BayObLG Beschluss vom 27.11.1997 - 2Z BR 136/97

Entscheidungsstichwort (Thema)

Eintragung der Umwandlung von Teileigentum in Wohnungseigentum

Verfahrensgang

LG Nürnberg-Fürth (Aktenzeichen 13 T 6591/97)

AG Nürnberg

Tenor

Die weitere Beschwerde der Beteiligten gegen den Beschluß des Landgerichts Nürnberg-Fürth vom 11. August 1997 wird zurückgewiesen.

Gründe

I.

Durch Teilungserklärung vom 8.7.1996 begründete der damalige Eigentümer des Grundstücks Flst. 150/18 an diesem Wohnungs- und Teileigentum. In Nr. XIV der Teilungserklärung ist bestimmt, daß bauliche Veränderungen nur mit schriftlicher Zustimmung des Verwalters vorgenommen werden dürfen und für den Wiederaufbau die gesetzlichen Bestimmungen gelten. Nr. XXIII der Teilungserklärung lautet wie folgt:

Die im Aufteilungsplan mit Nr. 11 bezeichnete Teileigentumseinheit soll ausgebaut und in Wohnungseigentum umgewandelt werden. Zum späteren Ausbau und zur Umwandlung in Wohnungseigentum ist keine Zustimmung der Miteigentümer und der dinglich Berechtigten erforderlich. …

In Nr. XVIII der Teilungserklärung bewilligte und beantragte der teilende Grundstückseigentümer die Begründung von Wohnungs- und Teileigentum sowie die Bestimmungen gemäß Nr. VII bis XVII als Inhalt des Sondereigentums in das Grundbuch einzutragen. Die Wohnungs- und Teileigentumsgrundbücher wurden am 22.8.1996 angelegt; dabei wurde wegen des Inhalts des Sondereigentums auf die Teilungserklärung vom 8.7.1996 Bezug genommen. Am 9.10.1996 wurde als Eigentümer aller Wohnungs- und Teileigentumsrechte der Beteiligte zu 1 im Grundbuch eingetragen.

Die Beteiligten zu 2 sind seit 25.2.1997 als Eigentümer des als Dachboden bezeichneten Teileigentums Nr. 11 eingetragen.

Durch notarielle Urkunde vom 23.4.1997 haben die Beteiligten bewilligt und beantragt, das Teileigentum Nr. 11 in Wohnungseigentum umzuwandeln und im Grundbuch als Wohnung zu bezeichnen. In der Urkunde ist ausgeführt, gemäß Nr. XXIII der Teilungserklärung seien Zustimmungen der Miteigentümer und der dinglich Berechtigten nicht erforderlich. Das Grundbuchamt hat durch Zwischenverfügung vom 19.6.1997 den Eintragungsantrag beanstandet und unter anderem die Vorlage von Zustimmungserklärungen sämtlicher Miteigentümer, des Berechtigten einer Auflassungsvormerkung und aller dinglich Berechtigten verlangt. Die Erinnerung/Beschwerde hiergegen hat das Landgericht durch Beschluß vom 11.8.1997 zurückgewiesen. Dagegen wenden sich die Beteiligten mit der weiteren Beschwerde.

Inzwischen hat das Grundbuchamt den Eintragungsantrag am 23.9.1997 zurückgewiesen.

II.

Die weitere Beschwerde gegen die Zwischenverfügung des Grundbuchamts ist unbeschadet des Umstands zulässig, daß das Grundbuchamt inzwischen den Eintragungsantrag nach Erlaß der landgerichtlichen Entscheidung zurückgewiesen hat (BayObLGZ 1986, 54/55; Demharter GBO 22. Aufl. § 78 Rn. 6 m.w.N.). Das Rechtsmittel ist aber nicht begründet.

1. Das Landgericht hat ausgeführt: Die Umwandlung von Teileigentum in Wohnungseigentum bedürfe materiellrechtlich grundsätzlich der Mitwirkung der übrigen Wohnungs- und Teileigentümer sowie der dinglich Berechtigten, sofern ihre Rechtsstellung beeinträchtigt werde. Dementsprechend sei für die Eintragung im Grundbuch deren Eintragungsbewilligung erforderlich. Das Erfordernis der Zustimmung sei nicht abbedungen worden. Nach dem eindeutigen Wortlaut der Urkunde hätten als Inhalt des Sondereigentums nur die Bestimmungen gemäß Nr. VII bis XVII eingetragen werden sollen. Es lasse sich nicht mit Sicherheit sagen, daß es sich bei der unterlassenen Einbeziehung der Nr. XXIII um ein Redaktionsversehen handle. Es könne nicht vollständig ausgeschlossen werden, daß Nr. XXIII bewußt vom Eintragungsantrag ausgenommen worden sei. Die Bestimmung könne auch nicht als Ergänzung der Nr. XIV angesehen werden. Sie stelle vielmehr eine wertmäßig bedeutsame Ausnahmeregelung dar.

2. Die Entscheidung hält der rechtlichen Nachprüfung stand. a) Nach der ständigen Rechtsprechung des Senats stellt die Umwandlung eines Teileigentums in Wohnungseigentum eine Inhaltsänderung des jeweiligen Sondereigentums aller Wohnungs- und Teileigentümer im Sinn der §§ 873, 877 BGB dar. Außer der Eintragung in das Grundbuch bedarf die Umwandlung daher der Mitwirkung aller Wohnungs- und Teileigentümer und gemäß §§ 876, 877 BGB auch der nachteilig betroffenen dinglich Berechtigten. Das Erfordernis der Mitwirkung kann aber durch eine Erklärung in der Teilungserklärung, die die späteren Wohnungs- und Teileigentümer als Sondernachfolger von der Mitwirkung ausschließt, abbedungen werden. Dann ist weder die Mitwirkung der übrigen Wohnungs- und Teileigentümer erforderlich noch die der dinglich Berechtigten einschließlich der Berechtigten einer Auflassungsvormerkung. Dem materiellrechtlichen Mitwirkungserfordernis der übrigen Wohnungs- und Teileigentümer sowie der dinglich Berechtigten entspricht verfahrensrechtlich die Notwendigkeit ihrer Eintragungsbewilligung gemäß § 19 GBO (BayObLGZ 1997, 233 = MittRhNotK 1997, 360 mit weiteren Rechtsprechungsnachweisen; Demharter Anhang zu § 3 Rn....