BayObLG Beschluss vom 15.06.1989 - BReg 2 Z 53/89

Entscheidungsstichwort (Thema)

Wohnungseigentumssache: Zuständigkeit der WE-Gerichte für Ansprüche eines ausgeschiedenen Verwalters

Verfahrensgang

LG Traunstein (Entscheidung vom 11.03.1989; Aktenzeichen 4 T 3601/87)

AG Rosenheim (Entscheidung vom 08.10.1987; Aktenzeichen UR II 134/83)

Tenor

I. Auf die sofortige weitere Beschwerde der Antragstellerin wird der Beschluß des Landgerichts Traunstein vom 11. März 1989 aufgehoben.

II. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Landgericht Traunstein zurückverwiesen.

III. Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 16 159,20 DM festgesetzt.

Gründe

I.

Die Antragsgegner, ein Ehepaar, und die weiteren Beteiligten sind die Wohnungseigentümer einer Ferienwohnanlage, die im sogenannten Bauherrenmodell errichtet wurde. Der Treuhänder H. war mit umfassenden Vollmachten der Bauherren und späteren Wohnungseigentümer ausgestattet. Den Antragsgegnern gehören mehrere Wohnungen und Garagenstellplätze.

In der Teilungserklärung vom 25.11.1976 wurde der Treuhänder H. zum ersten Verwalter bestellt. Durch Vertrag vom 20.9.1977 übertrug er unter Berufung auf die ihm erteilte Vollmacht zum Abschluß eines Verwaltervertrags im Namen jedes einzelnen Wohnungseigentümers die Verwaltung auf die Antragstellerin unter ihrer damaligen Bezeichnung Firma K. GmbH. Die Antragstellerin nahm nach Fertigstellung der Wohnanlage am 15.3.1978 vom 1.4.1978 bis 10.10.1980 die Aufgaben eines Verwalters wahr. An sie wurden als Zwischenmieter alle Eigentumswohnungen und Garagenstellplätze vermietet, die Wohnungen und Garagenstellplätze der Antragsgegner durch Vertrag vom 2.12.1977/18.1.1978.

In der Niederschrift über die Eigentümerversammlung vom 10.10.1980, in der ein neuer Verwalter bestellt wurde, ist u. a. folgendes ausgeführt:

Zu Tagesordnungspunkt 2:

Ein Antrag … wird zur Abstimmung gestellt: Die Gemeinschaft möge beschließen zu klären, daß die Firma K. GmbH mit Wissen der Eigentümer die Verwaltung durchgeführt hat. Bei 1 Enthaltung und 45-Ja-Stimmen wird diesem Antrag stattgegeben und damit festgestellt, daß die Verwaltungstätigkeit bisher durch die Firma K. GmbH durchgeführt wurde.

Zu Tagesordnungspunkt 12:

Der Verwaltungsbeirat wird ermächtigt …, Rückforderungen der Wohngelder sowie Schadensersatzansprüche gegen die Firma K. GmbH oder die Herren … (= Geschäftsführer der Firma K. GmbH) und H. für die Wohnungseigentümer geltend zu machen. Vollmacht für die Mitglieder des Verwaltungsbeirats hinsichtlich der Bauherrengemeinschaft.

Die Antragsgegnerin zu 2 war damals Vorsitzende des Verwaltungsbeirats.

Die Antragstellerin rechnete am 10., 11. und 12.12.1980 über die gesamte Zeit ihrer Verwaltung mit den einzelnen Wohnungseigentümern ab. Dabei wurde einheitlich sowohl über die Einnahmen und Ausgaben im Zusammenhang mit der Verwaltung der Wohnungen und Garagenstellplätze als auch über die Kosten im Zusammenhang mit ihrer Vermietung abgerechnet. Von den Antragsgegnern wurde eine Nachzahlung von 16 159,20 DM verlangt. Die Wohnungseigentümer haben die Abrechnungen nicht genehmigt. Die Antragsgegner erkannten nur einen Teil der geltend gemachten Ausgaben an und errechneten für eine ihrer Wohnungen Für sich ein Guthaben von 3 030,46 DM.

Die Antragstellerin hat beantragt, die Antragsgegner als Gesamtschuldner zur Zahlung von 16 159,20 DM nebst Zinsen zu verpflichten. Gestützt wurde der Anspruch auf den Verwaltungsvertrag vom 20.9.1977 und die Verwaltungsabrechnungen vom 10., 11. und 12.12.1980. Durch Beschluß vom 25.11.1983 hat das Prozeßgericht die Sache an die für Wohnungseigentumssachen zuständige Abteilung des Amtsgerichts abgegeben. Sodann hat die Antragsteller in ausgeführt, sie mache einen eigenen Erstattungsanspruch geltend; sie habe für die Wohnungseigentümer insgesamt 80 000 DM an eigenen Mitteln vorgeschossen; davon entfalle auf die Antragsgegner der eingeforderte Betrag. Das Amtsgericht hat am 8.10.1987 den Antrag abgewiesen, das Landgericht hat am 11.3.1989 die sofortige Beschwerde der Antragstellerin zurückgewiesen. Hiergegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde.

II.

Das Rechtsmittel hat Erfolg. Es führt zur Aufhebung der angefochtenen Entscheidung und zur Zurückverweisung der Sache an das Landgericht.

1. Die Antragstellerin macht mit der Begründung, früher Verwalterin der Wohnungsanlage gewesen zu sein, Aufwendungsersatz gemäß § 670 BGB geltend. Für solche Ansprüche eines ausgeschiedenen Verwalters sind die Wohnungseigentumsgerichte gemäß § 43 Abs. 1 Nr. 2 WEG zuständig (BayObLG DWE 1984, 124; Augustin WEG Rn. 28, Weitnauer WEG 7. Aufl. Anm. 8 d, jeweils zu § 43). Ob der Antragstellerin eine Antragsbefugnis gemäß § 43 Abs. 1 Nr. 2 WEG als Verwalterin zusteht, kann als Folge des bindenden Abgabebeschlusses (§ 46 Abs. 1 Satz 3 WEG) nicht mehr geprüft werden (BayObLGZ 1965, 193/197; Augustin Rn. 10, Weitnauer Rn. 1, jeweils zu § 46); von der Antragsbefugnis der Antragsteller in ist vielmehr auszugehen.

2. Das Landgericht hat ausgeführt:

Für einen Aufwendungsersatz komme § 670...