BayObLG Beschluss vom 16.10.1997 - 2Z BR 106/97

Entscheidungsstichwort (Thema)

Wohnungseigentumssache: Abgehängte Decke als Gemeinschaftseigentum sowie Ansprüche aus Geschäftsführung ohne Auftrag neben solchen aus Notgeschäftsführung

Verfahrensgang

LG München II (Entscheidung vom 12.06.1997; Aktenzeichen 6 T 1933/97)

AG Dachau (Entscheidung vom 06.03.1997; Aktenzeichen 4 UR II 31/96)

Tenor

I. Auf die sofortige weitere Beschwerde der Antragstellerin werden der Beschluß des Landgerichts München II vom 12. Juni 1997 und der Beschluß des Amtsgerichts Dachau vom 6. März 1997 aufgehoben.

II. Die Antragsgegner werden verpflichtet einzuwilligen, daß die Rechnung der Firma L vom 22. Juni 1995 über 27 019,40 DM durch den Verwalter aus der Instandhaltungsrücklage bezahlt wird.

III. Die Antragsgegner haben als Gesamtschuldner die Gerichtskosten aller Rechtszüge zu tragen. Außergerichtliche Kosten sind in keinem Rechtszug zu erstatten.

IV. Der Geschäftswert wird für das Rechtsbeschwerdeverfahren auf 27 019 DM festgesetzt.

Gründe

I.

Die Beteiligten sind die Wohnungseigentümer einer aus mehreren Häusern bestehenden größeren Wohnanlage.

Der Antragstellerin gehört eine Wohnung, die im Obergeschoß eines zweigeschossigen Hauses liegt. Die Wohnung wird gegenüber dem Dachraum durch eine abgehängte, an den Dachsprossen befestigte Decke abgegrenzt. Die Decke ist nicht begehbar, der im Gemeinschaftseigentum stehende, oberhalb der abgehängten Decke befindliche Dachraum ist nicht nutzbar. Die Decke war nach Auffassung der Antragstellerin reparaturbedürftig; im Jahr 1995 ließ die Antragstellerin die Decke durch die Firma … für 27 019,40 DM sanieren.

In § 4 Gemeinschaftsordnung (GO) ist bestimmt:

1. Jeder Wohnungseigentümer ist verpflichtet, die seinem Sondereigentum unterliegenden Räume und Bestandteile sowie das Zubehör ordnungsgemäß instandzuhalten oder instandzusetzen.
2. Die Instandhaltung und Instandsetzung der gemeinschaftlichen Hausteile, Anlagen und Einrichtungen ist Sache der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.
3. Die Instandhaltung und Instandsetzung sowie die Betriebskosten von den Hausteilen, Anlagen und Einrichtungen, die im gemeinschaftlichen Eigentum stehen, deren Nutzung jedoch nur einem oder einer bestimmten Anzahl von Wohnungseigentümern zusteht, obliegt den Nutzungsberechtigten. …

Nachdem die Antragstellerin die Decke hat sanieren lassen und K. ein weiterer Wohnungseigentümer, in dessen Wohnung die gleichen Mängel an der dort abgehängten Decke aufgetreten waren, die Sanierung dieser Decke auf Kosten der Gemeinschaft verlangt hat, beschlossen die Wohnungseigentümer am 21.7.1995:

K. … soll die Decke in seinen Räumen in der gleichen Weise renovieren dürfen, wie das … (= Rechtsvorgänger der Antragstellerin) in seinen Räumen bereits ausgeführt hat. Dadurch soll die Gefahr vermieden werden, daß später die Gemeinschaft die Kosten der Renovierung zwar tragen müßte, jedoch der Einwand einer „Luxussanierung” vorgebracht werden könnte. Der Hausverwalter soll den im Wohnungseigentumsrecht versierten Münchener Anwalt … mit einem Rechtsgutachten beauftragen. Dieses Gutachten muß zu einer eindeutigen Feststellung führen, ob die Gemeinschaft zur Durchführung der Sanierung bzw. zur Zahlung der Kosten dafür oder Teilen davon verpflichtet ist. Wenn das Gutachten auch von der Gemeinschaft beauftragt wird, soll es kein Privatgutachten werden, sondern der Gutachter soll sich in der Stellung eines Richters verstehen. Jeder Eigentümer sowie der Verwalter haben die Möglichkeit, dem Gutachter den Sachverhalt aus seiner Sicht darzulegen. Die Beauftragung des Gutachtens soll alsbald erfolgen. Je nach Votum des Gutachters wird die Gemeinschaft die Sanierung der Decke in den Räumen K. auf eigene Kosten durchführen und die bereits entstandenen Sanierungskosten … (= Rechtsvorgänger der Antragstellerin) zahlen oder nicht. Wenn Zahlungspflicht entsteht, sind die Kosten der Rücklage zu entnehmen. Das gilt auch für die Kosten des Rechtsgutachtens.

Die Beteiligten sind sich darüber einig, das Gutachten sei nicht so auszulegen, daß ein Anspruch der Antragstellerin ausgeschlossen sei, wenn das Gutachten zu einem für sie ungünstigen Ergebnis komme. Im umgekehrten Fall hätten es aber die Antragsgegner nicht auf einen Prozeß ankommen lassen wollen, wenn der Gutachter ausgeführt hätte, die Instandhaltungskosten träfen die Wohnungseigentümergemeinschaft.

Das Rechtsgutachten ist zu dem Ergebnis gekommen, daß die abgehängten Decken zwar Gemeinschaftseigentum seien, die Sanierungskosten aber nach § 4 Abs. 3 GO die Wohnungseigentümer zu tragen hätten, in deren Wohnung sich die abgehängte Decke befindet.

Die Antragstellerin hat beantragt, die Antragsgegner zu verpflichten, in die Zahlung der Rechnung der Firma … vom 22.6.1995 über 27 019,40 DM durch den Verwalter aus der Instandhaltungsrücklage einzuwilligen. Das Amtsgericht hat mit Beschluß vom 6.3.1997 den Antrag abgewiesen. Das Landgericht hat am 12.6.1997 die sofortige Beschwerde der Antragstellerin zurückgewiesen. Hiergegen richtet sich deren sofortige weitere Beschwerde.

II...