BayObLG Beschluss vom 17.02.2000 - 2Z BR 113/99

Entscheidungsstichwort (Thema)

Wohnungseigentumssache: Beschwer des Rechtsmittelführers sowie Beschwerdewert bei Anfechtung der Beschlüsse über Jahresabrechnung und Verwalterentlastung

Verfahrensgang

LG München I (Entscheidung vom 22.07.1999; Aktenzeichen 1 T 3692/99)

AG München (Entscheidung vom 09.02.1999; Aktenzeichen 482 UR II 573/96)

Tenor

I. Die sofortige weitere Beschwerde des Antragstellers gegen den Beschluß des Landgerichts München I vom 22. Juli 1999 wird verworfen.

II. Der Antragsteller hat die gerichtlichen und außergerichtlichen Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens zu tragen.

III. Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 20.000 DM festgesetzt.

Gründe

I.

Der Antragsteller und die Antragsgegner sind die Wohnungseigentümer einer aus drei Häusern bestehenden Wohnanlage, genannt „G. I”. Zwei benachbarte Häuser bilden die Wohnanlage „G. II”. Die beiden Gemeinschaften haben mehrere gemeinsame Einrichtungen, gleichlautende Gemeinschaftsordnungen sowie von Anfang an einen gemeinsamen Verwaltungsbeirat und dieselbe Verwalterin; seit dem 1.1.1998 ist dies die weitere Beteiligte. Seit der Gründung der Gemeinschaften im Jahre 1983 erstellte die Verwalterin stets für beide Gemeinschaften zusammen eine Abrechnung und hielt gemeinsame Versammlungen ab, in denen die Wohnungseigentümer beider Gemeinschaften über die Beschlußgegenstände jeweils in einem Vorgang abstimmten.

§ 12 der als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragenen Gemeinschaftsordnung (GO) bestimmt jeweils unter Nr. 3, daß die Wohnungseigentümer die im einzelnen aufgeführten Betriebskosten und die Instandhaltungsrücklage nach dem Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile zu tragen haben; nach Nr. 6 gilt die vom Verwalter bis spätestens 30.6. des folgenden Jahres aufzustellende Abrechnung von den einzelnen Wohnungseigentümern als anerkannt, wenn ihr nicht innerhalb von drei Wochen nach Absendung schriftlich widersprochen wird.

§ 17 GO bestimmt jeweils:

Bei der vertragsgegenständigen Wohnanlage handelt es sich um zwei getrennte Häuser und eine Tiefgarage. Soweit möglich, sollen sämtliche gemeinschaftlich unter den Miteigentümern abzurechnende Kosten für die zwei Häuser und die Tiefgarage getrennt erfaßt und jeweils nur unter die Miteigentümer verteilt werden, denen Sondereigentum an Räumlichkeiten in den betreffenden Teilanlagen zusteht. Somit soll die Verwaltung nach Möglichkeit so durchgeführt werden, wie wenn es sich um getrennte Wohnan lagen handeln würde.

In der gemeinsamen Eigentümerversammlung vom 10.6.1996 stimmten die Wohnungseigentümer der beiden Anlagen entsprechend Tagesordnungspunkt (TOP) 4 a bis c des Einladungsschreibens getrennt über die Jahresabrechnung 1995 (Gesamt- und Einzelabrechnungen) und über die Entlastung der damaligen Verwalterin ab. Die Jahresabrechnung wurde jeweils mit großer Mehrheit gebilligt, der Verwalterin mit gleicher Mehrheit Entlastung erteilt. Unter TOP 5 entlasteten die Eigentümer in einer einheitlichen Abstimmung die Mitglieder des Verwaltungsbeirats. Zu TOP 10 billigten sie jeweils den Wirtschaftsplan für 1996. Zur Erörterung und Abstimmung über den TOP 6 (Beschluß über die wirtschaftliche Auftrennung der Abrechnungen der beiden Eigentümergemeinschaften ab dem 1.1.1997) stellt die Versammlungsniederschrift folgendes fest:

Der Sachverhalt wird ausführlich erörtert. Der Verwaltungsbeirat nimmt Stellung. Danach wird über folgende Anträge abgestimmt:

Die Eigentümergemeinschaft G. I. möge folgendes beschließen: Die Auftrennung der beiden Gemeinschaften wird ab dem 01.01.1997 bewirkt. Die Verwalterin rechnet ab diesem Zeitpunkt nach den Vorschlägen ab, die in der Einladung zur heutigen Versammlung unter Punkt 06, Ziffer 01, 02, 03 und 04 dargestellt sind.

…

Der Antrag ist mit Mehrheit angenommen.

Entsprechende Feststellungen enthält die Versammlungsniederschrift zur Abstimmung der Gemeinschaft G. II. Die in bezug genommenen Vorschläge im Einladungsschreiben vom 14.5.1996 lauten unter Punkt 06:

01. Ab dem 01.01.1997 werden sämtliche Kosten den einzelnen Eigentümergemeinschaften zugeordnet, soweit dies in irgendeiner Weise feststellbar ist.

02. Soweit Kosten den Gemeinschaften nicht direkt zugeordnet werden können, ist eine Aufteilung der Kosten des Einzelfalles nach dem Verhältnis der Wohnflächen der beiden Gemeinschaften durchzuführen. Die sich daraus ergebenden Anteilsbeträge werden dann in beiden Gemeinschaften wiederum nach der Größe der Miteigentumsanteile abgerechnet, soweit andere Aufteilungskriterien nicht zwingend vorgeschrieben sind.

03. Die Heizungs- und Warmwasserkosten werden für den Festkostenbereich nach dem Verhältnis der beheizbaren Wohnflächen unter Hinzufügung der Nebenkosten (z.B. Strom für Pumpen usw.) aufgeteilt und verbrauchsabhängig abgerechnet.

04. Die Verwaltungskosten werden vertragsgemäß abgerechnet.

Der Antragsteller hat am 3.7.1996 beantragt, die Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 10.6.1996 zu TOP 4 a bis c, 5 und 10 für ungültig zu erklären, da diese Beschlüsse in mehrfa...