BayObLG Beschluss vom 19.02.1999 - 2Z BR 180/98

Entscheidungsstichwort (Thema)

Ungültigerklärung von Eigentümerbeschlüssen. Zulässigkeit des Rechtswegs zum Wohnungseigentumsgericht

Verfahrensgang

OLG Düsseldorf (Aktenzeichen 1 UR II 78/97)

LG Passau (Aktenzeichen 2 T 187/98)

Tenor

I. Auf die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner wird der Beschluß des Landgerichts Passau vom 30. Oktober 1998 abgeändert:

Das Verfahren wird an das Landgericht Passau als Prozeßgericht verwiesen, soweit beantragt ist, die Beschlüsse der Versammlung der Appartementeigentümer vom 13. September 1997 zu den Tagesordnungspunkten IV 2 bis 5 für ungültig zu erklären.

Im übrigen wird die sofortige weitere Beschwerde zurückgewiesen.

II. Die Gerichtskosten des Beschwerde- und des Rechtsbeschwerdeverfahrens haben jeweils als Gesamtschuldner die Antragsteller zu 1/3 und die Antragsgegner zu 2/3 zu tragen; außergerichtliche Kosten sind nicht zu erstatten.

III. Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 30.000 DM festgesetzt.

Gründe

I.

Die Antragsteller und die Antragsgegner sind die Teileigentümer einer Anlage, die aus 93 Appartements und sechs weiteren Teileigentumseinheiten (Schwimmbad, Restaurant, zwei Praxen, zwei Gewerbeeinheiten) besteht und vom weiteren Beteiligten verwaltet wird. Den Antragstellern gehört ein Appartement. Gemäß § 2 Nr. 2 der Gemeinschaftsordnung (GO) vom 3.11.1983 ist das Gebäude ein Appartementhotel in einem Kurgebiet, das ausschließlich im Rahmen des gewerblichen Fremdenverkehrs genutzt werden darf. § 2 Nr. 3 GO lautet:

Die Teileigentümer der Hotelappartements dürfen diese nur im Betrieb des Appartementhotels benutzen; sie sind demgemäß verpflichtet, ihre Hotelappartements jeweils demjenigen Dritten (Hotelbetriebsgesellschaft, Pächter oder dergleichen) entgeltlich zur Nutzung zu überlassen, der das Hotel betreibt oder betreiben läßt. Eine Eigennutzung des Appartements durch den Eigentümer für einen angemessenen Zeitraum muß gewährleistet sein, wobei auch diese Eigennutzung nur im Rahmen des Hotelbetriebs erfolgen kann.

Die Person des Dritten, die Höhe des Entgelts, sowie die Art und Weise der Nutzungsübertragung auf diesen wird durch Beschluß der einzelnen Teileigentümer der Hotelappartements, der der einfachen Mehrheit aller vorhandenen Stimmen bedarf, bestimmt. Jeder Teileigentümer eines Hotelappartements ist alsdann verpflichtet, entsprechend diesem Beschluß die erforderlichen Vereinbarungen mit dem Dritten zu schließen.

Gemäß § 3 Nr. 3 GO sind im amtlichen Aufteilungsplan im Kellergeschoß ein Spielraum, ein Kinderbastel- und Spielraum sowie ein Lager und Toilettenanlagen und Nebenräume vorgesehen. Diese Räume dürfen ausschließlich von den jeweiligen Eigentümern der sämtlichen Hotelappartements im Rahmen des Hotelbetriebs genutzt werden. Der Hoteleingang und die Hotelhalle samt Rezeption dürfen von allen Teileigentümern genutzt werden, nicht jedoch von den Eigentümern der Einheiten Nr. 7 und 8. Soweit die gemeinschaftlichen Räume, Einrichtungen und Anlagen des Gebäudes im Rahmen des Hotelbetriebs genutzt werden, sind gemäß § 6 Nr. 7 GO die insoweit anfallenden ausscheidbaren Instandhaltungskosten allein von den Teileigentümern der Hotelappartements zu tragen. Nach § 14 Nr. 2a GO gelten die Voraussetzungen für die Entziehung des Sondereigentums insbesondere auch dann als gegeben, wenn ein Teileigentümer eines Hotelappartements dieses nicht entsprechend den Beschlüssen der Eigentümerversammlung an den dann bestimmten Dritten zur Nutzung im Rahmen des Hotelbetriebs überläßt und/oder die erforderlichen Vereinbarungen mit Dritten nicht schließt.

Die Appartements wurden von einer Hotelbetriebsgesellschaft genutzt, die in wirtschaftliche Schwierigkeiten geriet. Mit einem nur an die Appartementeigentümer gerichteten Schreiben vom 29.8.1997 lud der Verwalter für den 13.9.1997 zu einer Versammlung der Appartementeigentümer ein. Als Tagesordnungspunkt (TOP) IV führt das Schreiben auf:

Besprechung und Beschlußfassung

1. über die Bestätigung eines BGB-Vertrages der Appartementeigentümer und Festlegung der Vertretung und Geschäftsführung
2. über Abschluß eines Pachtvertrages zwischen der BGB-Ges. der Appartementeigentümer und der Firma D. (für den Fall der Übernahmemöglichkeit)
3. über Umlage für Gerichts-, Anwalts-, Wirtschaftsprüfer- und sonstige Kosten (Restsumme der beschlossenen Investitionen)
4. über Art und Weise des Vorgehens, u. Geschäftsführung bzw. Vertretung der Appartementeigentümer zur Übernahme des Hotelbetriebs, bei Nichtzustandekommen von Vereinbarungen zwischen der BGB-Ges. der Appartementeigentümer und der Firma D.
5. über Möglichkeiten zur Weiterführung des Konkurs-/und Sequesterverfahrens.

…

In der Versammlung waren von den 774,956/1000 Miteigentumsanteilen der Appartementeigentümer 639,554/1000 vertreten. Zu TOP IV 1. wurde folgender Beschluß gefaßt:

Die Appartementeigentümer beschließen und bestätigen den Abschluß eines BGB-Vertrages unter der Bezeichnung „Appartementeigentümer L.-T. GbR.”.

Geschäftsführer und Vertreter ist die jeweilige Hausverwaltung,...