BayObLG Beschluss vom 22.11.1990 - BReg 2 Z 103/90

Entscheidungsstichwort (Thema)

Wohnungseigentumssache. Ungültigerklärung eines Eigentümerbeschlusses

Verfahrensgang

AG Freyung (Aktenzeichen 1 UR II 29/89)

LG Passau (Aktenzeichen 2 T 4/90)

Tenor

I. Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner gegen den Beschluß des Landgerichts Passau vom 30. Mai 1990 wird zurückgewiesen.

II. Die Antragsgegner haben als Gesamtschuldner die gerichtlichen und außergerichtlichen Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens zu tragen.

III. Der Geschäftswert für alle Rechtszüge wird auf jeweils 3 500 DM festgesetzt; die Beschlüsse des Landgerichts und des Amtsgerichts Freyung vom 21. Dezember 1989 werden entsprechend abgeändert.

Gründe

I.

Die Beteiligten sind die Wohnungs- und Teileigentümer einer Wohnanlage. Die Antragsgegnerin zu 2 ist eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung und einzige persönlich haftende Gesellschafterin der Antragsgegnerin zu 1, einer Kommanditgesellschaft (GmbH & Co. KG). Der Antragsgegnerin zu 2, die die Anlage bauen ließ und das Grundstück am 20.2.1984 in Wohnungs- und Teileigentum aufteilte, gehören noch 15 Wohnungen mit 357,5929/1000 Miteigentumsanteilen; der Antragsgegnerin zu 1 gehören mehrere Läden mit 248,9182/1000 Miteigentumsanteilen. Einer der Läden ist an die Firma T. vermietet, die auch die vor dem Laden gelegene, im gemeinschaftlichen Eigentum stehende Grundstücksfläche nutzt.

Nach der Gemeinschaftsordnung gewährt jede Einheit eine Stimme.

In der Versammlung vom 1.6.1989 beschlossen die Eigentümer zum Tagesordnungspunkt 4 („Sondernutzung”) mit den 19 Stimmen der Antragsgegner gegen vier Stimmen (darunter die des Antragstellers), eine Fläche von 77,5 m² auf die Dauer von 30 Jahren an die Antragsgegnerin zu 1 zu vermieten; der Mietzins sollte 2 DM je m² betragen und sich entsprechend dem Lebenshaltungskostenindex für einen Vier-Personen-Haushalt verändern.

Der Antragsteller hat am 15.6.1989 beantragt, diesen Eigentümerbeschluß für ungültig zu erklären. Die Antragsgegner bestreiten sein Anfechtungsrecht. Der Antragsteller hatte seine Wohnung gemeinsam mit seiner Ehefrau am 2.11.1984 gekauft; am 13.11.1984 wurde zur Sicherung des Eigentumsverschaffungsanspruchs eine Vormerkung in das Grundbuch eingetragen. Als Eigentümer wurden er und seine Ehefrau erst am 10.7.1989 eingetragen. Die ersten Käufer von Eigentumswohnungen waren am 22.11.1988 in die Wohnungsgrundbücher eingetragen worden; zu diesem Zeitpunkt waren die Wohnungen fertiggestellt und den Käufern übergeben.

Das Amtsgericht hat den Eigentümerbeschluß zu Tagesordnungspunkt 4 mit Beschluß vom 21.12.1989 für ungültig erklärt. Das Landgericht hat die sofortige Beschwerde der Antragsgegner mit Beschluß vom 30.5.1990 zurückgewiesen. Dagegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner.

II.

Das zulässige Rechtsmittel ist nicht begründet.

1. Nach den Feststellungen des Landgerichts bestellte die Antragsgegnerin zu 2 in einem Nachtrag zur Teilungserklärung vom 4.7.1984 die Herren St. und Z., Gesellschafter des bürgerlichen Rechts, zu Verwaltern. Aus der vom Antragsteller vorgelegten Versammlungsniederschrift ergibt sich, daß die Eigentümer am 1.6.1989 die „Firma St. & Z.” bis zum 31.12.1990 erneut zum Verwalter bestellten. Diese Bestellung ist nichtig, da sie gegen zwingende Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes verstößt; eine Gesellschaft des bürgerlichen Rechts – eine im Handelsregister eingetragene offene Handelsgesellschaft besteht offensichtlich nicht – kann nicht Verwalterin einer Wohnungseigentümergemeinschaft sein (BGHZ 107, 268 auf den Vorlagebeschluß des Senats BayObLGZ 1989, 4). G. St. und A.Z. waren somit auch nicht berechtigt, für die Wohnungseigentümer nach § 27 Abs. 2 Nr. 3 WEG Mitteilungen und Zustellungen entgegenzunehmen; die Beteiligung der nicht anwaltschaftlich vertretenen Wohnungseigentümer am Verfahren konnte also hier nicht über den Verwalter vorgenommen werden. Dies zwingt aber nicht dazu, wegen Verstoßes gegen § 27 Satz 2 FGG, § 551 Nr. 5 ZPO die Entscheidung des Landgerichts aufzuheben und die Sache zurückzuverweisen (vgl. BayObLG WuM 1989, 36/37 und 1990, 177), da von einer ausreichenden Beteiligung der Wohnungseigentümer ausgegangen werden kann. Das Landgericht hat nur den Beschwerdeschriftsatz allen Wohnungseigentümern persönlich mitgeteilt; sie haben sich daraufhin nicht am Verfahren beteiligt. Der Senat hat die weiteren Beteiligten darauf hingewiesen, daß sie am Rechtsbeschwerdeverfahren nicht mehr beteiligt werden, wenn sie dem nicht innerhalb einer bestimmten Frist widersprechen. Da sich die weiteren Beteiligten auch daraufhin nicht zu Wort gemeldet oder auf sonstige Weise am Verfahren beteiligt haben, kann davon ausgegangen werden, daß sie auch mit dem Verfahren des Landgerichts einverstanden waren und dieses mangelhafte Verfahren stillschweigend genehmigt haben.

2. Das Landgericht hat ausgeführt:

Der Eigentümerbeschluß vom 1.6.1989 über den Abschluß eines Mietvertrags sei in mehrfacher Hinsicht rechtlich fehlerhaft: Die Antragsgegner seien wegen § 25...