BayObLG Beschluss vom 18.09.2002 - 2Z BR 62/02

Entscheidungsstichwort (Thema)

Schadensersatz

Leitsatz (amtlich)

1. Ein Mitverschulden des Verwalters ist schon dann zu bejahen, wenn beim Vorliegen von Baumängeln den Wohnungseigentümern zwar der drohende Ablauf der Verjährungsfrist bekannt ist, der Verwalter es aber unterläßt, eine Entscheidung der Wohnungseigentümer über das weitere Vorgehen herbeizuführen.

2. Der Mängelbeseitigungsanspruch umfaßt auch den Anspruch auf Erstattung der Aufwendungen, die dem Besteller dadurch entstanden sind, daß er ein die Schadensursache untersuchendes und der Vorbereitung der Nachbesserung dienendes Sachverständigengutachten in Auftrag gegeben hat.

Normenkette

WEG § 27 Abs. 1 Nr. 2; BGB § 633 a.F.

Verfahrensgang

LG Ansbach (Beschluss vom 03.06.2002; Aktenzeichen 4 T 1062/01)

AG Ansbach (Aktenzeichen 3 UR II 7/00)

Tenor

I. Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegnerin gegen den Beschluß des Landgerichts Ansbach vom 3. Juni 2002 wird zurückgewiesen.

II. Die Antragsgegnerin hat die gerichtlichen und außergerichtlichen Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens zu tragen.

III. Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 2.369 EUR festgesetzt.

Tatbestand

I.

Die Antragsteller sind die Wohnungseigentümer einer Wohnanlage. Wohnungseigentum wurde im Jahr 1992 durch die Bauträgerin begründet; sie war bis Ende 1998 Erstverwalterin. Die Antragsgegnerin ist im Jahr 1999 aufgrund Verschmelzungsvertrags zwischen der Bauträgerin und einem anderen Rechtsträger entstanden.

Das Gemeinschaftseigentum wurde im April 1993 abgenommen. Die Verjährungsfrist für Baumängel ist im April 1998 abgelaufen. Die Antragsteller rügten seit 1995 gegenüber der Bauträgerin und Erstverwalterin mehrfach Baumängel, insbesondere die Bildung von Schimmel. Mit Schreiben vom 21.10.1997 schlug die Bauträgerin und Erstverwalterin die Einberufung einer außerordentlichen Eigentümerversammlung in Form einer Objektbegehung vor Ablauf der Gewährleistungsfrist vor. Die Begehung fand unter Anwesenheit von vier der sechs Wohnungseigentümer am 2.12.1997 statt. Im Jahr 1998 beauftragten die Antragsteller zu 1 einen Sachverständigen mit der Erstellung eines Gutachtens über die Baumängel. Der Sachverständige kam im Februar 1999 zu dem Ergebnis, daß wesentliche, in seinem Gutachten näher bezeichnete Baumängel am Gemeinschaftseigentum vorliegen. Die Antragsgegnerin erhob die Einrede der Verjährung, beseitigte aber gleichwohl ohne Anerkennung einer Rechtspflicht die festgestellten Baumängel. Die Antragsgegnerin weigerte sich jedoch, für die Kosten des Sachverständigengutachtens in Höhe von 6.950,43 DM, die die Antragsteller zu 1 bezahlt und die die übrigen Antragsteller den Antragstellern zu 1 anteilig erstattet hatten, aufzukommen.

Die Antragsteller haben beantragt, die Antragsgegnerin zu verpflichten, 6.950,43 DM nebst Zinsen zu bezahlen. Das Amtsgericht hat mit Beschluß vom 22.12.2000 dem Antrag stattgegeben. Das Landgericht hat am 3.6.2002 die sofortige Beschwerde der Antragsgegnerin mit der Maßgabe zurückgewiesen, daß diese verpflichtet ist, an die Antragsteller 2.390,13 EUR nebst Zinsen zu bezahlen. Hiergegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegnerin.

Entscheidungsgründe

II.

Das Rechtsmittel hat keinen Erfolg.

1. Das Landgericht hat ausgeführt:

Die Antragsgegnerin sei nach den Grundsätzen der positiven Vertragsverletzung zum Schadensersatz verpflichtet. Die Antragsgegnerin habe nämlich ihre Pflichten verletzt, die für die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen. Zur Instandsetzung gehöre auch die Behebung von Baumängeln. Es sei zwar in erster Linie Sache der Wohnungseigentümer selbst, für die Behebung der Baumängel zu sorgen. Die Verwalterin sei aber verpflichtet, Baumängel festzustellen, die Wohnungseigentümer darüber zu unterrichten und eine Entscheidung der Wohnungseigentümer in Wohnungseigentümer Versammlungen über das weitere Vorgehen herbeizuführen. Letzteres habe die Antragsgegnerin nicht getan. Es liege jedoch ein Mitverschulden der Antragsteller vor, weil sie es versäumt hätten, im Rahmen der Baubegehung am 2.12.1997 nochmals auf die Schimmelbildung ausdrücklich hinzuweisen. Zumindest hätten sie es versäumt, die Schimmelbildung in das Begehungsprotokoll aufnehmen zu lassen. Ein Mitverschulden der Antragsteller werde in Höhe von einem Drittel bejaht. Die Pflichtverletzung der Antragsgegnerin sei für die Entstehung der Sachverständigenkosten kausal. Wenn die Antragsgegnerin rechtzeitig einen Eigentümerbeschluß herbeigeführt hätte, wäre die Feststellung der Mängelursache noch vor Ablauf der Verjährungsfrist erfolgt und die Sachverständigenkosten wären von der Antragsgegnerin als Rechtsnachfolgerin der Bauträgerin zu tragen gewesen. Dem Ersatzanspruch der Antragsteller stehe nicht entgegen, daß nur die Antragsteller zu 1 den Auftrag zur Gutachtenserstellung gegeben hätten. Die übrigen Wohnungseigentümer hätten nämlich am 19.1.2000 das Handeln der Antragsteller zu 1...