Entscheidungsstichwort (Thema)
Wohnungseigentumssache: Teilleistungsvergütungsanspruch eines Verwalters bei Nicht-Erstellung der Jahresabrechnung sowie Schadensersatzansprüche gegen Verwalter
Verfahrensgang
LG Nürnberg-Fürth (Entscheidung vom 30.10.1996; Aktenzeichen 14 T 10446/95) |
AG Nürnberg (Entscheidung vom 09.11.1995; Aktenzeichen 1 UR II 123/95) |
Tenor
I. Die sofortige weitere Beschwerde des Antragsgegners gegen den Beschluß des Landgerichts Nürnberg-Fürth vom 30. Oktober 1996 wird zurückgewiesen.
II. Der Antragsgegner hat die gerichtlichen und außergerichtlichen Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens zu tragen.
III. Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 21 360 DM festgesetzt. Die Geschäftswertfestsetzung durch das Landgericht wird dahin berichtigt, daß der Geschäftswert 23 652,60 DM beträgt.
Gründe
I.
Die Antragsteller sind die Wohnungseigentümer einer Wohnanlage. Der Antragsgegner wurde in der Teilungserklärung zum ersten Verwalter der Wohnanlage für die Dauer von fünf Jahren bestellt. Die Laufzeit des Verwaltervertrages begann am 1.2.1987 und endete am 31.1.1992. Der Antragsgegner war nach Ablauf des Verwaltervertrags noch bis Juni 1994 als Verwalter tätig. In der Zeit von Februar 1987 bis Juni 1994 behielt der Antragsgegner insgesamt 26 700 DM als Verwalterhonorar ein.
Die Antragsteller sind der Auffassung, dem Antragsgegner gebührten für seine Verwaltertätigkeit, die praktisch nur im Abheften von Auszügen und Begleichen von Rechnungen bestanden habe, nur 20 % des vereinnahmten Honorars. Den Rest in Höhe von 21 360 DM verlangten sie vom Antragsgegner zurück; außerdem machten sie gegen ihn weitere Forderungen geltend, die für das Rechtsbeschwerdeverfahren nicht mehr von Bedeutung sind.
Die Antragsteller haben u.a. beantragt, den Antragsgegner zur Zahlung von 21 360 DM nebst Zinsen zu verpflichten. Das Amtsgericht hat mit Beschluß vom 9.11.1995 dem Antrag stattgegeben, das Landgericht mit Beschluß vom 30.10.1996 die sofortige Beschwerde des Antragsgegners zurückgewiesen. Hiergegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde des Antragsgegners.
II.
Das Rechtsmittel hat keinen Erfolg.
1. Das Landgericht hat ausgeführt:
Der Antragsgegner habe zwar Rechnungen gesammelt und Aufstellungen über geschuldete sowie eingegangene Hausgelder gemacht, es fehlten jedoch sowohl Gesamt- und Einzelwirtschaftspläne als auch Gesamt- und Einzeljahresabrechnungen. Auch seien keine Eigentümerversammlungen abgehalten worden. Dem Antragsgegner könnten deshalb allenfalls 20 % der einbehaltenen Vergütung zugebilligt werden; den Rest habe er zurückzuzahlen.
2. Die Entscheidung des Landgerichts hält der rechtlichen Nachprüfung stand.
a) Der Antragsgegner ist nach §§ 675, 325 Abs. 1, § 323 Abs. 3, § 812 Abs. 1 BGB verpflichtet, an die Antragsteller 80 % der von ihm in der Zeit vom 1.2.1987 bis 31.1.1992 einbehaltenen Verwalterhonorare, das sind 14 400 DM, zurückzuzahlen.
(1) Der Verwaltervertrag ist in der Regel ein entgeltlicher Geschäftsbesorgungsvertrag im Sinn des § 675 BGB mit teilweise dienstvertraglichem, teilweise werkvertraglichem Charakter (BayObLG WE 1996, 314 f. m.w.N.). Für einen solchen Vertrag gelten hinsichtlich der Vergütung in erster Linie die getroffenen Vereinbarungen, ansonsten Dienstvertragsrecht (vgl. KG OLGZ 1990, 61/64; Palandt/Thomas BGB 56. Aufl. § 675 Rn. 28; Palandt/Bassenge § 26 WEG Rn. 8).
Erbringt der Verwalter überhaupt keine Leistungen, gelten hinsichtlich der Vergütung die §§ 320 bis 326, 615, 616 BGB (Palandt/Putzo § 611 Rn. 50). Demgegenüber führt eine Schlechterfüllung der Verwalterpflichten grundsätzlich nicht zum Wegfall des Vergütungsanspruchs, sondern allenfalls zu Schadensersatzansprüchen der Wohnungseigentümer gegen den Verwalter, mit denen sie gegebenenfalls gegen den Vergütungsanspruch des Verwalters aufrechnen können (KG OLGZ 1990, 61/64; Bärmann/Merle WEG 7. Aufl. § 26 Rn. 108). Die Anwendbarkeit der §§ 323 bis 325 BGB setzt Unmöglichkeit der geschuldeten Leistung voraus. Eine Dienstleistung wird aber trotz ihres Fixschuldcharakters dadurch, daß sie für einen bestimmten Zeitraum nicht erbracht wird, nur unter der Voraussetzung unmöglich, daß sie nicht nachgeholt werden kann. Ist sie nachholbar, so tritt Befreiung von der Dienstleistung nur über § 615 BGB ein (Palandt/Putzo § 615 Rn. 5).
(2) Nach den Feststellungen des Landgerichts, die nicht angegriffen und damit für das Rechtsbeschwerdegericht gemäß § 27 Abs. 1 Satz 2 FGG, § 561 Abs. 2 ZPO bindend sind, hat der Verwalter weder Wohnungseigentümerversammlungen einberufen noch Wirtschaftspläne und Jahresabrechnungen angefertigt. Die Abhaltung von Eigentümerversammlungen und die Aufstellung von Wirtschaftsplänen für die Jahre 1987 bis 1992 sind jetzt nicht mehr nachholbar. Das gleiche gilt für die Jahresabrechnungen. Der Antragsgegner ist nicht mehr Verwalter der Wohnanlage, die Verwaltungsunterlagen hat er zurückgegeben. Abgesehen davon erscheint es fraglich, ob es für die Wohnungseigentümer heute noch von Interesse ist, daß ...