Entscheidungsstichwort (Thema)
Ungültigerklärung eines Eigentümerbeschlusses
Verfahrensgang
AG Würzburg (Aktenzeichen UR II 123/95) |
LG Würzburg (Aktenzeichen 3 T 2297/96) |
Tenor
I. Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner gegen den Beschluß des Landgerichts Würzburg vom 20. Dezember 1996 wird zurückgewiesen.
II. Die Antragsgegner haben als Gesamtschuldner die gerichtlichen und außergerichtlichen Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens zu tragen.
III. Der Geschäftswert des Rechtsbeschwerdeverfahrens wird auf 10 000 DM festgesetzt.
Gründe
I.
Antragsteller und Antragsgegner sind die Wohnungseigentümer einer aus sechs Wohnungen bestehenden Anlage, die von der weiteren Beteiligten verwaltet wird. Die Antragsgegner zu 2 haben in einem zu ihrem Sondereigentum gehörenden, in der Teilungserklärung als „Kellerabteil” und im Aufteilungsplan als „Keller VIII” bezeichneten Raum im Kellergeschoß eine Orgel aufgestellt und ein Musikzimmer eingerichtet. Die Antragsteller, deren Erdgeschoßwohnung unmittelbar über diesem Kellerraum liegt, haben im Frühjahr 1994 beim Amtsgericht beantragt, den Antragsgegnern zu 2 die Nutzung ihres Kellerraums als Musikzimmer zu untersagen und sie zur Zahlung von Schadensersatz wegen „Wohnwertminderung” zu verpflichten. Das Amtsgericht hat die Anträge abgewiesen; das Beschwerdeverfahren ist vom Landgericht im Hinblick auf das vorliegende Verfahren ausgesetzt worden.
Gemäß § 20 der als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragenen Teilungserklärung können Änderungen dieser Teilungserklärung mit Dreiviertelmehrheit und mit Zustimmung der Grundpfandrechtsgläubiger beschlossen werden. In der Eigentümerversammlung vom 18.9.1995 stimmten die Wohnungseigentümer „über die Nutzungsänderung des Kellers der Eheleute … (Antragsgegner zu 2) als Musikzimmer unter Berücksichtigung der zwischen den Parteien vereinbarten Ruhezeiten bzw. unter Berücksichtigung der Ruhezeiten lt. Hausordnung und den gesetzlichen Bestimmungen” ab. Der Versammlungsniederschrift zufolge waren alle sechs Wohnungseigentümer erschienen oder vertreten; fünf davon stimmten mit „ja” der Nutzungsänderung zu, einer stimmte mit „nein” gegen die Nutzungsänderung.
Die Antragsteller haben beim Amtsgericht beantragt, diesen Eigentümerbeschluß für ungültig zu erklären. Das Amtsgericht hat den Antrag mit Beschluß vom 26.8.1996 abgewiesen. Auf die sofortige Beschwerde der Antragsteller hat das Landgericht mit Beschluß vom 20.12.1996 diese Entscheidung aufgehoben und den Eigentümerbeschluß vom 18.9.1995 für ungültig erklärt. Hiergegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner.
II.
Das Rechtsmittel hat keinen Erfolg.
1. Das Landgericht hat ausgeführt:
Die Bezeichnung eines Raums als Keller in der Teilungserklärung stelle eine Zweckbestimmung dar. In deren Rahmen halte sich die Nutzung als Musikraum nicht, da sie wesentlich intensiver und mit mehr Störungen verbunden sei. Eine Änderung der Zweckbestimmung müsse durch Abänderung der Teilungserklärung vorgenommen werden. Diese könne gemäß § 20 der Teilungserklärung mit Dreiviertelmehrheit und mit Zustimmung der Grundpfandrechtsgläubiger beschlossen werden; diese Bestimmung sei wirksam.
Der Eigentümerbeschluß vom 18.9.1995 entspreche nicht den Voraussetzungen des § 20 der Teilungserklärung. Zwar gehe die Kammer davon aus, daß alle Wohnungseigentümer stimmberechtigt gewesen seien. Der Eigentümerbeschluß sei jedoch wegen Fehlens der Zustimmung der Grundpfandrechtsgläubiger unwirksam. Aus dem von der Kammer eingeholten Grundbuchauszug ergebe sich, daß für die Antragsteller und die Antragsgegner zu 2 jeweils eine Grundschuld zugunsten einer Bausparkasse eingetragen sei. Die Zustimmung dieser Gläubigerin sowie gegebenenfalls weiterer Grundpfandrechtsgläubiger der übrigen Beteiligten fehle. Die Antragsgegner könnten sich auch nicht darauf berufen, daß es der Zustimmung der Grundpfandrechtsgläubiger nicht bedürfe, weil deren Interessen nicht beeinträchtigt sein könnten. Zum einen könne durch die geänderte Nutzung, die einen Wertfaktor bilde, durchaus das Interesse eines Gläubigers betroffen sein. Zum anderen müßten sich die Antragsgegner am Inhalt der Teilungserklärung festhalten lassen.
2. Die Entscheidung des Landgerichts hält der rechtlichen Nachprüfung stand.
a) Zutreffend geht das Landgericht davon aus, daß die Bezeichnung eines zum Sondereigentum gehörenden Raums in der Teilungserklärung als „Keller” oder „Kellerabteil” eine Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter darstellt (§ 15 Abs. 1 WEG). Ein solcher Raum darf nur im Rahmen dieser Zweckbestimmung oder in einer Weise genutzt werden, die nicht mehr stört und beeinträchtigt (vgl. BayObLG WuM 1993, 490 und st. Rspr.). Den ohne Rechtsfehler getroffenen Feststellungen des Landgerichts zufolge wird die Nutzung als Musikzimmer von der vereinbarten Zweckbestimmung nicht gedeckt. Deren Änderung stellt sich als eine Änderung der Teilungserklärung dar, die grundsätzlich nur durch Vereinbarung, hier aber gemäß § 20 der Gemeinschaftsordn...