Entscheidungsstichwort (Thema)
Wohnungseigentumssache: Widersprüchliche Bv zeichnung eines Teileigentums
Beteiligte
Wohnungseigentümer der Wohnanlage … in …, mit Ausnahme der Antragsgegnerin (Eigentümerliste in der Anlage) |
Verfahrensgang
AG Ansbach (Aktenzeichen 3 UR II 12/83) |
LG Ansbach (Aktenzeichen 4 T 588/84) |
Tenor
I. Auf die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegnerin werden die Beschlüsse des Landgerichts Ansbach vom 24. September 1984 und des Amtsgerichts Ansbach vom 15. Juni 1984 jeweils in Nr. 1 und insoweit aufgehoben, als sie die Antragsgegnerin verpflichtet haben, Gerichtskosten zu tragen.
II. Der Antrag der Antragsteller wird abgewiesen.
III. Die Antragsteller haben die Gerichtskosten des gesamten Verfahrens samtverbindlich zu tragen.
Die Erstattung außergerichtlicher Kosten wird nicht angeordnet.
IV. Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 15 000 DM festgesetzt.
Gründe
I.
Die Beteiligten sind die Wohnungs- und Teileigentümer der im Beschlußeingang bezeichneten Wohnanlage. Sie streiten darüber, ob die Antragsgegnerin in ihrem im Erdgeschoß gelegenen Teileigentum (Nr. C 1) durch Pächter eine bis 24 Uhr geöffnete Gaststätte betreiben darf.
Im Bestandsverzeichnis der Wohnungs- und Teileigentumsgrundbücher ist das Grundstück als
Wohnhaus mit Laden, Sparkasse und Büro, Hofraum
beschrieben. Die Wohnanlage besteht aus 35 Wohnungen und drei im Erdgeschoß gelegenen Einheiten, die gewerblichen Zwecken dienen.
Der Miteigentumsanteil der Antragsgegnerin ist nach der Teilungserklärung (TE)
verbunden mit dem Teileigentum an den im Aufteilungsplan mit Nr. C 1 bezeichneten gewerblichen Räumen.
Im Aufteilungsplan, auf welchen die Teilungserklärung verweist, sind die Räume des Teileigentums Nr. C 1 als „Lebensmittelladen”, „Lager”, „Büro”, „Vorplatz” und „WC” bezeichnet.
Die Antragsteller haben beantragt, die Antragsgegnerin zu verpflichten, den Betrieb der Gaststätte in ihrem Sondereigentum C 1 (hilfsweise über die Ladenöffnungszeiten hinaus) zu unterlassen. Das Amtsgericht hat mit Beschluß vom 15.6.1984 dem Hauptantrag unter Einräumung einer Frist bis 1.10.1984 entsprochen. Das Landgericht hat die dagegen eingelegte sofortige Beschwerde der Antragsgegnerin mit Beschluß vom 24.9.1984 zurückgewiesen. Dagegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegnerin.
II.
Das Rechtsmittel ist begründet.
1. Das Landgericht hat ausgeführt, der Antragsgegnerin sei es nicht gestattet, in ihrem Teileigentum eine Gaststätte zu betreiben, da dies der Zweckbestimmung dieser Räume, die als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen sei, widerspreche. Die Zweckbestimmung stelle sich als eine Gebrauchsregelung dar, deren Inhalt der Teilungserklärung und dem Aufteilungsplan, auf welche die Teilungserklärung Bezug nehme, zu entnehmen sei. Bei Auslegung dieser beiden Urkunden ergebe sich als nächstliegende Bedeutung, daß die Räume nur als Laden genutzt werden dürften. Damit sei der Betrieb einer bis in die Nacht hinein geöffneten Gaststätte unvereinbar.
2. Der Senat kann dem Landgericht in der Auslegung der Teilungserklärung einschließlich des in ihr in Bezug genommenen Aufteilungsplans nicht beipflichten. Diese sind nicht dahin zu verstehen, daß dem Antragsgegner in dem Teileigentum nur der Betrieb eines „Ladens” gestattet ist. Vielmehr darf er die Räume allgemein als „gewerbliche Räume” und somit auch als Gaststätte nutzen.
a) Im Ausgangspunkt sind die Ausführungen des Landgerichts richtig. Der Unterlassungsanspruch (§ 15 Abs. 3 WEG, § 1004 BGB) wäre begründet, wenn die Räume, um die es hier geht, ihrer Zweckbestimmung nach nur als „Laden” genutzt werden dürften (vgl. BayObLGZ 1978, 214/217, 1980, 154, 158 f.; 1983, 73/78 f.; Senatsbeschluß vom 21.2.1985 BReg. 2 Z 101/84). Ist das nicht der Fall, so ist das Recht der Antragsgegnerin (vgl. § 13 Abs. 1, § 1 Abs. 6 WEG), in den Räumen ihres Teileigentums, die in der Teilungserklärung als „gewerbliche Räume” bezeichnet sind, auch eine Gaststätte zu betreiben, nicht eingeschränkt (vgl. BayObLGZ 1982, 1/6 f.). Davon gehen ersichtlich auch die Antragsteller aus.
Die Wohnungseigentümer können den Gebrauch des Sondereigentums durch Vereinbarung regeln (§ 15 Abs. 1 WEG). Dabei stehen Regelungen in der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung einer Vereinbarung gleich (§ 8 Abs. 2, § 5 Abs. 4 WEG; BayObLGZ 1982, 1/4). Ist in der Teilungserklärung das Teileigentum mit einer näheren Bezeichnung, wie z. B. „Laden” verbunden, so ist dies in der Kegel als eine entsprechende Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter aufzufassen (BayObLGZ 1982, 1/5).
Da die Teilungserklärung und der Aufteilungsplan, auf den die Teilungserklärung verweist, durch zulässige Bezugnahme im Eintragungsvermerk Inhalt des Grundbuchs sind, sind für ihre Auslegung die für Grundbucheintragungen anzuwendenden Grundsätze maßgebend. Danach ist nicht auf den Willen des Verfassers der Teilungserklärung abzustellen (BayObLGZ 1983, 73/78), sondern allein auf den Wortlaut und Sinn, wie er sich für eine...