BayObLG Beschluss vom 28.04.1993 - 2Z BR 47/93

Entscheidungsstichwort (Thema)

Wohnungseigentumssache: Kostentragung einer Sanierung von gemeinschaftlichem Eigentum an Fenstern durch Sondereigentümer kraft Vereinbarung sowie Umfang von Instandsetzung und -haltung

Verfahrensgang

LG München I (Entscheidung vom 25.02.1993; Aktenzeichen 1 T 22497/92)

AG München (Entscheidung vom 02.11.1992; Aktenzeichen UR II 599/92)

Tenor

I. Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller gegen den Beschluß des Landgerichts München I vom 25. Februar 1993 wird zurückgewiesen.

II. Die Antragsteller haben als Gesamtschuldner die gerichtlichen und außergerichtlichen Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens zu tragen.

III. Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 3 000 DM festgesetzt.

Gründe

I.

Die Beteiligten sind die Wohnungseigentümer einer Wohnanlage.

§ 5 Abs. 2 Satz 1 und Satz 2 Buchst. b der als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragenen Gemeinschaftsordnung (GO) lauten:

Die Wohnungseigentümer sind verpflichtet, die dem Sondereigentum unterliegenden Gebäudeteile so instandzuhalten, daß keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus Nachteile erwachsen. Diese Verpflichtung umfaßt ferner im räumlichen Bereich des Sondereigentums:

…

b) die Beseitigung von Glasschäden und die Instandhaltung und Instandsetzung der Wohnungs-Abschlußtüren im Innern einschließlich der Türrahmen nebst Verkleidung, sowie etwaiger Außenfenster und der Rolläden, in beiden Fällen jedoch mit Ausnahme des Streichens der Außenseiten, das Sache der Eigentümergemeinschaft ist,

…

Die Antragsteller behaupten, in ihrer Wohnung sei das Küchenfenster durch Witterungseinflüsse so stark beschädigt, daß es vollständig ausgetauscht werden müsse. Sie haben beantragt festzustellen, daß die Antragsgegner verpflichtet sind, die Kosten hierfür zu übernehmen.

Das Amtsgericht hat den Antrag am 2.11.1992 abgewiesen, das Landgericht hat die sofortige Beschwerde durch Beschluß vom 25.2.1993 zurückgewiesen. Hiergegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde.

II.

Das Rechtsmittel ist unbegründet.

1. Das Landgericht hat ausgeführt: Zu einer ordnungsmäßigen Verwaltung gehöre insbesondere die ordnungsmäßige Instandsetzung und Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Hierunter sei die Erhaltung des bestehenden und die Wiederherstellung des einmal vorhandenen ordnungsmäßigen Zustands zu verstehen. Dies bedeute, daß dann, wenn eine Reparatur nicht mehr in Betracht komme, der Austausch als Maßnahme der ordnungsmäßigen Instandhaltung oder Instandsetzung anzusehen sei.

Grundsätzlich seien die durch Instandhaltungsmaßnahmen verursachten Kosten solche der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Dies schließe es jedoch nicht aus, daß die Instandsetzungs- und Instandhaltungspflicht hinsichtlich einzelner Teile des gemeinschaftlichen Eigentums einzelnen Wohnungseigentümern auferlegt werde. Eine derartige Regelung enthalte § 5 Abs. 2 Satz 2 Buchst. b GO. Danach sei die Instandhaltung der Außenfenster und damit auch deren Erneuerung Sache der einzelnen Wohnungseigentümer. Die Regelung erfasse das gesamte Fensterelement. Habe das Fenster abtrennbare Innenteile, so handle es sich dabei nach der Gemeinschaftsordnung um Sondereigentum, das ohnehin von den einzelnen Wohnungseigentümern instandzuhalten sei.

2. Die Entscheidung hält der rechtlichen Nachprüfung stand.

a) Zu Recht haben es die Vorinstanzen dahingestellt gelassen, ob das gesamte Fenster oder Teile davon zwingend gemeinschaftliches Eigentum sind (vgl. hierzu § 5 Abs. 2 WEG). Selbst wenn unterstellt wird, daß Teile des Fensters im gemeinschaftlichen Eigentum stehen, ist der Feststellungsantrag nicht begründet. Soweit es sich um Sondereigentum handelt, trifft die Instandsetzungs- und Instandhaltungspflicht ohnehin den einzelnen Wohnungseigentümer (§ 14 Nr. 1 WEG; § 5 Abs. 2 Satz 1 GO).

b) Gemäß § 16 Abs. 2 WEG ist zwar jeder Wohnungseigentümer den anderen Wohnungseigentümern gegenüber nur verpflichtet, die Kosten der Instandsetzung und Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nach dem Verhältnis seines Miteigentumsanteils zu tragen. Nach allgemeiner Meinung können die Wohnungseigentümer von dieser gesetzlichen Regelung aber gemäß § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG eine abweichende Vereinbarung treffen (vgl. Henkes/Niedenführ/Schulze WEG § 16 Rn. 1). Dies ist hier in § 5 Abs. 2 Satz 2 Buchst. b GO geschehen. Nach dieser Bestimmung fallen die Kosten der Instandsetzung und Instandhaltung der Außenfenster mit Ausnahme des Anstrichs an der Außenseite dem jeweiligen Wohnungseigentümer allein zur Last. Die Instandsetzung und Instandhaltung umfaßt entgegen der Meinung der Antragsteller auch die vollständige Erneuerung im Sinne einer Ersatzbeschaffung von Teilen des gemeinschaftlichen Eigentums oder des Sondereigentums, sofern durch sonstige Maßnahmen ein ordnungsmäßiger Zustand nicht mehr hergestellt werden kann (BayObLG NJW 1975, 2296/2297).

III.

Die Kostenentscheidungen der Vorinstanzen, die den Antragstellern d...