Entscheidungsstichwort (Thema)
Wohnungseigentumssache: Umlegung der Kosten für Hauszentrale und Nachtportier auf Wohnungseigentümer sowie Zustellungsvollmacht eines Verwalters
Verfahrensgang
LG Kempten (Entscheidung vom 14.07.1986; Aktenzeichen 4 T 1114/85) |
Tenor
I. Die sofortige weitere Beschwerde der Beteiligten zu 1 und 3 gegen den Beschluß des Landgerichts Kempten vom 14. Juli 1986 wird zurückgewiesen.
II. Die Beteiligten zu 1 und 3 haben samt verbindlich die Gerichtskosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens zu tragen. Außergerichtliche Kosten sind nicht zu erstatten.
III. Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 190 000 DM festgesetzt.
Gründe
I.
Die Beteiligten sind (mit Ausnahme des Verwalters) … 201 Eigentumswohnungen sowie aus einem in der Teilungserklärung vom 15.10.1971 (TE) als Hotel bezeichneten Teil des Gebäudes mit Restaurant, Café, Bäderabteilung u. a. (im folgenden: Hotelkomplex). Der Hotelkomplex steht im Teileigentum einer Miteigentümergemeinschaft, die sich aus dem überwiegenden Teil der Personen, aber nicht allen, zusammensetzt, denen die 201 Eigentumswohnungen gehören.
Die Beteiligten streiten, wie die Kosten des Nachtwächters (Nachtportiers), der Hauszentrale (Rezeption) und der Telefonanlage zwischen dem Hotelkomplex einerseits und den Wohnungseigentümern andererseits aufzuteilen sind. Außerdem streiten sie über die Gültigkeit des Verwaltervertrags.
1. Ursprünglich gehörte der Hotelkomplex als Teileigentum (Nr. 191 der TE, jetzt Nr. 205) der Firma … …, die das Hotel auch betrieb. Ohne daß dies in der Teilungserklärung vorgeschrieben ist, wurden Eigentumswohnungen zunächst nur an solche Interessenten veräußert, die auch einen Kommanditanteil an der Hotel-KG erwarben. 1974 fiel die Hotel-KG in Konkurs. Ihr Teileigentum Nr. 205 (Hotelkomplex) wurde allen Wohnungseigentümern zum käuflichen Erwerb in Miteigentum angeboten. 136 der Wohnungseigentümer nahmen diese Möglichkeit wahr und erwarben so das Teileigentum Nr. 205 in Bruchteilsgemeinschaft. Zum Weiterbetrieb des Hotels gründeten die meisten dieser Miteigentümer mit Gesellschaftsvertrag vom 10.11.1975 die Firma … … (Hotelbetriebs GmbH), an die der Hotelkomplex verpachtet wurde und von der das Hotel mit Restaurant und anderen Einrichtungen sowie die Appartementvermietung seitdem betrieben wird.
Zur Gesamtanlage gehört eine Telefonzentrale, die im Hotelfoyer bei der Rezeption installiert ist; sie gehört der Firma … und ist an die Wohnungseigentümergemeinschaft vermietet; sie wird von dem in der Rezeption tätigen Hotelpersonal betreut. Über die Zentrale laufen die Telefonanschlüsse der zur Appartementvermietung freigegebenen Eigentumswohnungen und eines Großteils der übrigen Eigentumswohnungen als Nebenanschlüsse. Die Rezeption ist Tag und Nacht von Angestellten der HotelbetriebsGmbH besetzt. Die HotelbetriebsGmbH beschäftigt auch einen Nachtportier und unterhielt eine Zeitlang im Foyer einen Verkaufsstand (Kiosk).
Die Kosten für die Betreuung der Telefonzentrale, für die Rezeption und für den Nachtportier waren in der Jahresabrechnung 1981 als Verwaltungskosten i. S. von § 12 Nr. 1b der Gemeinschaftsordnung (GO) behandelt und demgemäß in gleicher Höhe auf alle Wohnungseigentümer verteilt worden. Der Eigentümerbeschluß vom 15.5.1982, der die Jahresabrechnung 1981 in dieser Form gebilligt hatte, wurde vom Senat mit Beschluß vom 5.12.1984 (BReg. 2 Z 68/84) für ungültig erklärt mit der Begründung, diese Kosten gehörten jedenfalls nicht zu den Verwaltungskosten i. S. von § 12 Nr. 1b GO; ob die genannten Kosten (Betreuung der Telefonzentrale, Rezeption, Nachtportier) von der Wohnungseigentümergemeinschaft (als Betriebskosten i. S. von § 12 Nr. 1a GO) oder aber von den Miteigentümern des Hotel komplexes allein zu tragen seien, blieb damals unentschieden. Auch die Beschlüsse der Eigentümerversammlung in den Folgejahren wurden von verschiedenen Wohnungseigentümern in diesen Punkten angefochten.
Die Verteilung der Lasten, Kosten und Nutzungen ist in § 12 GO geregelt. Darin heißt es:
„1. Lasten
Betriebskosten
Die Eigentümer haben alle Betriebskosten gemeinsam zu tragen. Diese werden grundsätzlich im Verhältnis der jeweiligen Wohn- bzw. Nutzfläche auf die einzelnen Eigentümer umgelegt mit folgenden Ausnahmen: …
Verwaltungskosten
Die Verwaltungskosten sind für jede Eigentümerwohnung gleich zu bemessen. …
Versicherungen
…
Instandhaltungskosten
…
2. Kosten des Hotelbetriebes
Die Wohnungseigentümer tragen ferner anteilig die bei Vermittlung der zu vermietenden Wohnungen anfallenden Kosten des Hotelbetriebes, insbesondere die Kosten für Hotelpersonal und Werbung, soweit diese nicht durch einen bei der Vermietung von Hausgästen zu erhebenden Zuschlag auf den Mietpreis gedeckt sind. …
Die von der Vermittlung unabhängigen Kosten des Hotelbetriebes (Kosten des Restaurationsbetriebes, der Bar, der Bäderabteilung etc.) trägt die Hotelbetriebsgesellschaft allein.
3. Nutzungen
…
4. Die für die Umlage maßgebenden Wohn- und Nutzflächen ergeben sich aus § 2 dieser Erk...
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