Leitsatz (amtlich)
Ob eine Auflassung gegen das Schenkungsverbot des § 1804 BGB verstößt, ist bei einem Antrag auf Eintragung einer Eigentumsvormerkung für das Grundbuchamt ohne Bedeutung.
Normenkette
Verfahrensgang
LG München I (Beschluss vom 24.03.2003; Aktenzeichen 13 T 5290/03) |
AG München (Entscheidung vom 06.03.2003) |
Tenor
Auf die weitere Beschwerde der Beteiligten werden der Beschluss des LG München I vom 24.3.2003 und die Zwischenverfügung des AG – Grundbuchamt – München vom 6.3.2003 aufgehoben.
Gründe
I. Die Beteiligten sind als Eigentümer eines Grundstücks zu gleichen Teilen im Grundbuch eingetragen.
Mit notariellem Kaufvertrag vom 10.9.2002 verkauften sie das Grundstück zum Preis von 110.000 Euro; im Kaufvertrag wurde die Eintragung einer Eigentumsvormerkung bewilligt.
Mit Beschluss des VormG vom 7.11.2002 wurde der Beteiligte zu 1 zum Betreuer der Beteiligten zu 2 mit dem Aufgabenkreis „Veräußerung von Grundbesitz” bestellt. Mit notariell beglaubigter Erklärung vom 20.11.2002 genehmigte der Beteiligte zu 1 als Betreuer für die Beteiligte zu 2 alle Erklärungen in der Kaufvertragsurkunde. Am 9.1.2003 genehmigte das VormG die vom Beteiligten zu 1 als Betreuer für die Beteiligte zu 2 im Kaufvertrag abgegebenen Erklärungen.
Die Beteiligten haben die Eintragung der Eigentumsvormerkung beantragt. Das Grundbuchamt hat die Betreuungsakten beigezogen. Darin befindet sich die Honorarrechnung eines Sachverständigen, der für die Ermittlung des Verkehrswerts des Grundstücks gem. § 34 HOAI sein Honorar aufgrund eines Verkehrswerts des Grundstücks i.H.v. 480.000 DM berechnete.
Mit Schreiben vom 11.12.2002 an das Grundbuchamt erklärte der Beteiligte zu 1, dass er aufgrund seines Alters und der Krankheit seiner Frau gezwungen gewesen sei, das am Stadtrand gelegene Grundstück zu verkaufen. Das Bebauen des Grundstücks sei damals nur mit Widerruf genehmigt worden, weil es keine Baulinien gegeben habe. Wegen nach wie vor fehlender Baulinien sei eine Vergrößerung der Baufläche ausgeschlossen. Durch „Herumhorchen in der Gegend” habe er endlich eine Käuferin gefunden, die das Grundstück nur zur Wochenendnutzung erwerben wolle. Eine „große Verkaufssumme” habe deshalb nicht erzielt werden können. Er sei aber froh gewesen, „nun den Verkauf endlich vom Hals zu haben”.
Mit Zwischenverfügung vom 6.3.2003 beanstandete das Grundbuchamt, dass der Nachweis der Entgeltlichkeit der Grundstücksveräußerung nicht geführt sei. Das LG hat am 24.3.2003 die Beschwerde der Beteiligten zurückgewiesen. Hiergegen richtet sich deren weitere Beschwerde.
II. Das Rechtsmittel ist begründet.
1. Das LG hat ausgeführt:
Das Grundbuchamt habe bei Prüfung der Vertretungsmacht des Beteiligten zu 1 zu Recht den Nachweis der Entgeltlichkeit des Veräußerungsgeschäftes verlangt.
Der Beteiligte zu 1 sei als Betreuer mit dem Aufgabenkreis „Grundstücksveräußerung” bestellt. Seine Vertretungsmacht sei nach § 1804 BGB insoweit beschränkt, als von ihm für die Beteiligte zu 2 durchgeführte gemischte Schenkungen nichtig seien. Hier sei die Entgeltlichkeit des Geschäfts zweifelhaft. Es bestehe nämlich eine erhebliche Differenz zwischen dem im Kaufvertrag vereinbarten Preis von 110.000 Euro und dem in der Honorarrechnung des Sachverständigen genannten Grundstückswert von 480.000 DM.
2. Die Entscheidung des LG hält der rechtlichen Nachprüfung nicht stand.
a) Die Eintragungsbewilligung nach § 19 GBO kann auch durch einen Vertreter abgegeben werden. Für die Beteiligte zu 2 ist nach § 1896 BGB Betreuung angeordnet. Der Beteiligte zu 1 wurde zu ihrem Betreuer mit dem Aufgabenkreis „Veräußerung von Grundbesitz” bestellt. Nach § 1902 BGB vertritt der Betreuer in seinem Aufgabenkreis den Betreuten gerichtlich und außergerichtlich. Der Betreuer bedarf gem. § 1908 i BGB i. V. m § 1821 Nr. 1 BGB bei einer Verfügung über ein Grundstück der Genehmigung des VormG. Zu einer Schenkung, auch zu einer gemischten Schenkung (Palandt/Diederichsen, BGB, 62. Aufl., § 1804 Rz. 1), ist der Betreuer nur nach Maßgabe von § 1908 i Abs. 2 i.V.m. § 1804 BGB befugt. Eine dagegen verstoßende Schenkung ist nichtig. Dies gilt auch dann, wenn das VormG die Schenkung genehmigt haben sollte (BayObLG v. 24.5.1996 – 3Z BR 104/96, BayObLGZ 1996, 118 [120] = BayobLGReport 1996, 61; v. 9.7.1987 – BReg. 3 Z 91/87, Rpfleger 1988, 22). Dies ergibt sich daraus, dass dem Betreuer für eine Schenkung keine Vertretungsmacht zusteht (Staudinger/Engler, BGB, 13. Aufl., § 1804 Rz. 20).
b) Gegenstand des vorliegenden Verfahrens ist die Eintragung einer Eigentumsvormerkung und nicht der Auflassung.
Eintragungsgrundlage, deren Vorliegen das Grundbuchamt zu prüfen hat, ist insoweit die verfahrensrechtliche Bewilligung des § 19 GBO. Diese ist nicht identisch mit der materiellrechtlichen Bewilligung des § 885 Abs. 1 S. 1 BGB. Die Auslegung wird allerdings in der Regel ergeben, dass sie in dieser enthalten ist.
Mit der Bewilligung des Beteiligten zu 1 und des Betreuers der Ehefrau als Grundstücksmiteigentümerin eins...
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