Entscheidungsstichwort (Thema)
Wohnungseigentumssache: Stimmrechtsprinzip nach Miteigentumsanteilen in "Zwei-Kopf-Gemeinschaft"
Tenor
I. Auf die weitere Beschwerde der Beteiligten werden der Beschluß des Landgerichts Nürnberg-Fürth vom 4. November 1985 und die Zwischenverfügung des Amtsgerichts – Grundbuchamt – Fürth (Bay.) vom 9. Juli 1985 aufgehoben.
II. Die Sache wird zur anderweiten Behandlung und Entscheidung an das Amtsgericht – Grundbuchamt – Fürth (Bay.) zurückgegeben.
Gründe
I.
Die beteiligten Eheleute sind Miteigentümer eines mit einem Zweifamilienhaus bebauten Grundstücks. Zu notarieller Urkunde vom 28.2.1985 teilten sie das Grundstück gemäß § 8 WEG in einen Miteigentumsanteil von 373,30 Tausendstel (verbunden mit dem Sondereigentum an der im Aufteilungsplan mit Nr. 1 bezeichneten Wohnung im Kellergeschoß samt Vorratsraum und der mit Nr. 1 bezeichneten Garage) und in einen Miteigentumsanteil von 626,70 Tausendstel (verbunden mit dem Sondereigentum an der im Aufteilungsplan mit Nr. 2 bezeichneten Wohnung im Erdgeschoß samt Kellerraum, Geräteraum und an der mit Nr. 2 bezeichneten Garage. Im Rahmen der Gemeinschaftsordnung bestimmt Abschnitt III § 8 („Versammlung und Stimmrecht, Verwalter”) der Urkunde:
Das Stimmrecht richtet sich nach den Miteigentumsanteilen. Der Eigentümer der Wohnungseinheit 2 hat somit bei Abstimmungen immer eine Mehrheit.
…
Den Antrag auf Vollzug der Urkunde (und mehrerer anderer damit im Zusammenhang stehender Eintragungsanträge) hat das Grundbuchamt mit Zwischenverfügung vom 9.7.1985 beanstandet. Die im Beschwerdeverfahren und im Verfahren der weiteren Beschwerde noch interessierende Beanstandung geht dahin, daß die in § 8 der Gemeinschaftsordnung getroffene, vom Wohnungseigentumsgesetz abweichende Stimmrechtsregelung nach Miteigentumsanteilen dazu führe, daß der Eigentümer der Einheit Nr. 2 immer die Mehrheit habe. Dem Eigentümer der anderen Wohnung sei damit auf Dauer jegliche Einwirkungsmöglichkeit auf die Rechtsbeziehungen der Wohnungseigentümer untereinander genommen. Eine solche ungewöhnliche und überraschende Klausel sei unwirksam und somit nicht als dinglicher Inhalt eintragungsfähig. Diese Bestimmung der Gemeinschaftsordnung sei deshalb in einem entsprechenden Nachtrag aufzuheben – dann gelte die gesetzliche Regelung mit der Folge, daß bei Stimmengleichheit das Gericht angerufen werden könne – oder durch eine beiden Wohnungseigentumsrechten gerechtwerdende Regelung zu ersetzen.
Das Landgericht hat die Erinnerung/Beschwerde der Beteiligten gegen diese Zwischenverfügung mit Beschluß vom 4.11.1985 zurückgewiesen. Die Beteiligten haben dagegen weitere Beschwerde eingelegt.
II.
1. Das Landgericht hat ausgeführt:
Wenn auch die vorliegende Gemeinschaftsordnung nicht an den Vorschriften des AGB-Gesetzes gemessen werden könne, so habe das Grundbuchamt doch die Pflicht zur Prüfung der Rechtmäßigkeit der in ihr enthaltenen Regelungen, die durch die Eintragung in das Grundbuch dingliche Wirkung entfalten sollen. Dazu gehöre auch die Klausel über die Ausübung des Stimmrechts. Wenn auch die Abweichung vom Kopfprinzip des § 25 Abs. 2 Satz 1 WEG grundsätzlich unbedenklich sei, so sei vorliegend das Grundbuchamt doch zu Recht von der Unwirksamkeit der beanstandeten Regelung ausgegangen. Sie überlasse im Ergebnis die Verwaltung dem Wohnungseigentümer mit dem größeren Miteigentumsanteil und schließe den anderen, stets majorisierten Eigentümer praktisch davon aus. Die Minderheit könne nicht uneingeschränkt überstimmt werden; dies widerspreche dem Grundgedanken des Wohnungseigentums als Teilhabe an einer Gemeinschaft. Die Klausel erhebe die Ausnutzung der überlegenen Position zum Prinzip und sei daher sittenwidrig. Derart zustandegekommene „Abstimmungen” seien nicht erst über die Anrufung des Gerichts zu korrigieren. Vielmehr müsse die Stimmrechtsregelung selbst einen gerechten Ausgleich finden und einerseits die Gefahr der Majorisierung bannen, andererseits das stärkere Interesse und entsprechend die größere Nutzung des Eigentümers mit dem größeren Anteil auch in verstärktem Stimmrecht zum Ausdruck bringen. Bei der Freiheit der Gestaltung der Verhältnisse unter den Wohnungseigentümern müsse beachtet werden, daß die personenrechtliche Gleichstellung, die neben dem Miteigentum am Grundstück und dem Sondereigentum an einer Wohnung das dritte notwendige Element des Wohnungseigentums bilde, nicht ausgehöhlt werden dürfe. Dies sei aber bei der vorliegenden Regelung des Stimmrechts der Fall.
2. Dem kann sich der Senat nicht anschließen. Auch in einer Gemeinschaft, die nur aus zwei Wohnungseigentümern mit unterschiedlich großen Miteigentumsanteilen besteht, kann das Stimmrecht in, der Gemeinschaftsordnung abweichend von § 25 Abs. 2 Satz 1 WEG nach der Größe der Anteile bestimmt werden.
a) Zutreffend sind die Vorinstanzen davon ausgegangen, daß eine Eintragung abzulehnen ist, wenn sie eine unwirksame Regelung der Gemeinschaftsordnung betrifft.
Bei der Bestimmung der Gemeinschaftsordnung, mit der das Stimmrec...