BayObLG Beschluss vom 19.06.1984 - BReg 2 Z 32/84

Entscheidungsstichwort (Thema)

Wohnungseigentumssache: Aufhebung einer Zwischenverfügung des Grundbuchamtes sowie Bindung des Grundbuchamtes an die baubehördliche Abgeschlossenheitsbescheinigung

Verfahrensgang

LG Passau (Entscheidung vom 16.03.1984; Aktenzeichen 2 T 18/84)

Tenor

I. Auf die weitere Beschwerde der Beteiligten werden die Zwischenverfügung des Amtsgerichts -Grundbuchamt- Passau (… vom 31. Januar 1984 in den Punkten 1 und 3 und der Beschluß des Landgerichts Passau vom 16. März 1984 insoweit aufgehoben, als dort die Beschwerde der Beteiligten gegen die genannten Punkte der Zwischenverfügung des Grundbuchamts zurückgewiesen worden ist.

II. Die Sache wird zur anderweiten Behandlung und Entscheidung über den Eintragungsantrag an das Amtsgericht -Grundbuchamt- Passau (…) zurückgegeben.

Gründe

I.

1. Die Beteiligten sind Eigentümer in Gütergemeinschaft des Grundstücks Flst.Nr. 1672/2 der Gemarkung …. Mit Urkunde des Notars … vom 22.11.1983 begründeten sie an dem Grundstück gemäß § 8 WEG Wohnungs-(Teil-) Eigentum.

In der der Teilungserklärung als Anlage 2 beigefügten Gemeinschaftsordnung heißt es in Abschnitt II § 4 Nr. 1:

„Die Nutzung des WC und des Vorraumes, die zu der Einheit Nr. 002 im Erdgeschoß gehören, wird gemäß § 15 WEG in der Weise geregelt, daß diese von den jeweiligen Eigentümern der Einheiten Nr. 002 und 003 (je im Erdgeschoß) unter Ausschluß der übrigen Miteigentümer gemeinsam genutzt werden, und zwar als Nutzungsberechtigte nach gleichen Anteilen.”

Aus dem in der Teilungserklärung in Bezug genommenen Aufteilungsplan ergibt sich, daß der genannte Vorraum, von dem aus das WC erreichbar ist, sowohl von der Einheit 002 als auch von der Einheit 003 aus jeweils einen Zugang aufweist.

2. Auf den gemäß § 15 GBO gestellten Vollzugsantrag des Notars vom 26./27.1.1984 erließ der Rechtspfleger beim Grundbuchamt Passau … die Zwischenverfügung vom 31.1.1984. Als Vollzugshindernisse sind, soweit hier noch von Interesse, aufgeführt:

(Punkt 1) Die vorgenannte Gebrauchsregelung an dem WC mit Vorraum sei nach § 15 WEG nicht zulässig. Die Beschränkung eines Sondereigentums ausschließlich zugunsten einer anderen Einheit könne nur durch Dienstbarkeit gesichert werden. Es sei deshalb ein formgerechter Nachtrag zur Teilungserklärung erforderlich, wonach das genannte Nutzungsrecht nicht mehr zum Inhalt der Gemeinschaftsordnung gehören solle.

(Punkt 3) In einer Reihe von Fällen stimme die Beschreibung der Räume in der Teilungserklärung und im Aufteilungsplan nicht überein. Dies widerspreche dem Bestimmtheitsgrundsatz. Es bedürfe deshalb noch der übereinstimmenden Bezeichnung der betroffenen Einheiten in einem Nachtrag.

3. Gegen die Zwischenverfügung hat der Notar Erinnerung eingelegt. Dieser hat das Grundbuchamt nicht abgeholfen und sie dem Landgericht als Beschwerde vorgelegt. Mit Beschluß vom 16.3.1984 hat das Landgericht Passau die Beschwerde als unbegründet zurückgewiesen. Hiergegen richtet sich – beschränkt auf die Punkte 1 und 3 der Zwischenverfügung – die vom Notar im Namen der Beteiligten eingelegte weitere Beschwerde.

II.

Die zulässige weitere Beschwerde führt zur Aufhebung der vom Landgericht bestätigten Zwischenverfügung des Grundbuchamts in dem jetzt noch angefochtenen Umfang.

1. Das Landgericht hat im wesentlichen ausgeführt:

Die in § 4 Nr. 1 der Gemeinschaftsordnung getroffene Regelung sei unzulässig. Nach § 15 Abs. 1 WEG könne dem Sondereigentümer nur ein bestimmtes tatsächliches oder rechtliches Verhalten aufgegeben werden. Dagegen könne die Ermächtigung in § 15 Abs. 1 WEG nicht dazu führen, daß einem Dritten ein das Sondereigentum beschneidendes Nutzungsrecht eingeräumt werde.

Die Divergenzen zwischen Teilungserklärung und Aufteilungsplan liefen dem Bestimmtheitsgrundsatz des Grundbuchrechts zuwider. Wenn Sondereigentumsräume und -einheiten genau bezeichneten Zwecken dienen sollten, sei hiermit eine Nutzungsbeschränkung verbunden; da insoweit auch der Aufteilungsplan als Auslegungshilfe herangezogen werden könne, fehle es bei abweichenden Bezeichnungen an der erforderlichen Genauigkeit.

2. Unabhängig davon, ob diese Beanstandungen zutreffen, kann die angefochtene Zwischenverfügung des Grundbuchamts (im angefochtenen Umfang) keinen Bestand haben.

a) Eine Zwischenverfügung nach § 18 Abs. 1 GBO ist nur gerechtfertigt, wenn das mit ihr geltend gemachte Eintragungshindernis allgemein ein der Eintragung entgegenstehendes behebbares Hindernis darstellt und wenn es ferner unter Zugrundelegung der Gestaltung des Einzelfalls tatsächlich und rechtlich besteht. Fehlt es an der einen oder der anderen oder an beiden Voraussetzungen, so erweist sich die angefochtene Zwischenverfügung als ungerechtfertigt und unterliegt aus diesem Grund der Aufhebung (vgl. KG JFG 8, 236/237 ff., 239).

In jeder einen Antrag beanstandenden Zwischenverfügung liegt zugleich der Ausspruch, dem Antrag werde nach Beseitigung des dargelegten Hindernisses stattgegeben werden. Deshalb sind auch alle Eintragungshindernisse und sämtliche Wege zu deren Beseit...