BayObLG Beschluss vom 17.04.2001 - 2Z BR 40/01

Entscheidungsstichwort (Thema)

Verwaltervergütung

Leitsatz (amtlich)

Sind nach der Gemeinschaftsordnung die Betriebskosten nach der Zahl der Wohnungs- und Teileigentumsrechte zu verteilen, soweit dies “möglich, zweckmäßig und sachdienlich” ist, im übrigen nach Miteigentumsanteilen, dann ist die Verwaltervergütung grundsätzlich nach der Zahl der Wohnungs- und Teileigentumsrechte umzulegen.

Normenkette

WEG § 16 Abs. 2

Verfahrensgang

LG Nürnberg-Fürth (Beschluss vom 08.02.2001; Aktenzeichen 14 T 7975/00)

AG Hersbruck (Beschluss vom 04.08.2000; Aktenzeichen UR II 16/00)

Tenor

• Auf die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegnerin werden die Beschlüsse des Amtsgerichts Hersbruck vom 4. August 2000 und des Landgerichts Nürnberg-Fürth vom 8. Februar 2001 aufgehoben.
• Der Antrag des Antragstellers wird abgewiesen.
• Der Antragsteller hat die Gerichtskosten des gesamten Verfahrens zu tragen. Außergerichtliche Kosten sind in keinem Rechtszug zu erstatten.
• Der Geschäftswert wird für alle Rechtszüge auf 2.941,75 DM festgesetzt.

Tatbestand

I.

Der Antragsteller und die Antragsgegnerin sind die beiden Wohnungseigentümer einer aus drei Wohnungen und einem Teileigentum bestehenden Wohnanlage. Die Wohnungen gehören dem Antragsteller. Auf das Teileigentum, das der Antragsgegnerin gehört, entfällt ein Miteigentumsanteil von 801,304/1000. Auf die drei Wohnungen entfallen unterschiedlich große Miteigentumsanteile von zusammen 198,696/1000.

Die an die Verwalterin monatlich zu zahlende Vergütung wurde durch Gerichtsbeschluß vom 13.11.1997 auf 200 DM zuzüglich Mehrwertsteuer festgesetzt. Der Entscheidung lag zugrunde, daß die Verwalterin je Wohnung oder Teileigentum einen Betrag von 50 DM zuzüglich Mehrwertsteuer verlangt hatte.

In § 8 Abs. 2 Buchst. b der in der Teilungserklärung vom 19.1.1994 enthaltenen Gemeinschaftsordnung ist bestimmt:

Alle Betriebskosten werden getrennt erhoben, soweit eine getrennte Abrechnung möglich, zweckmäßig und sachdienlich ist.

…

Die übrigen Betriebskosten (z.B. öffentliche Abgaben, Versicherungen, Gartenpflege, Räum- und Streudienst im Winter u. dergl.) werden von allen Eigentümern im Verhältnis der Miteigentumsanteile getragen, soweit eine getrennte Abrechnung nicht möglich ist.

Der Antragsteller hat in der Zeit von Juni 1998 bis April 2000 jeweils eine Verwaltervergütung von monatlich 150 DM zuzüglich Umsatzsteuer bezahlt. Er ist der Meinung, nur eine seinem Miteigentumsanteil entsprechende Verwaltervergütung geschuldet zu haben und verlangt den Unterschiedsbetrag von 2.941,75 DM nebst Zinsen von der Antragsgegnerin.

Das Amtsgericht hat die Antragsgegnerin am 4.8.2000 antragsgemäß zur Zahlung verpflichtet. Das Landgericht hat durch Beschluß vom 8.2.2001 die sofortige Beschwerde der Antragsgegnerin zurückgewiesen. Dagegen richtet sich deren sofortige weitere Beschwerde.

Entscheidungsgründe

II.

Das Rechtsmittel hat Erfolg. Es führt zur Aufhebung der Entscheidungen der Vorinstanzen und zur Abweisung des Zahlungsantrags des Antragstellers.

• Das Landgericht hat ausgeführt: In der Gemeinschaftsordnung sei zu der Verwaltervergütung nichts festgelegt. Die Regelung in § 8 Abs. 2 der Gemeinschaftsordnung lasse eine Vielfalt an Auslegungsmöglichkeiten zu, ohne daß festzustellen sei, welcher Verteilungsschlüssel maßgeblich sein solle. Es bestehe daher keine andere Möglichkeit, als auf die gesetzliche Regelung zurückzugreifen.

  Auch wenn bei der Festlegung der gesamten Verwaltervergütung von einer solchen je Wohnung und Teileigentum von 50 DM ausgegangen worden sei, besage dies nichts darüber, wie der Gesamtbetrag auf den Antragsteller und die Antragsgegnerin zu verteilen sei.

• Die Entscheidung hält der rechtlichen Nachprüfung nicht stand.

  • Die von den Wohnungseigentümern dem Verwalter geschuldete Vergütung gehört zu den Kosten der sonstigen Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums im Sinn des § 16 Abs. 2 WEG, die nach dieser Bestimmung von den Wohnungseigentümern nach dem Verhältnis ihres Anteils zu tragen sind. Die Bestimmung des § 16 Abs. 2 WEG über die Verteilung der Kosten einer Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums kann durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer im Sinn des § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG abgeändert werden. Dies ist hier in § 8 Abs. 2 Buchst. b der Gemeinschaftsordnung geschehen.

  • Der Senat kann die Gemeinschaftsordnung selbständig auslegen. Dabei ist auf den Wortlaut und Sinn abzustellen, wie dieser sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung der Erklärung ergibt (allgemeine Meinung und ständige Rechtsprechung des Senats, vgl. BayObLG NJW-RR 1988, 140 m.w.N.). Die nächstliegende Bedeutung der Regelung in § 8 Abs. 2 Buchst. b der Gemeinschaftsordnung über die Verteilung der Kosten ist die, daß mit Ausnahme der Kosten der Beheizung und Warmwasserversorgung sowie des Wasser- und Abwasserverbrauchs die Kosten dem jeweiligen Wohnungs- oder Teileigentum zugerechnet werden, soweit dies “möglich, zweckmäßig und sachdienlich” ist, im übrigen aber nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile verte...