Entscheidungsstichwort (Thema)
Wohnungseigentumssache. Geldforderung
Leitsatz (amtlich)
1. In die Jahresgesamtabrechnung nach dem Wohnungseigentumsgesetz sind alle tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben einzustellen ohne Rücksicht darauf, ob sie zu Recht getätigt worden sind.
2. Auch wenn ein Wohnungseigentümer mit der Zahlung einer Sonderumlage in Verzug ist, ist es als angemessene Regelentscheidung anzusehen, daß er die außergerichtlichen Kosten der Antragstellerseite zu erstatten hat.
Normenkette
WEG § 28 Abs. 3, § 47
Verfahrensgang
AG München (Aktenzeichen 484 UR II 1044/98) |
LG München I (Aktenzeichen 1 T 10532/00) |
Tenor
I. Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegnerin gegen den Beschluß des Landgerichts München I vom 22. November 2000 wird zurückgewiesen.
II. Die Antragsgegnerin hat die gerichtlichen und außergerichtlichen Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens zu tragen.
III. Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 19.641 DM festgesetzt.
Gründe
I.
Die Antragstellerin ist Verwalterin einer Wohnanlage. Die Antragsgegnerin war Eigentümerin der Wohnung Nr. 5 bis zum 29.4.1998, der Wohnungen Nr. 2 und Nr. 3 bis zum 18.11.1998 und der Wohnung Nr. 1 bis zum 31.3.1999.
Die Jahresabrechnung 1996 wurde am 23.6.1997, die Jahresabrechnung 1997 am 10.8.1998 von den Wohnungseigentümern genehmigt. Beide Eigentümerbeschlüsse sind bestandskräftig. In der Jahresabrechnung 1996 ist für die Wohnungen Nr. 1 bis 3 und Nr. 5 und in der Jahresabrechnung 1997 für die Wohnungen Nr. 1 bis 3 jeweils ein Betrag für „außerordentliche Instandhaltung” ausgewiesen, der eine Dachreparatur betrifft und für die genannten Wohnungen einen Betrag von insgesamt 19.641 DM ausmacht.
Der Antragsteller hat, soweit es für das Rechtsbeschwerdeverfahren noch von Interesse ist, in Verfahrensstandschaft für die Wohnungseigentümer beantragt, die Antragsgegnerin zur Zahlung von 19.641 DM nebst Zinsen zu verpflichten. Das Amtsgericht hat mit Beschluß vom 11.5.2000 dem Antrag stattgegeben. Das Landgericht hat am 22.11.2000 die sofortige Beschwerde der Antragsgegnerin zurückgewiesen. Hiergegen richtet sich deren sofortige weitere Beschwerde.
II.
Das Rechtsmittel hat keinen Erfolg.
1. Das Landgericht hat ausgeführt:
a) Die Antragsgegnerin hafte für die geltend gemachten Fehlbeträge, weil sie zum Zeitpunkt der Genehmigungsbeschlüsse der Wohnungseigentümer als Eigentümerin im Wohnungsgrundbuch eingetragen gewesen sei.
b) Die Eigentümerbeschlüsse seien nicht nichtig. Unterstelle man die Behauptung der Antragsgegnerin als richtig, daß zu Unrecht Kosten für die Dachsanierung in die Jahresabrechnung eingestellt worden seien, weil sie das Sondereigentum eines Wohnungseigentümers betroffen hätten und dieser Wohnungseigentümer mit der Hausverwaltung zum Nachteil der übrigen Wohnungseigentümer zusammengewirkt hätte, ändere dies nichts an der Wirksamkeit der Eigentümerbeschlüsse. Die Jahresabrechnung sei richtig, wenn sie die Beträge ausweise, die tatsächlich ausgegeben worden seien; ob zu Recht oder zu Unrecht Zahlung erfolgt sei, sei für die Richtigkeit der Jahresabrechnung ohne Bedeutung.
c) Die Beschlüsse über die Jahresabrechnungen seien bestandskräftig. Einwendungen gegen die Höhe einzelner Ausgabenposten könnten im Zahlungsverfahren nicht mehr geltend gemacht werden.
2. Die Entscheidung des Landgerichts hält der rechtlichen Nachprüfung stand.
a) Zutreffend geht das Landgericht davon aus, daß die Antragsgegnerin für alle bis zu ihrem Eigentumsverlust nach § 28 Abs. 5 WEG begründeten und fälligen Beitragsschulden haftet (BGH NJW 1999, 2713 f.; Palandt/Bassenge BGB 60. Aufl. § 16 WEG Rn. 31).
b) In die Jahresgesamtabrechnung nach dem Wohnungseigentumsgesetz sind alle tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben einzustellen ohne Rücksicht darauf, ob sie zu Recht getätigt worden sind. Das gilt auch für die Ausgaben, die der Verwalter aus der Gemeinschaftskasse für das Sondereigentum einzelner Wohnungseigentümer getätigt hat. Die Jahresabrechnung des Verwalters soll den Wohnungseigentümern nämlich eine einfache und leicht nachvollziehbare Überprüfung ermöglichen, welche Beträge im Abrechnungszeitraum auf dem Gemeinschaftskonto eingegangen sind und welche Ausgaben davon für welche Zwecke getätigt worden sind. Auch wenn der Verwalter Geld für Angelegenheiten ausgegeben hat, die nicht die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums betreffen, müssen diese Beträge in der Jahresabrechnung erscheinen, damit das Rechenwerk stimmig ist. Außerdem wird den Wohnungseigentümern auf diese Weise ermöglicht, im Rahmen des Beschlusses über die Entlastung des Verwalters zu entscheiden, ob sie diese Ausgaben billigen oder vom Verwalter zurückverlangen wollen. Eine solche Entscheidung würde erschwert oder unter Umständen unmöglich gemacht, wenn derartige Ausgaben in der Gesamtabrechnung gar nicht zu erscheinen hätten (BayObLGZ 1992, 210/213 f.). Unerheblich ist deshalb der in den Vorinstanzen erhobene Einwand der Antragsgegnerin, die Dachsanierung habe das Sondereigentum eines Wohnung...