988 von den Wohnungseigentümern zu Verwaltern in der Rechtsform der Gesellschaft bürgerlichen Rechts bestellten Eheleute L. stimmten der Auflassung zu.
Mit Zwischenverfügung vom 1.8.1988 hat das Grundbuchamt den Antrag der Beteiligten auf Eintragung der Auflassung im Grundbuch beanstandet: Eine wirksame Verwalterbestellung liege nicht vor, weil eine BGB-Gesellschaft nicht zum Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft bestellt werden könne. Hiergegen hat der Beteiligte zu 2 Erinnerung/Beschwerde eingelegt, die das Landgericht durch Beschluß vom 13.10.1988 zurückgewiesen hat. Hiergegen richtet sich die weitere Beschwerde der Beteiligten.
II.
Die weitere Beschwerde wird dem Bundesgerichtshof zur Entscheidung vorgelegt.
1. Die Erinnerung/Beschwerde gegen die Zwischenverfügung des Grundbuchamts wurde von dem Notar, der den Eintragungsantrag gemäß § 15 GBO gestellt hat, ausdrücklich namens des Beteiligten zu 2 eingelegt. Die weitere Beschwerde hat der Notar eingelegt, ohne den Beschwerdeführer zu benennen. In einem solchen Fall sind alle Antragsberechtigten im Sinn des § 15 GBO, also hier beide Beteiligte, als Beschwerdeführer anzusehen (BGH NJW 1980, 3070; BayObLGZ 1985, 153/154; Horber/Demharter GBO 17. Aufl. § 15 Anm. 6 b). Es sind keine Anhaltspunkte dafür vorhanden, daß auch die weitere Beschwerde nur namens des Beteiligten zu 2 eingelegt werden sollte.
2. Der Senat hält die weitere Beschwerde für unbegründet.
a) Das Landgericht hat ausgeführt, eine wirksame Verwalterzustimmung liege nicht vor. Das Wohnungseigentumsgesetz gehe davon aus, daß als Verwalter eine einzige verantwortliche Person vorhanden sein müsse. Aus diesem Grund könne eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts, der keine Handlungsfähigkeit zukomme, nicht zum Verwalter bestellt werden.
b) Dies hält nach Ansicht des Senats der rechtlichen Nachprüfung stand.
aa) Soll die Auflassung eines Grundstücks in das Grundbuch eingetragen werden, ist dem Grundbuchamt die Einigung der Beteiligten über den Rechtsübergang (Auflassung; § 925 BGB) nachzuweisen (§ 20 GBO). Dies gilt auch für die Übertragung eines Wohnungseigentums; auch auf sie sind § 925 BGB und § 20 GBO anzuwenden (allgemeine Meinung; Horber/Demharter Anh. zu § 3 Anm. 8). Die Auflassung ist auf der Veräußererseite von dem Verfügungsbefugten zu erklären (BayObLGZ 1973, 139/140; Horber/Demharter Anm. 12 a aa, KEHE/Ertl GBR 3. Aufl. Rn. 48, jeweils zu § 20). Ein Zustimmungserfordernis gemäß § 12 WEG schränkt die Verfügungsbefugnis ein; die Auflassung ist unwirksam, solange nicht die erforderliche Zustimmung erteilt ist (§ 12 Abs. 3 Satz 1 WEG). Das Grundbuchamt hat somit im Rahmen des § 20 GBO den Nachweis einer wirksamen Verwalterzustimmung zu verlangen (BayObLGZ 1980, 331/335). Die in der Form des § 29 GBO nachzuweisende Zustimmung des Verwalters hat sich auch auf den Nachweis der Verwaltereigenschaft des Zustimmenden zu erstrecken. Dieser Nachweis kann gemäß § 26 Abs. 4 WEG durch die Vorlage einer Niederschrift über den Eigentümerbeschluß geführt werden, durch den der Verwalter bestellt wurde.
bb) Aus dem von den Beteiligten in dieser Form nachgewiesenen Eigentümerbeschluß vom 7.4.1988 ergibt sich, daß gemäß § 26 Abs. 1 WEG zu Verwaltern die Eheleute L. in der Rechtsform einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts bestellt wurden. Damit liegt keine wirksame Verwalterbestellung vor.
Das Amt des Verwalters ist grundsätzlich an eine bestimmte (natürliche oder juristische) Person gebunden. Diese ist grundsätzlich den Wohnungseigentümern zur Geschäftsbesorgung höchstpersönlich verpflichtet, mag sie sich auch der Unterstützung durch Erfüllungsgehilfen bedienen oder sich vertreten lassen dürfen (§§ 26, 27 WEG, §§ 675, 613 BGB; BayObLGZ 1975, 327/329; 1987, 54/57 f.). Zum Verwalter kann daher jede natürliche oder juristische Person bestellt werden, aber auch eine Personengesellschaft (OHG, KG) des Handelsrechts (BayObLGZ 1987, 54/56; OLG Hamburg OLGZ 1988, 299). Dagegen können mehrere Personen in der Rechtsform einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts nicht Verwalter sein. Bei ihnen ist die erforderliche Klarheit der Verantwortlichkeit einer bestimmten Person nicht gewährleistet. Der entscheidende Unterschied zu der OHG oder KG liegt darin, daß diese als solche handlungsfähig sind und Träger von Rechten und Pflichten sein können (§ 124 Abs. 1, § 161 Abs. 2 HGB). Demgegenüber ist ...