BayObLG Beschluss vom 18.03.2004 - 2Z BR 014/04, 2Z BR 14/04

Leitsatz (amtlich)

1. In die Jahresabrechnung sind den tatsächlichen Einnahmen die tatsächlichen Ausgaben ggü. zu stellen. Daher dürfen keine Beträge als Einnahmen ausgewiesen werden, die dem Gemeinschaftskonto nicht tatsächlich zugeflossen sind, weil ihnen Abtretungen von Ansprüchen an die Gemeinschaft und Aufrechnungen mit Forderungen gegen die Gemeinschaft zu Grunde liegen.

2. Der Verwalter ist nicht befugt, gegen die Wohnungseigentümer geltend gemachte Forderungen anzuerkennen.

3. Der Wirtschaftsplan muss den Verteilungsschlüssel ausweisen, nach dem die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben den einzelnen Wohnungseigentümern zugeordnet werden.

Verfahrensgang

LG Nürnberg-Fürth (Beschluss vom 11.11.2003; Aktenzeichen 14 T 486/03)

AG Nürnberg (Beschluss vom 06.12.2002; Aktenzeichen 1 UR II 293/02)

Tenor

I. Auf die sofortige weitere Beschwerde des Antragstellers werden die Beschlüsse des LG Nürnberg-Fürth vom 11.11.2003 und des AG Nürnberg vom 6.12.2002 dahin abgeändert, dass auch der Eigentümerbeschluss vom 27.7.2002 zu Tagesordnungspunkt 5 für ungültig erklärt wird.

Die sofortige weitere Beschwerde des Weiteren Beteiligten gegen den genannten Beschluss des LG wird zurückgewiesen.

II. Die Antragsgegner haben als Gesamtschuldner die Gerichtskosten des Verfahrens vor dem AG und des Beschwerdeverfahrens zu tragen sowie die außergerichtlichen Kosten des Antragstellers im Beschwerdeverfahren zu erstatten. Der weitere Beteiligte hat die gerichtlichen und außergerichtlichen Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens zu tragen.

III. Der Geschäftswert wird für alle Rechtszüge auf 24.800 Euro festgesetzt.

Gründe

I. Der Antragsteller und die Antragsgegner sind die Wohnungseigentümer einer Wohnanlage, die von dem weiteren Beteiligten verwaltet wird. Die überwiegende Zahl der Wohnungen gehört Familienangehörigen des Weiteren Beteiligten.

Am 27.7.2002 genehmigten die Wohnungseigentümer die Jahresabrechnung 2001 (TOP 1) und den Wirtschaftsplan 2002 (TOP 2), erteilten dem Verwalter Entlastung (TOP 3), setzten die Verwaltervergütung auf 25 Euro fest (TOP 4) und beschlossen, gegen den Antragsteller Klage auf Unterlassung der Nutzung von Stellplätzen im Garagenhof zu erheben (TOP 5).

Der Antragsteller hat beantragt, diese Eigentümerbeschlüsse für ungültig zu erklären. Das AG hat am 6.12.2002 die Eigentümerbeschlüsse mit Ausnahme des zu TOP 5 gefassten Beschlusses für ungültig erklärt. Das LG hat durch Beschluss vom 11.11.2003 die sofortigen Beschwerden des Antragstellers und der Antragsgegner zurückgewiesen. Dagegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde des Weiteren Beteiligten, soweit Eigentümerbeschlüsse für ungültig erklärt wurden, und die sofortige weitere Beschwerde des Antragstellers, soweit die Ungültigerklärung des Eigentümerbeschlusses zu TOP 5 abgelehnt wurde.

II. Das Rechtsmittel des Weiteren Beteiligten hat keinen Erfolg, während das Rechtsmittel des Antragstellers begründet ist.

1. Das LG hat ausgeführt:

Die Jahresabrechnung werde den Grundsätzen von Klarheit und Übersichtlichkeit nicht gerecht. Die als Vorauszahlungen von zwei Wohnungseigentümern eingesetzten Beträge setzten sich im Wesentlichen aus Abtretungen und Aufrechnungen zusammen. Diese seien aber nicht zulässig. Dem Verwalter stehe es nicht zu, eine zur Aufrechnung gestellte Forderung anzuerkennen; dies sei Sache der Wohnungseigentümer. Es fehlten aber entsprechende Eigentümerbeschlüsse.

Der Beschluss über die Genehmigung des Wirtschaftsplans entspreche nicht ordnungsmäßiger Verwaltung, weil der Verteilungsschlüssel, nach dem die Zahlungen auf die einzelnen Wohnungseigentümer umgelegt werden sollen, nicht enthalten sei.

Die Verwalterentlastung könne als Folge der unzulänglichen Jahresabrechnung keinen Bestand haben.

Der Beschluss über die Neufestsetzung der Verwaltervergütung sei mangels ausreichender Bestimmtheit für ungültig zu erklären. Es fehlten Angaben dazu, ob die Erhöhung für alle Wohnungen gelten und es sich um eine monatlich zu zahlende Vergütung handeln solle.

Der Eigentümerbeschluss über die Unterlassungsklage entspreche ordnungsmäßiger Verwaltung. Der Antragsteller habe wiederholt sein Fahrzeug auf der Gemeinschaftsfläche abgestellt. Er übe damit nicht einen bestimmungsgemäßen Gebrauch aus, weil es an einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer über den Gebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums fehle.

2. Die Entscheidung hält der rechtlichen Nachprüfung nicht in vollem Umfang stand.

a) Zu Recht hat das LG die Ungültigerklärung des Eigentümerbeschlusses über die Jahresabrechnung 2001 durch das AG bestätigt. Nach allgemeiner Meinung und ständiger Rechtsprechung des Senats sind in der Jahresabrechnung die tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben einander ggü. zu stellen ohne Rücksicht darauf, ob sie zu Recht getätigt worden sind. Die Jahresabrechnung soll den Wohnungseigentümern eine einfache und leicht nachvollziehbare Überprüfung ermöglichen, welche Beträge im Abrechnungsjahr auf dem Gesamtkonto eingegangen und welche Ausgaben für welche Zwecke getätigt wurd...