BayObLG Beschluss vom 28.10.1987 - BReg 2 Z 124/87

Entscheidungsstichwort (Thema)

Wohnungseigentumssache: Anfechtung einer Verwalterbestellung sowie Verwaltungsbeirat als Wohnungseigentümer

Verfahrensgang

AG München (Aktenzeichen UR II 89/86)

LG München I (Aktenzeichen 1 T 20519/86)

Tenor

I. Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller gegen Nr. III des Beschlusses des Landgerichts München I vom 24. August 1987 wird zurückgewiesen.

II. Die Antragsteller haben als Gesamtschuldner die Gerichtskosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens zu tragen.

Außergerichtliche Kosten sind nicht zu erstatten.

III. Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 5 000 DM festgesetzt.

Gründe

I.

Die Antragsteller und die Antragsgegner sind die Wohnungseigentümer einer Wohnanlage in München. In der Versammlung vom 8.1.1986 faßten die Wohnungseigentümer unter Tagesordnungspunkt (TOP) 2 folgenden Beschluß:

Von der anwesenden Eigentümergemeinschaft wurde mit Stimmenmehrheit … die Firma K. GmbH … mehrheitlich als Verwalter für die Wohnanlage … bestellt.

Der Zeitraum der Verwaltertätigkeit ist festgelegt vom 1.7.1984–30.6.1989.

Zu der Eigentümerversammlung war ein Mitglied des Verwaltungsbeirats, das damals noch nicht Wohnungseigentümer war, nicht geladen worden. Die Firma K. GmbH ist noch im Jahr 1986 als Verwalter ausgeschieden.

Die Antragsteller haben unter anderem beantragt, den Eigentümerbeschluß vom 8.1.1986 zu TOP 2 für ungültig zu erklären. Das Amtsgericht hat den Antrag am 28.8.1986 abgewiesen. Die sofortige Beschwerde der Antragsteller hat das Landgericht mit Beschluß vom 24.8.1987 (Nr. III) zurückgewiesen. Hiergegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller.

II.

Das Rechtsmittel ist unbegründet.

1. Das Landgericht hat seine Entscheidung, soweit Gegenstand die Anfechtung des Eigentümerbeschlusses vom 8.1.1986 ist, wie folgt begründet:

Dem Antrag, den Eigentümerbeschluß vom 8.1.1986 zu TOP 2 für ungültig zu erklären, fehle das Rechtsschutzbedürfnis. Der Eigentümerbeschluß enthalte lediglich die Bestellung des Verwalters. Von dieser sei der Verwaltervertrag zu trennen, durch den erst die Rechtsstellung als Verwalter erlangt werde. Die Bestellung des Verwalters besage noch nichts über die erst durch den in der Regel nachfolgenden Verwaltervertrag begründeten schuldrechtlichen Beziehungen. Da die Firma K. GmbH nicht mehr Verwalter sei, könne die Aufhebung des Eigentümerbeschlusses über ihre Bestellung zum Verwalter keine Wirkungen mehr entfalten.

Der Antrag, den Eigentümerbeschluß für ungültig zu erklären, wäre aber auch unbegründet. Zu Wohnungseigentümerversammlungen seien nur die Wohnungseigentümer zu laden. Zwar könne auch jemand Mitglied des Verwaltungsbeirats werden, der nicht Wohnungseigentümer sei. Ein Stimmrecht habe er aber nicht. Daher sei er nicht zur Eigentümerversammlung zu laden. Dies könne allerdings zweckmäßig sein; notwendig sei es jedenfalls nicht.

2. Die Entscheidung hält im Ergebnis der rechtlichen Nachprüfung stand.

a) Nicht gefolgt werden kann der Ansicht des Landgerichts, dem Antrag auf Ungültigerklärung des Eigentümerbeschlusses fehle das Rechtsschutzbedürfnis. Richtig ist zwar, daß von der Bestellung des Verwalters gemäß § 26 Abs. 1 WEG, die in dem angefochtenen Eigentümerbeschluß vorgenommen ist, der Verwaltervertrag zu trennen ist (BayObLG NJW-RR 1987, 78 m.w.Nachw.). Es braucht nicht entschieden zu werden, ob im vorliegenden Fall im Zusammenhang mit dem Eigentümerbeschluß auch ein Verwaltervertrag abgeschlossen wurde. Hierfür könnte sprechen, daß die zum Verwalter bestellte Firma K. GmbH bereits als Verwalter tätig war und bei der Beschlußfassung der Wohnungseigentümer ein schriftlicher Verwaltervertrag vorlag. Auch wenn in dem Eigentümerbeschluß nur der einseitige Bestellungsakt der Wohnungseigentümer zu sehen ist, besteht ein Rechtsschutzbedürfnis der Antragsteller für seine Anfechtung. Dieses ist nicht durch das zwischenzeitliche Ausscheiden des Verwalters entfallen.

Ob die Firma K. GmbH am 8.1.1986 wirksam zum Verwalter bestellt worden ist, hat nämlich Auswirkungen auf die Rechtshandlungen, die sie vorgenommen hat. Dies gilt insbesondere für solche Rechtshandlungen, die sie als Verwalter gemäß § 27 Abs. 2 WEG im Namen der Wohnungseigentümer mit Wirkung für und gegen sie getätigt hat. In diesem Rahmen ist der Verwalter gesetzlicher Vertreter der Wohnungseigentümer; die ihm in § 27 Abs. 2 WEG zugewiesenen Befugnisse können von den Wohnungseigentümern nicht eingeschränkt werden (§ 27 Abs. 3 WEG). Die gesetzlich begründete Vertretungsmacht setzt aber eine wirksame Bestellung voraus (vgl. Weitnauer WEG 6. Aufl. RdNr. 6, Augustin WEG RdNr. 27, je zu § 27). Wird der Eigentümerbeschluß, durch den der Verwalter bestellt wird, für ungültig erklärt (§ 23 Abs. 4 WEG), fehlt es hieran. Der Verwalter ist dann als Vertreter ohne Vertretungsmacht tätig geworden (vgl. § 177 BGB). Dies schließt es nicht aus, daß die Wohnungseigentümer die vom Verwalter in ihrem Namen vorgenommenen Rechtsgeschäfte nach den Grundsätzen der Anscheins- oder der Duldun...