Entscheidungsstichwort (Thema)
Wohnungseigentumssache: Vollmacht für Grundstückseigentümer für Bestellung von Dienstbarkeiten nach Entstehen der Wohnungseigentümergemeinschaft
Verfahrensgang
LG Nürnberg-Fürth (Entscheidung vom 18.01.1991; Aktenzeichen 13 T 8535/90) |
Tenor
I. Die weitere Beschwerde der Beteiligten gegen den Beschluß des Landgerichts Nürnberg-Fürth vom 18. Januar 1991 wird zurückgewiesen.
II. Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren und für das Beschwerdeverfahren wird auf jeweils 10.000 DM festgesetzt. Insoweit wird der Beschluß des Landgerichts abgeändert.
Gründe
I.
Die Grundstückseigentümer S. und D. begründeten mit Teilungserklärung vom 25.11.1987 Wohnungseigentum; dieses veräußerten sie zum größten Teil an Dritte. Die Erwerber sind inzwischen als Eigentümer im Grundbuch eingetragen.
In der Teilungserklärung heißt es in Abschnitt VI u. a.:
Die Herren S. und D. behalten sich als Berechtigte zu je 1/2 das alleinige Nutzungsrecht an dem gesamten Hofraum und an demjenigen Teil des Treppenaufgangs, der im beigefügten Lageplan blau eingezeichnet ist, vor …
Das Recht kann entgeltlich oder unentgeltlich ganz oder teilweise auf Dritte übertragen und durch Dienstbarkeiten oder Nutzungsregelungen gesichert werden.
Die jeweiligen Kaufverträge mit den Erwerbern enthalten u. a. jeweils folgende Bestimmungen:
Abschnitt IX Abs. 3: Der Veräußerer hat sich … in der Teilungserklärung das alleinige Nutzungsrecht an dem Hofraum und … vorbehalten. … Wegen des näheren Inhalts wird auf die Teilungserklärung verwiesen. Die Rechte sind übertragbar. Der Erwerber tritt auch insoweit in alle sich aus der Teilungserklärung ergebenden Rechte und Pflichten ein …
XII: Der Erwerber bevollmächtigt den Veräußerer … zu folgenden Handlungen:
Benutzungsregelungen hinsichtlich einzelner Räume und Flächen, die einzelnen Berechtigten zur alleinigen und ausschließlichen Benutzung zugewiesen werden, festzulegen und eventuell Dienstbarkeiten im Grundbuch eintragen zu lassen …
Mit notariell beglaubigter Erklärung vom 13.3.1990 bestellten S. und D. an dem Grundstück zugunsten der Beteiligten zu 2 eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit des Inhalts, daß die Ausübungsfläche (= Teil des Hofraums) für keinen anderen Zweck als zur Einstellung von zwei Kraftfahrzeugen nebst Zufahrt verwendet werden darf und zu diesem Zweck dauernd offenzuhalten ist. Diese Erklärung gab S. für sich und als Bevollmächtigter des D. sowie in behaupteter Vollmacht für die übrigen Wohnungseigentümer ab.
Das Grundbuchamt hat den vom Notar gemäß § 15 GBO gestellten Eintragungsantrag mit Zwischenverfügung vom 6.6.1990 beanstandet: Es fehle die Zustimmung der Wohnungseigentümer der verkauften Wohnungen. Die dagegen gerichtete Erinnerung/Beschwerde hat das Landgericht mit Beschluß vom 18.1.1991 zurückgewiesen. Hiergegen richtet sich die weitere Beschwerde der Beteiligten.
II.
Das zulässige Rechtsmittel ist nicht begründet.
1. Die weitere Beschwerde ist zulässig, obwohl das Grundbuchamt den Eintragungsantrag bereits endgültig zurückgewiesen hatte, bevor das Rechtsmittel eingelegt war. Die Zurückweisung beruht auf den Gründen der vom Landgericht bestätigten Zwischenverfügung. Sie wäre deshalb vom Grundbuchamt wegen fehlender Rechtsgrundlage aufzuheben, falls die weitere Beschwerde Erfolg hätte (BayObLGZ 1986, 54 f. m.w.Nachw.).
2. Das Landgericht hat ausgeführt:
Die Eintragung der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit müßten alle Wohnungseigentümer bewilligen. Die früheren Grundstückseigentümer S. und D. seien weder in der Teilungserklärung noch in den Kaufverträgen bevollmächtigt worden, die übrigen Wohnungseigentümer zu vertreten. Durch die Teilungserklärung sei S. und D. ein Sondernutzungsrecht eingeräumt worden. Dieses sei im Gegensatz zur Dienstbarkeit kein dingliches Recht. S. und D. könnten „das Sondernutzungsrecht nicht über eine Dienstbarkeitsbestellung übertragen”, weil niemand mehr Rechte übertragen könne, als er selbst innehabe. Abgesehen davon befasse sich die Vollmacht in der Teilungserklärung nur mit der Übertragung des Sondernutzungsrechtes und einer eventuellen Absicherung dieser Übertragung. S. und D. würden weder in der Teilungserklärung noch in den Kaufverträgen bevollmächtigt, das Gemeinschaftseigentum dinglich zu belasten.
3. Die Entscheidung des Landgerichts hält im Ergebnis der rechtlichen Nachprüfung stand.
a) Zur Bestellung einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit am ganzen Grundstück (mit entsprechender Festlegung der Ausübungsstelle) ist die Bewilligung aller Wohnungseigentümer als Miteigentümer des Grundstücks erforderlich (BayObLGZ 1974, 396/399; BayObLG DNotZ 1990, 496 f.).
Im vorliegenden Fall haben die früheren Grundstückseigentümer S. und D. für sich und die übrigen Wohnungseigentümer die Eintragung einer Unterlassungsdienstbarkeit zugunsten eines außenstehenden Dritten, nicht aber zur Sicherung des ihnen vorbehaltenen Nutzungsrechts bewilligt und beantragt. Dazu waren sie aufgrund der in den Kaufverträgen mit den Erwerbern erteilten Vo...