BayObLG Beschluss vom 14.09.1987 - BReg 2 Z 38/87

Entscheidungsstichwort (Thema)

Wohnungseigentumssache: Wichtiger Grund für Zustimmungsverweigerung für Gebrauchsüberlassungen

Tenor

I. Die sofortige weitere Beschwerde des Antragsgegners gegen den Beschluß des Landgerichts Kempten (Allgäu) vom 7. März 1987 wird mit der Maßgabe zurückgewiesen, daß Nr. 1 des Beschlusses des Amtsgerichts Kempten (Allgäu), Zweigstelle Sonthofen, vom 1. Oktober 1966 um folgenden Satz ergänzt wird:

Soweit die Feststellung beantragt ist, daß der wichtige Grund für die Verweigerung der Zustimmung in der Person des Dritten liegen muß, wird der Antrag als unzulässig abgewiesen.

II. Der Antragsgegner hat die Gerichtskosten des Verfahrens in allen Rechtszügen zu tragen. Außergerichtliche Kosten sind nicht zu erstatten.

III. Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 50 000 DM festgesetzt.

Gründe

I.

Dem Antragsteiler gehört in der aus sieben Einheiten bestehenden, im Allgäu nahe Sonthofen gelegenen Wohnanlage eine Wohnung. Dem Antragsgegner gehören vier Wohnungen und die Einheit Nr. 7 (Miteigentumsanteil von 613,25/1000 verbunden mit dem Sondereigentum an den im Aufteilungsplan mit Nr. 7 bezeichneten Wohnräumen und Wirtschaftsräumen im Kellergeschoß, Untergeschoß, Erdgeschoß und Dachgeschoß mit einer Gesamtwohn- bzw. Nutzfläche von 449,30 m²). Nach § 5 Nr. 2 Abs. 5 der Teilungserklärung ist für die mit Nr. 7 bezeichneten Wohn- und Wirtschaftsräume gewerbliche Nutzung vorgesehen. Der Antragsgegner betreibt darin Gaststätte und Pension; er vermietet auch ihm gehörende Wohnungen an Feriengäste.

Eine weitere Wohnung gehört der Beteiligten W.Z. § 5 Nr. 5 der Teilungserklärung (TE) bestimmt:

Die Gebrauchsüberlassung an Dritte bedarf der Zustimmung des jeweiligen Eigentümers des mit Nr. 7 bezeichneten Miteigentumsanteils, mit Sondereigentum. – Dies gilt nicht für Gebrauchsüberlassung an Verwandte und Verschwägerte in gerader Linie oder Verwandte und Verschwägerte bis zum zweiten Grad der Seitenlinie. …

Der Antragsgegner weigerte sich zunächst unter Hinweis auf § 5 Nr. 3 TE allgemein, dem Antragsteller die Zustimmung zur Vermietung von dessen Eigentumswohnung an Dritte zu erteilen. Der Antragsteller, der sich dadurch auch beim beabsichtigten Verkauf seiner Eigentumswohnung behindert sah, hat beantragt festzustellen, daß der jeweilige Eigentümer des mit Nr. 7 bezeichneten Miteigentumsanteils verpflichtet sei, die Zustimmung zur Gebrauchsüberlassung der im Aufteilungsplan mit Nr. 4 bezeichneten Wohnung auch an Dritte zu erteilen, die nicht Verwandte und Verschwägerte in gerader Linie oder Verwandte und Verschwägerte bis zum zweiten Grad der Seitenlinie sind, „es sei denn, der Gebrauchsüberlassung steht in der Person des Dritten ein wichtiger Grund entgegen”. § 5 Nr. 3 TE sei so auszulegen, daß der Antragsgegner analog § 12 Abs. 2 Satz 1 WEG die Zustimmung nur aus einem wichtigen, in der Person des Dritten liegenden Grund verweigern dürfe.

Der Antragsgegner hat Abweisung des Antrags begehrt. Es fehle schon das rechtliche Interesse an der verlangten Feststellung. Der Antragsteller habe konkret noch zu keiner einzigen Vermietung die Zustimmung verlangt. Ein beabsichtigter Verkauf begründe allenfalls ein wirtschaftliches, aber kein rechtliches Interesse.

Das Zustimmungserfordernis diene dem Schutz seines Gewerbebetriebs vor Konkurrenz. Er, der Antragsgegner, behalte sich aber vor, die Zustimmung im Einzelfall nach Prüfung des Sachverhalts zu erteilen. § 12 Abs. 2 Satz 1 WEG sei nicht entsprechend anwendbar. Die Regelung der Teilungserklärung könne auch durch ein Gericht nicht in der vom Antragsteller begehrten Weise abgeändert werden.

Das Amtsgericht hat mit Beschluß vom 1.10.1986 festgestellt, daß der jeweilige Eigentümer des mit Nr. 7 bezeichneten Miteigentumsanteils seine Zustimmung zur Gebrauchsüberlassung der Wohnung an Dritte (mit Ausnahme der in § 5 Nr. 3 Satz 2 TE genannten verwandten und verschwägerten Personen) „nur aus wichtigem Grund verweigern darf”. Das Landgericht hat das dagegen erhobene Rechtsmittel mit Beschluß vom 4.3.1987 zurückgewiesen. Dagegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde des Antragsgegners.

II.

1. Das Landgericht hat das Verfahren zur Durchführung der mündlichen Verhandlung einem Mitglied der Beschwerdekammer übertragen. Dieser hat die Verhandlung als „Einzelrichter” abgehalten. Dies stellt einen Verfahrensfehler dar, weil es hierfür keine gesetzliche Grundlage gibt.

Gemäß § 44 Abs. 1 WEG soll der Richter mit den Beteiligten in der Regel mündlich verhandeln und hierbei darauf hinwirken, daß sie sich gütlich einigen. Diese Vorschrift gilt auch im Beschwerdeverfahren. Die mündliche Verhandlung dient sowohl der Sachaufklärung als auch der Möglichkeit einer vergleichsweisen Erledigung des Verfahrens (BayObLGZ 1977, 44/49; 1983, 73/77; BayObLG MDR 1986, 237/238; KG OLGZ 1970, 198/199 f.; OLG Stuttgart NJW 1974, 2137).

Über die sofortige Beschwerde entscheidet gemäß § 43 Abs. 1 WEG i.V.m. § 19 Abs. 2, § 30 FGG eine Zivilkammer des Landgerichts. Diese ist mit drei Mit...