BayObLG Beschluss vom 30.04.1999 - 2Z BR 3/99

Entscheidungsstichwort (Thema)

Ungültigerklärung eines Eigentümerbeschlusses über die Abwahl des Verwalters und die Kündigung des Verwaltervertrags

Verfahrensgang

LG Regensburg (Aktenzeichen 7 T 432/98)

AG Regensburg (Aktenzeichen 13 UR II 57/97)

Tenor

I. Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller und die Anschlußrechtsbeschwerde der Antragsgegner gegen den Beschluß des Landgerichts Regensburg vom 2. November 1998 werden zurückgewiesen.

II. Die Antragsteller haben als Gesamtschuldner die gerichtlichen und außergerichtlichen Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens zu tragen.

III. Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 198.000 DM festgesetzt.

Gründe

I.

Die Antragsteller zu 2 und zu 3 sowie die Antragsgegner sind die Wohnungseigentümer einer Wohnanlage, deren Verwalterin die Antragstellerin zu 1 war und derzeit die weitere Beteiligte ist.

Die Antragstellerin zu 2, eine GmbH, teilte ein ihr gehörendes Grundstück im November 1993 in Wohnungseigentum auf und errichtete als Bauträgerin die Wohnanlage. Die Antragsteller zu 3 sind die Gesellschafter einer BGB-Gesellschaft; diese besteht aus der Antragstellerin zu 1, dem Geschäftsführer der Antragstellerin zu 2 und einer weiteren GmbH. Die Wohnanlage wurde Ende 1995 bezugsfertig.

Nummer 12 der als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragenen Gemeinschaftsordnung lautet wie folgt:

1. Ein Verwalter wird vorerst noch nicht bestellt. Die Firma … (= Antragstellerin zu 2) behält sich das Recht vor, bis zur Entstehung der Wohnungseigentümergemeinschaft einen Verwalter zu bestellen. Eine spätere Neu- oder Wiederwahl bedarf der einfachen Mehrheit der abgegebenen Stimmen in der Eigentümerversammlung.
2. Nur bei Vorliegen eines wichtigen Grundes können die Wohnungseigentümer jederzeit mit Mehrheit die Abberufung des Verwalters beschließen.

Anfang 1995 bestellte die Antragstellerin zu 2 die Firma D. GmbH zur Verwalterin und nachdem diese in Vermögensverfall geraten war die Antragstellerin zu 1, eine GmbH, mit der sie am 2.1.1996 einen schriftlichen Verwaltervertrag abschloß. Die erste Eigentümerversammlung fand am 1.7.1997 statt.

Am 17.10.1997 beschlossen die Wohnungseigentümer in einer außerordentlichen Eigentümerversammlung, die „fristlose Aufhebung des Verwaltervertrags” mit der Antragstellerin zu 1; anschließend bestellten sie die weitere Beteiligte zur Verwalterin.

Die Antragsteller haben beantragt, den Eigentümerbeschluß über die Abberufung der Antragstellerin zu 1 als Verwalterin und die Kündigung des Verwaltervertrags für ungültig zu erklären. Das Amtsgericht hat den Antrag am 26.5.1998 abgewiesen. Das Landgericht hat durch Beschluß vom 2.11.1998 die sofortige Beschwerde der Antragsteller zurückgewiesen, diesen die Gerichtskosten des Beschwerdeverfahrens auferlegt, die Erstattung außergerichtlicher Kosten aber nicht angeordnet. Gegen diesen Beschluß wenden sich die Antragsteller mit der sofortigen weiteren Beschwerde. Die Antragsgegner wollen mit ihrer Anschlußbeschwerde die Erstattung außergerichtlicher Kosten des Beschwerdeverfahrens erreichen.

II.

Das Rechtsmittel der Antragsteller und das Anschlußrechtsmittel der Antragsgegner haben keinen Erfolg.

1. Das Landgericht hat ausgeführt: Die Antragstellerin zu 1 sei nie wirksam zur Verwalterin bestellt worden. Der Abberufungsbeschluß sei in eine Beendigungserklärung der tatsächlichen Verwaltertätigkeit umzudeuten. Bis zum Entstehen einer faktischen Eigentümergemeinschaft habe die Antragstellerin zu 2 einen Verwalter bestellen und eine Verwalterbestellung auch wieder ändern können. Eine faktische Eigentümergemeinschaft sei frühestens Ende Dezember 1995 entstanden, weil jedenfalls von einem Teil der Wohnungseigentümer die Wohnungen in Besitz genommen worden seien und für sie eine Auflassungsvormerkung eingetragen gewesen sei. Am 15.11.1995 sei kein wirksamer Verwaltervertrag zustande gekommen. Wegen der insbesondere im Hinblick auf Baumängel bestehenden Interessenkollision zwischen der Antragstellerin zu 1 und der Antragsstellerin zu 2, bei denen zum Teil Personenidentität der Geschäftsführer vorgelegen habe, müßte eine Verwalterbestellung als unwirksam angesehen werden. Am 2.1.1996 habe ein Verwaltervertrag von der Antragstellerin zu 2 für die Wohnungseigentümer nicht mehr abgeschlossen werden können, weil bereits eine faktische Eigentümergemeinschaft entstanden sei.

Im übrigen hätten die Wohnungseigentümer jedenfalls am 17.10.1997 eine wirksame Abberufung der Antragstellerin zu 1 als Verwalterin und eine fristlose Kündigung des mit ihr bestehenden Verwaltervertrags beschlossen. In den Jahren 1995 und 1996 hätten die Antragstellerin zu 1 und die Antragstellerin zu 2 denselben Geschäftsführer gehabt. Die sich daraus ergebende Gefahr einer Interessenkollision reiche allein nicht aus. Hier komme hinzu, daß die Antragstellerin zu 1 keine Eigentümerversammlung einberufen, sich nicht weiter um die Abnahme des Gemeinschaftseigentums gekümmert und die Wohnungseigentümer nicht entsprechend informiert habe. Um eine...