BayObLG Beschluss vom 17.01.2005 - 2Z BR 200/04

Leitsatz (amtlich)

Zur Auslegung der Regelung einer Gemeinschaftsordnung über die Kostentragungspflicht für die Instandsetzung einer Tiefgarage.

Normenkette

WEG §§ 10, 16, 21

Verfahrensgang

LG München I (Beschluss vom 20.09.2004; Aktenzeichen 1 T 8517/04)

AG München (Aktenzeichen 481 UR II 602/03)

Tenor

I. Die sofortige weitere Beschwerde des Antragstellers gegen den Beschluss des LG München I v. 20.9.2004 wird zurückgewiesen.

II. Der Antragsteller trägt die gerichtlichen und außergerichtlichen Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens.

III. Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 25.300 Euro festgesetzt.

Gründe

I. Der Antragsteller und die Antragsgegner sind die Wohnungseigentümer einer Wohnanlage, die von der weiteren Beteiligten verwaltet wird. § 4 der Gemeinschaftsordnung (GO) enthält unter der Überschrift "Instandhaltung und Instandsetzung des Sondereigentums" folgende Regelung:

(1) Der Wohnungs- bzw. Teileigentümer trägt den anderen Wohnungs- bzw. Teileigentümern ggü. die Kosten der ordnungsgemäßen Instandhaltung und Instandsetzung seiner im Sondereigentum befindlichen Räume und der darin befindlichen Anlagen und Ausstattung einschließlich der Schönheitsreparaturen.

...

(3) Die Kosten für die Instandhaltung und den Betrieb der Tiefgarage obliegen uneingeschränkt anteilmäßig den Eigentümern der Garagenabstellplätze.

In § 8 GO ist vorgesehen, dass der Anteil des einzelnen Wohnungs- bzw. Teileigentümers an den Vorauszahlungen durch den Verwalter bestimmt wird. Die endgültige Jahresabrechnung erfolgt nach 1.000-stel Miteigentumsanteilen.

Die Tiefgarage bildet nach der Teilungserklärung ein selbständiges Sondereigentum. Dort befinden sich 20 Kfz-Stellplätze. In dem Gebäude selbst sind 30 Wohnungen. Nicht jeder Wohnungseigentümer hat demzufolge auch einen Tiefgaragen-Stellplatz.

Das Gebäude ist im Bereich der Tiefgarage sanierungsbedürftig. Nach einem von den Wohnungseigentümern erholten Gutachten sind vor allem im Anschlussbereich der Tiefgaragendecke zum aufgehenden Wohngebäude Abdichtungsarbeiten durchzuführen. Außerdem wurden bei den tragenden Stützen sowie den Bodenflächen erhebliche Schäden festgestellt.

In der Eigentümerversammlung v. 20.5.2003 wurde folgender Beschlussantrag Oktober 2003 angenommen:

Zur Finanzierung der kurz- bis mittelfristig notwendigen Sanierungsmaßnahmen wird eine Sonderumlage i.H.v. 126.000 Euro fällig gestellt, entsprechend dem in der Teilungserklärung verankerten Verteilungsschlüssel. Die Sonderumlage wird in drei Raten mit je 42.000 Euro fällig, und zwar zum 15.7.2003, 1.12.2003 und 1.2.2004.

Ausweislich des Protokolls wies die Verwalterin nach der Abstimmung darauf hin, dass Maßnahmen, wie z.B. Anstrich des Bodens, der Wände und der Decken sowie Arbeiten, die nichts mit der Erhaltung der konstruktiven Bauteile der Tiefgarage zu tun haben, zu Lasten der Sondereigentümer der Tiefgaragenplätze gehen.

Ein Antrag des Antragstellers (Beschlussantrag November 2003), dass die beschlossenen Sonderumlagen insgesamt nur von den Garageneigentümern zu tragen seien, wurde mehrheitlich abgelehnt.

Der Antragsteller ist der Auffassung, dass sowohl aufgrund der Gemeinschaftsordnung als auch aus dem Gesichtspunkt einer Aufrechnung mit Schadensersatzansprüchen die Sanierungskosten ausschließlich von den Eigentümern des Sondereigentums Tiefgarage zu tragen sind.

Der Antragsteller hat bei AG beantragt, die Beschlüsse Oktober 2003 und November 2003 für ungültig zu erklären. Ein weiterer Antrag ist nicht Gegenstand des Rechtsbeschwerdeverfahrens. Das AG hat mit Beschluss v. 29.3.2004 die Beschlussanfechtungsanträge abgewiesen. Die hiergegen gerichtete sofortige Beschwerde des Antragstellers hat das LG am 20.9.2004 zurückgewiesen. Mit der sofortigen weiteren Beschwerde verfolgt der Antragsteller sein Ziel auf Ungültigerklärung der Beschlüsse weiter.

II. Das zulässige Rechtsmittel ist nicht begründet.

1. Das LG hat ausgeführt:

Ein Verstoß gegen die Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung liege schon deshalb nicht vor, weil im Beschluss Oktober 2003 eine Kostenverteilung entsprechend der Teilungserklärung festgelegt worden sei.

Im Übrigen ergebe die Auslegung der Teilungserklärung, dass § 4 Abs. 3 GO lediglich die Kosten der Arbeiten/Instandsetzungsmaßnahmen am Sonder-/Teileigentum betreffe. Für tragende Bauteile, deren Erhaltung maßgeblich im Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer liege und die über den bloßen Bereich der Tiefgarage hinaus greifen, würde diese Regelung nicht gelten.

Einer Aufrechnungserklärung komme erst im Rahmen der Zahlungsverpflichtung des Antragstellers Bedeutung zu.

Der Beschluss sei auch nicht wegen fehlender Bestimmtheit für ungültig zu erklären. Es genüge hier, dass der geschuldete Betrag von den Wohnungseigentümern ohne weiteres selbst errechnet werden könne.

2. Die Entscheidung des LG hält der rechtlichen Nachprüfung stand.

a) Der Beschluss Oktober 2003 ist nicht deshalb für ungültig zu erklären, weil der Anteil der einzelnen Wohnungseigentümer nicht betragsmäßig ausgewi...