BayObLG Beschluss vom 27.03.1997 - 2Z BR 11/97

Entscheidungsstichwort (Thema)

Wohnungseigentumssache: Anerkennung von Eigentümeransprüchen durch Verwalter sowie Eilentscheidung des Verwalters

Verfahrensgang

LG Nürnberg-Fürth (Entscheidung vom 11.12.1996; Aktenzeichen 14 T 5759/96)

AG Schwabach (Entscheidung vom 05.06.1996; Aktenzeichen 1 UR 52/95)

Tenor

I. Die sofortige weitere Beschwerde des Antragsgegners gegen den Beschluß des Landgerichts Nürnberg-Fürth vom 11. Dezember 1996 wird zurückgewiesen.

II. Der Antragsgegner hat die gerichtlichen und außergerichtlichen Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens zu tragen.

III. Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 35.146 DM festgesetzt.

Gründe

I.

Die Antragstellerin macht als Verwalterin in Verfahrensstandschaft für die übrigen Wohnungseigentümer einer Wohnanlage gegen den Antragsgegner Wohngeldforderungen für die Jahre 1992 bis 1994 geltend.

Der Antragsgegner hat dagegen u.a. den Einwand der Aufrechnung erhoben. Er trägt insoweit vor, er habe nach dem Erwerb seiner Teileigentumseinheiten, die er als Praxis und Tagesklinik nutze, umfangreiche Umbauarbeiten durchgeführt. Zu diesen Arbeiten hätten auch die Erneuerung der im Gemeinschaftseigentum stehenden Aluminiumfassade und der Fensterrahmen gehört; beides sei völlig verrottet gewesen. Aufgrund der Renovierungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum stünde ihm ein Aufwendungsersatzanspruch in Höhe von 36.896,95 DM zu.

Das Amtsgericht hat mit Teilbeschluß vom 5.6.1996 den Antragsgegner verpflichtet, Wohngeld für die Jahre 1993 und 1994 in Höhe von insgesamt 35.146,24 DM nebst Zinsen zu bezahlen. Das Landgericht hat mit Beschluß vom 11.12.1996 die sofortige Beschwerde des Antragsgegners zurückgewiesen. Hiergegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde des Antragsgegners, mit der er sich dagegen wendet, daß das Landgericht zu Unrecht das Bestehen eines im vorliegenden Verfahren aufrechenbaren Gegenanspruchs verneint habe.

II.

Das Rechtsmittel hat keinen Erfolg.

1. Das Landgericht hat ausgeführt:

Über die Jahresabrechnungen 1993 und 1994 liege ein billigender Beschluß der Wohnungseigentümer vor; dieser sei nicht angefochten und somit bestandskräftig geworden. Der Antragsgegner sei deshalb zur Zahlung des geltend gemachten Wohngelds verpflichtet; unerheblich sei, ob die Abrechnungen vom vereinbarten Verteilungsschlüssel abwichen oder aus sonstigen Gründen materiell unrichtig seien.

Mit dem Einwand der Aufrechnung dringe der Antragsgegner nicht durch. Gegenüber Wohngeldansprüchen könne nur mit Ansprüchen aus Notgeschäftsführung oder anerkannten Gegenansprüchen aufgerechnet werden. Diese Voraussetzungen lägen hier nicht vor.

Eine Notgeschäftsführung sei abzulehnen, weil die vom Antragsgegner veranlaßten Maßnahmen nicht zur Abwendung eines dem gemeinschaftlichen Eigentum unmittelbar drohenden Schadens notwendig gewesen seien. Die durchgeführten Renovierungsarbeiten seien nicht einmal dringend gewesen. In der Eigentümerversammlung vom 19.10.1992 sei nämlich die Frage der Renovierungsbedürftigkeit des Gemeinschaftseigentums erörtert worden und die vom Antragsgegner beabsichtigten Maßnahmen seien gebilligt worden, nachdem er zugesagt habe, für die Unkosten selbst aufzukommen.

Es könne dahinstehen, ob die vom Antragsgegner zur Aufrechnung gestellte Gegenforderung schon aufgrund der in der Eigentümerversammlung vom 19.10.1992 gegebenen Zusage nicht bestehe. Jedenfalls habe weder eine Notgeschäftsführung vorgelegen noch sei der frühere Verwalter berechtigt gewesen, dem Antragsgegner zuzusagen, die Wohnungseigentümer kämen für die Unkosten der Umbauarbeiten am Gemeinschaftseigentum auf; ihm habe nämlich die Vollmacht für eine solche Zusage gefehlt.

2. Die Entscheidung des Landgerichts hält der rechtlichen Nachprüfung stand.

Nach ständiger Rechtsprechung ist die Aufrechnung gegen Wohngeldforderungen nur mit anerkannten oder rechtskräftig festgestellten Gegenforderungen oder solchen aus Notgeschäftsführung zulässig (BayObLGZ 1986, 128/133 m.w.N.). Diese Voraussetzungen liegen hier nicht vor.

a) Es kann dahinstehen, ob die von dem Antragsgegner zur Aufrechnung gestellte Gegenforderung besteht und ob der frühere Verwalter ein Anerkenntnis dahingehend erklärt hat, daß die Wohnungseigentümer für diese Forderung aufkommen. Jedenfalls liegt, wie das Landgericht zutreffend angenommen hat, kein wirksames Anerkenntnis vor; § 27 Abs. 2 WEG enthält keine Befugnis des Verwalters, im Namen der Wohnungseigentümer Ansprüche anzuerkennen (BayObLG DWE 1984, 61). Auch aus der Gemeinschaftsordnung ist eine entsprechende Vollmacht nicht zu entnehmen.

b) Rechtsfehlerfrei ist das Landgericht davon ausgegangen, daß bei den Baumaßnahmen des Antragsgegners keine Notgeschäftsführung nach § 21 Abs. 2 WEG vorgelegen hat. Nach dieser Vorschrift ist jeder Wohnungseigentümer berechtigt, ohne Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer einseitig die notwendigen Maßnahmen zu treffen, die erforderlich sind, einen dem gemeinschaftlichen Eigentum unmittelbar drohenden Schaden abzuwenden. Da es grundsätzlich de...