Entscheidungsstichwort (Thema)
Wohnungseigentumssache: Beschlussfassung über eingeschränkte Nutzung von gemeinschaftlichem Garten
Verfahrensgang
AG Rosenheim (Aktenzeichen UR II 73/88) |
LG Traunstein (Aktenzeichen 4 T 313/91) |
Tenor
I. Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller zu 1 gegen den Beschluß des Landgerichts Traunstein vom 24. September 1991 wird zurückgewiesen.
II. Die Antragsteller zu 1 haben als Gesamtschuldner die Gerichtskosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens zu tragen und die außergerichtlichen Kosten der Antragsgegner in diesem Rechtszug zu erstatten.
III. Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 2 500 DM festgesetzt.
Tatbestand
I.
Die Antragsteller und die Antragsgegner sind die 21 Wohnungseigentümer einer Wohnanlage, die aus zwei Häusern besteht. In der Eigentümerversammlung vom 24.6.1988 beschlossen die Wohnungseigentümer mit knapper Mehrheit zu Tagesordnungspunkt (TOP) 5.1 eine Regelung über die Belüftung der Treppenhäuser und Kellerräume in den beiden Häusern (ohne Bedeutung für das Rechtsbeschwerdeverfahren).
Auf Antrag des in der Zwischenzeit verstorbenen Ehemannes der Antragsgegnerin zu 1 und nach entsprechender Ergänzung der Einladung um diesen Tagesordnungspunkt beschlossen die Wohnungseigentümer am 24.6.1988 unter TOP 6 eine Benutzungsregelung für die im gemeinschaftlichen Eigentum stehende Rasenfläche, die sich wie folgt aus dem Protokoll über die Eigentümerversammlung ergibt:
Grundstücks-Gebrauchsregelung zur gemeinschaftlichen Rasenfläche.
Leitmotiv für diesen Regelfall ist die Sicherung eines geordneten – harmonischen Zusammenlebens aller Miteigentümer und Hausbewohner.
Zweck der Regelung ist es – im genügenden Abstand von den Wohnungen – einen Teil der gemeinsamen Rasenfläche zum ordnungsgemäßen Gebrauch als Liegewiese und Kinderspielplatz bereit zu stellen.
Inzwischen aufgetretene Meinungsverschiedenheiten unter den WoE über die ordnungsgemäße Benutzung der Rasenfläche als Liegewiese bedürfen im Sinne des Leitmotives einer Gebrauchsregelung.
Nach § 4, 4 GemO entscheidet bei Meinungsverschiedenheit unter den WoE der Verwalter über Art + Weise der Benutzung gemeinschaftlicher Grundstücksflächen.
Der Verwalter überläßt diese Befugnis einer mehrheitlichen Entscheidung der WoEigentümer.
Auf das Antragschreiben d. Eheleute D. v. 3.6.88 nebst VerwAnmerkung v. 7.6.88 hierzu wird ausdrückl. Bezug genommen. Die WoE wurden mit der dem Ladungsschr. v. 8.6.88 beigefügten Lageplanskizze genau informiert.
Antrag: Als Liegewiese und Kinderspielplatz (= Sandkasten) dient eine 10 Meter tiefe Fläche ab der südlichen Grundstücksgrenze (Buchenhecke) hinter dem Haus Nr. 7 – das sind ca. 240 qm Rasenfläche. (Auf der Lageskizze ist diese Fläche als Liegewiese bezeichnet.)
Die übrige Grünfläche hinter und zwischen den beiden Häusern dient als Zierrasen. Dieser ist von jeglicher Benutzung freizuhalten.
Unterhaltung und Musik ist auf eigene Hörmöglichkeit zu beschränken. Abendruhe ab 20 Uhr.
ABSTIMMUNG |
JA |
WHG.Nr. |
1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 10, 12, 13, 17, 20 |
= |
609,750stel |
|
NEIN |
|
9, 14, 15, 16, 18, 19, 21 |
= |
284,250stel |
ERGEBNIS |
Der Antrag ist mehrheitlich angenommen. |
§ 4 Nr. 4 der Gemeinschaftsordnung (GO) hat folgenden Wortlaut:
Art und Weise der dem Wohnungseigentümer zustehenden Rechte zur Nutzung der Wohnung und zur Mitbenützung der gemeinschaftlichen Räume, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes und der gemeinschaftlichen Grundstücksflächen, sowie Art und Umfang der ihm obliegenden Pflichten wird im übrigen in erster Linie durch die Hausordnung, in zweiter Linie, das heißt im Bedarfsfalle, insbesondere bei Meinungsverschiedenheiten zwischen Wohnungseigentümern, durch den Verwalter geregelt. Die Hausordnung wird vom Verwalter aufgestellt und gegebenenfalls geändert, wenn und solange sie nicht durch die Eigentümerversammlung beschlossen wird.
Am 18.7.1988 haben die Antragsteller zu 1 und am 20.7.1988 der Antragsteller zu 2 beim Amtsgericht beantragt, die Eigentümerbeschlüsse vom 24.6.1988 zu TOP 5.1 und 6 für ungültig zu erklären.
Das Amtsgericht hat mit Beschluß vom 14.1.1991 die Anträge abgewiesen. Dagegen haben lediglich die Antragsteller zu 1 sofortige Beschwerde eingelegt. Der Antragsteller zu 2 hat seine Eigentumswohnung inzwischen verkauft.
Mit Beschluß vom 24.9.1991 hat das Landgericht die Hauptsache hinsichtlich des Eigentümerbeschlusses zu TOP 5.1 für erledigt erklärt und die Beschwerde im übrigen zurückgewiesen.
Mit ihrer sofortigen weiteren Beschwerde verfolgen die Antragsteller zu 1 ihren Antrag weiter, den Eigentümerbeschluß zu TOP 6 für ungültig zu erklären.
Entscheidungsgründe
II.
Das Rechtsmittel der Antragsteller zu 1 ist unbegründet.
1. Das Landgericht hat ausgeführt.
Die Wohnungseigentümer hätten die Regelung über die Benutzung der Rasenflächen durch Mehrheitsbeschluß treffen können; denn bei den vom Beschluß betroffenen Grünflächen südlich von und zwischen den beiden Häusern handle es sich um gemeinschaftliches Eigentum, das mit Ausnahme der vor den Erdgeschoßwohnungen gelegenen Sondern...