BayObLG Beschluss vom 27.09.1996 - 2Z BR 80/96

Entscheidungsstichwort (Thema)

Kostenverteilung

Verfahrensgang

AG Passau (Aktenzeichen UR II 5/95)

LG Passau (Aktenzeichen 2 T 10/96)

Tenor

I. Auf die sofortige weitere Beschwerde des Antragstellers wird der Beschluß des Landgerichts Passau vom 21. Juni 1996 aufgehoben. Die Sache wird zur weiteren Verhandlung und Entscheidung auch über die Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens an das Landgericht Passau zurückverwiesen.

II. Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 10 000 DM festgesetzt.

Gründe

I.

Die Beteiligten sind die Eigentümer einer aus fünf Teileigentumsrechten bestehenden Anlage. Zwischen ihnen besteht Streit über die Verteilung der Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums.

Das Grundstück gehörte früher dem Antragsgegner allein. Mit notarieller Teilungserklärung (TE) vom 5.12.1985 teilte dieser seinen Grundbesitz in fünf Teileigentumsrechte auf, die in der in Bezug genommenen Anlage I zur Teilungserklärung wie folgt beschrieben sind:

1.	Miteigentumsanteil von	627/1000,
	verbunden mit dem Sondereigentum an der im Erdgeschoß gelegenen Diskothek mit Kabarett mit einer Nutzfläche von ca. 640 qm, im Aufteilungsplan mit Nr. 1 bezeichnet,
2.	Miteigentumsanteil von	97/1000,
	verbunden mit dem Sondereigentum an dem im Erdgeschoß gelegenen Lokal (Restaurant) mit einer Nutzfläche von ca. 104 qm, im Aufteilungsplan mit Nr. 2 bezeichnet,
3.	Miteigentumsanteil von	103/1000,
	verbunden mit dem Sondereigentum an dem im Erdgeschoß ge legenen Café mit einer Nutzfläche von ca. 131 qm, im Auf teilungsplan mit Nr. 3 bezeichnet,
4.	Miteigentumsanteil von	103/1000,
	verbunden mit dem Sondereigentum an dem im 1. Stock gele genen Lagerraum, mit einer Nutzfläche von ca. 586 qm, im Aufteilungsplan mit Nr. 4 bezeichnet,
5.	Miteigentumsanteil von	70/1000,
	verbunden mit dem Sondereigentum an dem im 1. Stock ge legenen Lagerraum mit einer Nutzfläche von ca. 413 qm, im Aufteilungsplan mit Nr. 5 bezeichnet.

In Nr. III der Teilungserklärung heißt es:

… Die Festlegung der Miteigentumsanteile erfolgt unter Zugrundelegung der derzeitigen Wertverhältnisse des jeweiligen Sondereigentums.

Die Gemeinschafts- und Verwaltungsordnung (GO), die als Anlage II Bestandteil der Teilungserklärung ist, bestimmt in § 2 Abs. 2, daß die als Lager bezeichneten Sondereigentumseinheiten im 1. Stock als Wohnungen umgebaut und entsprechend genutzt werden können; in § 2 Abs. 4 GO heißt es ferner, jeder Teileigentümer sei berechtigt, die in seinem Sondereigentum stehenden Räume auch anderweitig gewerblich zu nutzen, insbesondere auch die als Lager im 1. Stock bezeichneten Sondereigentumseinheiten. Zur Verteilung der Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums enthält die Gemeinschaftsordnung folgende Regelungen:

§ 6

Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums

…

6. Die Teileigentümer sind zur Ansammlung einer Instandhaltungsrückstellung für das gemeinschaftliche Eigentum verpflichtet. Zu diesem Zweck ist ein angemessener jährlicher Betrag zu entrichten, der sich nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile errechnet. Aus dieser Rückstellung werden die Kosten für die Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums bestritten. Falls die vorhandenen Rückstellungen nicht ausreichen, … sind die Teileigentümer verpflichtet, Nachzahlungen im Verhältnis der Miteigentumsanteile zu leisten …

§ 11

Ermittlung und Verteilung der laufenden Kosten und Lasten

1. Die Lasten werden nach Maßgabe des jährlich aufzustellenden Wirtschaftsplanes für den einzelnen Teileigentümer berechnet und sind als „Hausgeld” in monatlichen Raten zu bezahlen …

2. Das Hausgeld setzt sich zur Zeit aus folgenden Einzelbeträgen zusammen:

1. den Betriebskosten (Grundsteuer, Grundstücksgebühren, Schornsteinreinigung, Hausbeleuchtung, Gartenpflege, Gemeinschaftsantenne), die von allen Teileigentümern im Verhältnis der Miteigentumsanteile zu tragen sind, es sei denn, daß sich aufgrund der vorhandenen Einrichtungen der Anteil je Teileigentum einzeln ermitteln läßt;

2. den Verwaltungskosten, die mit einem Pauschalbetrag je Teileigentum ermittelt werden:

   Den Versicherungen gemäß § 8, die von allen Teileigentümern im Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile zu tragen sind;

3. der Instandhaltungsrückstellung nach § 6 Abs. 6;
4. den Kosten der Heizung und der Warmwasserversorgung.

Es wird festgestellt, daß für das Teileigentum Nr. 2 (Lokal – Restaurant) eine separate Heizungsanlage vorhanden ist. Die übrigen Teileigentumseinheiten werden von der im Erdgeschoß des Anwesens Galgenberg Hs. Nr. 8 vorhandenen zentralen Heizungsanlage versorgt.

Im Hinblick darauf wird folgende Instandhaltungsregelung festgelegt: Die Kosten der Instandhaltung und gegebenenfalls der Erneuerung der separaten Heizungsanlage für das Teileigentum Nr. 2 geht ausschließlich zu Lasten des Eigentümers dieses Teileigentums. Die Kosten der Instandhaltung und Erneuerung der Heizungsanlage für die übrigen Teileigentumseinheiten hat der Teileigentümer Nr. 1 (Diskothek, Kabarett) zu 2/3 und die Teileigentümer Nr. ...