BayObLG Beschluss vom 19.07.1984 - RE-Miet 4/83

Gründe

Die Beklagten waren bis Ende Juli 1982 Mieter der den Klägern gehörenden Wohnung in München und zwar aufgrund eines mit dem Voreigentümer geschlossenen Mietvertrages vom 23.9.1975. Die monatliche Grundmiete (inclusive Garage) beträgt seit diesem Zeitpunkt DM 470,-. Mit Schreiben vom 24.6.1981 verlangten die Kläger Zustimmung zur Erhöhung auf monatlich DM 620,34 ab 1.10.1981, wobei vier Vergleichswohnungen (mit Quadratmeterpreisen von DM 9,-, DM 8,56, DM 12,19 und DM 9,32) angegeben worden waren.

Da sich die Beklagten hierzu nicht äußerten, haben die Kläger Klage erhoben mit dem Antrag, die Beklagten samtverbindlich zu verurteilen, einer Erhöhung der Grundmiete auf monatlich DM 620,34 ab 1.10.1981 zuzustimmen. Die Beklagten haben Klageabweisung beantragt, weil das Mieterhöhungsverlangen vom 24.6.1981 unwirksam sei. Der Mietpreis pro m² liege bei drei der angegebenen Vergleichswohnungen unter dem geforderten Mietpreis von DM/m² 9,77.

Das Amtsgericht München hat nach Beweiserhebung (Vernehmung eines Zeugen, Einnahme eines Augenscheins und Erholung eines Sachverständigengutachtens) der Klage durch Urteil vom 30.3.1982 in vollem Umfang stattgegeben. In den Entscheidungsgründen führt es unter anderem aus, daß das Mieterhöhungsverlangen wirksam sei, weil der Durchschnittspreis der Vergleichswohnungen (DM 9,77) der verlangten Mietpreis entspreche.

Gegen dieses Urteil richtet sich die zulässige Berufung der Beklagten, mit der sie ihren Klageabweisungsantrag weiterverfolgen. Die Kläger beantragen die Zurückweisung der Berufung. Nachdem den Parteien durch Beschluß vom 16.3.1983 Gelegenheit gegeben worden war, sich ›zum Problem der Durchschnittsmiete‹ zu äußern, hat das Landgericht München I am 6.4.1983 beschlossen:

›Es ist ein Rechtsentscheid zu erholen zu folgender Rechtsfrage: Ist ein mit drei Vergleichswohnungen begründetes Erhöhungsverlangen bereits dann unwirksam, wenn zwei der Vergleichsmieten unter der verlangten Miete liegen?‹

In den Gründen ist ausgeführt, daß der Ausgang des Rechtsstreits nur noch von der Beantwortung dieser Frage abhänge, die höchstrichterlich nicht entschieden und zu der auch die Kommentierung nicht eindeutig sei. Ein Mieterhöhungsverlangen, welches aus sich heraus ergeben, daß die verlangte Miete nichts ortsüblich sei, würde vom Berufungsgericht als unwirksam angesehen werden. Die Rechtsfrage wurde vom Landgericht am 29.4./11.5.1982 dem Bayer.Obersten Landesgericht zur Entscheidung vorgelegt.

II. Die Vorlage ist unzulässig.

1. Das Oberlandesgericht Karlsruhe hat durch Rechtsentscheid vom 15.12.1983 (WuM 1984, 21) ausgesprochen, daß ein mit drei Vergleichswohnungen begründetes Erhöhungsverlangen nicht deshalb ›als ganzes unwirksam‹ ist, weil der Mietzins für eine dieser Wohnungen unter dem verlangten Mietzins liegt. Damit ist aber auch die Rechtsfrage beantwortet, ob das Erhöhungsverlangen unwirksam ist, wenn der Quadratmeterpreis von zwei der drei Vergleichswohnungen unter der verlangten Miete liegt. Das ergibt sich zwar nicht aus dem Entscheidungssatz, kann aber aus den für dessen Auslegung heranzuziehenden Gründen der Entscheidung (vgl.Baumbach/Lauterbach/Albers/Hartmann, ZPO 42. Aufl. 322 Anm. 2 b m.Nachw.) entnommen werden. Kern der Vorlage (vgl.BayObLGZ 1984, 4/6) an das Oberlandesgericht Karlsruhe war die Frage, ob ein mit dem Hinweis auf entsprechende Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen begründetes Erhöhungsverlangen (§ 2 Abs. 2 S. 4 MHG) unwirksam ist (mit der Folge, daß eine - hierauf gestützte - Zustimmungsklage abzuweisen ist), wenn die Quadratmeterpreise der Vergleichswohnungen nicht dem verlangten Mietzins entsprechen. Das hat aber das Oberlandesgericht Karlsruhe grundsätzlich verneint. Danach ist es nicht entscheidend, ob der Mietzins von zwei der Vergleichswohnungen oder nur von einer den verlangten Mietzins unterschreitet. Ob die im Rechtsentscheid des Oberlandesgerichts Karlsruhe vorgenommene Einschränkung, daß unter dem verlangten Mietzins liegende Vergleichspreise nicht außer jedem Verhältnis zu diesem stehen dürfen, hier durchgreifen könnte, kann dahinstehen, denn dies ist im Einzelfall vom Tatrichter zu entscheiden (vgl. Senatsbeschluß vom 19.7.1984 - RE-Miet 2/83 S. 5). Der Zweck der Angabe von Entgelten vergleichbarer Wohnungen, nämlich dem Mieter die Möglichkeit zur Nachprüfung der Berechtigung des Erhöhungsverlangens zu geben (vgl. BVerfGE 53, 352/358; BGHZ 84, 392/399; BayObLGZ 1982, 173/176), kann auch von einem Erhöhungsverlangen erfüllt werden, in dem bei zwei Vergleichswohnungen ein Preis angegeben ist, der unter dem der verlangten Miete liegt.

2. Da mithin die vorgelegte Rechtsfrage durch Rechtsentscheid als beantwortet angesehen werden kann, ist die Vorlage unzulässig geworden (Art. III Abs. 1 S. 1 zweiter Halbs. des 3. MietRÄndG).

3.Über die Vorlage konnte in den Gerichtsferien entschieden werden (Senatsbeschluß vom 19.7.1984 w.o. S. 5 f.m.Nachw.).

Fundstellen

DRsp I(133)273e

WuM 1984, 276