Entscheidungsstichwort (Thema)
Wohnungseigentumssache: Bestandskräftiger Sanierungs- und Vergabebeschluss
Verfahrensgang
LG Weiden i.d.OPf. (Entscheidung vom 15.12.1998; Aktenzeichen 2 T 1050/98) |
AG Weiden i.d. OPf. (Entscheidung vom 08.10.1998; Aktenzeichen 1 UR II 19/98) |
Tenor
I. Auf die sofortige weitere Beschwerde des Antragstellers wird der Beschluß des Landgerichts Weiden in der Oberpfalz vom 15. Dezember 1998 aufgehoben.
II. Die Sache wird zur erneuten Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens, an das Landgericht zurückverwiesen.
III. Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 75.000 DM festgesetzt.
Gründe
I.
Die Antragsteller und die Antragsgegner sind die Wohnungseigentümer einer Anlage, die aus zwei aneinandergebauten Häusern mit jeweils sechs Wohnungen besteht; der weitere Beteiligte ist Verwalter. An den Häusern traten Schäden (vor allem Feuchtigkeitsschäden) auf; die Wohnungseigentümer erholten ein Gutachten des Bausachverständigen P. zur Feststellung des Bauzustandes, der Maßnahmen zur Beseitigung der Schäden und überschlägigen Ermittlung der Beseitigungskosten. Der Sachverständige stellte in dem Gutachten vom 6.5.1996 Schäden vor allem an der Fassade und an den Balkonen fest und schlug umfangreiche Maßnahmen zur Schadensbeseitigung, insbesondere die Verkleidung der Fassaden mit Wärmedämmplatten und Erneuerungsarbeiten an den Balkonen (einschließlich ihrer Entwässerung) vor; die Kosten sollten sich überschlägig auf rund 170.000 DM zuzüglich Umsatzsteuer belaufen.
In der Eigentümerversammlung vom 29.11.1997 beschlossen die Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit, daß im Jahre 1998 folgende Sanierungsmaßnahmen ausgeführt werden sollten:
Balkone und Außenfassade, Haustüre bzw. Eingang lt. Gutachten. Angebote werden von der Hausverwaltung eingeholt. Die Fassade der Garagen wird gestrichen.
Aufteilung der Kosten nach Miteigentumsanteilen, bzw. bei den Garagen auf Garageneigentümer.
Anfang 1998 wird in einer außerordentlichen Versammlung über die Vergabe entschieden.
…
Die Niederschrift der Eigentümerversammlung vom 16.6.1998 enthält unter Punkt 5 folgende Feststellungen:
Die Sanierungsmaßnahmen siehe Anlage werden in der außerordentlichen Eigentümerversammlung am 30.6.1998 nochmals besprochen. Beschlußfassung erfolgt ebenfalls in dieser Versammlung.
Durch Sonderumlage wird die Sanierung finanziert.
Bei der in bezug genommenen Anlage handelt es sich um eine vom weiteren Beteiligten verfaßte Kostenzusammenstellung nach vorliegenden Angeboten zu den „Sanierungskosten Außenfassade … laut Besprechung in der ET-Versammlung am 16.6.1998.” Sie umfaßt die Posten (1.) Gerüst/Dämmpl. mit Putz, (2.) Spenglerarbeiten Dachrinne/Balkone usw., (3.) Fliesenarbeiten Balkone, (4.) Balkongeländer (Brüstung/Innenpl.), Treppenanlagen und Malerarbeiten (Haustüren, Fassaden, Garagen, Garagentore) und endet mit Gesamtkosten der Sanierung nach den billigsten Angeboten von rund 280.000 DM.
In der Versammlung vom 30.6.1998 wurden laut Versammlungsniederschrift zu Tagesordnungspunkt 3 („Sanierungsmaßnahmen – Beschlußfassung über die auszuführenden Arbeiten/Vergabe”) „die in der Versammlung vom 16.6.1998 beschlossenen notwendigen Sanierungsmaßnahmen” nochmals erläutert. Weiter heißt es, daß eine Teilsanierung mehr Kosten verursachen würde, da die Gesamtmaßnahme Zug um Zug durchgeführt werden müsse; die gesamten Kosten beliefen sich auf ca. 300.000 DM und würden durch Sonderumlage finanziert und nach Wohnfläche umgelegt; die Garagen würden nicht saniert. Sofern einzelne Eigentümer die Sonderumlage nicht innerhalb von vier Wochen überwiesen, werde der Betrag eingeklagt.
Diese Maßnahmen wurden von den anwesenden Eigentümern gegen eine Stimme beschlossen.
Der Antragsteller hat am 29.7.1998 beantragt, den Beschluß der Eigentümerversammlung vom 30.6.1998 zu TOP 3 für ungültig zu erklären. Das Amtsgericht hat am 8.10.1998 dem Antrag insoweit stattgegeben, als der Eigentümerbeschluß die gerichtliche Geltendmachung der Sonderumlage vorsieht, den Antrag im übrigen aber abgewiesen. Das Landgericht hat die gegen die Entscheidung gerichtete sofortige Beschwerde des Antragstellers mit Beschluß vom 15.12.1998 zurückgewiesen. Der Antragsteller hat sofortige weitere Beschwerde eingelegt.
II.
Das Rechtsmittel des Antragstellers ist zulässig; es führt zur Aufhebung der Entscheidung des Landgerichts und zur Zurückverweisung der Sache zur erneuten Verhandlung und Entscheidung. Zur Feststellung, ob der angefochtene Eigentümerbeschluß für ungültig zu erklären ist oder nicht, sind gemäß § 12 FGG weitere Ermittlungen erforderlich, die der Senat nicht selbst vornehmen kann.
1. Das Landgericht hat ausgeführt: Das Erstgericht habe die Ungültigerklärung des Eigentümerbeschlusses vom 30.6.1998 zu Recht abgelehnt. Der angefochtene Beschluß könne nicht ohne den vorausgegangenen Eigentümerbeschluß vom 29.11.1997 beurteilt werden. In diesem seien die im einzelnen aus dem erholten Gutachten ersichtlichen Sanierungsmaßnahmen ...