Verfahrensgang
LG München I (Beschluss vom 28.02.1979; Aktenzeichen 1 T 2320/78) |
AG München (Beschluss vom 25.01.1978; Aktenzeichen UR II 311/77) |
Tenor
I. Auf die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegnerin werden Nrn. I bis III des Beschlusses des Landgerichts München I vom 28. Februar 1979 dahin geändert, daß sie lauten wie folgt:
I. Die sofortige Beschwerde des Antragstellers gegen Nr. I des Beschlusses des Amtsgerichts München vom 25. Januar 1978 wird mit der Maßgabe als unbegründet zurückgewiesen, daß als Datum des Kaufvertrags der 14.4.1976 einzusetzen ist.
II. Der Antragsteller hat die Gerichtskosten des ersten und des zweiten Rechtszugs zu tragen.
III. Von einer Anordnung der Erstattung außergerichtlicher Kosten wird für beide Rechtszüge abgesehen.
II. Im übrigen wird die sofortige weitere Beschwerde als unbegründet zurückgewiesen.
III. Der Antragsteller hat die Gerichtskosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens zu tragen. Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten findet auch in diesem Rechtszug nicht statt.
IV. Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 62 000 DM festgesetzt.
Tatbestand
I.
1. Der Antragsteller ist Sondereigentümer des im Aufteilungsplan mit Nr. 57 bezeichneten Hobbyraums im Kellergeschoß der aus 48 Wohnungen, 20 Hobbyräumen und einer Tiefgarage bestehenden Wohnanlage … … in …. Die Antragsgegnerin ist seit dem 1.8.1976 Verwalterin der Anlage. Bis zum 28.7.1976 war die Firma U. GmbH Verwalterin.
Nach Nr. 6 Buchst. a Satz 1 der als Inhalt des Sondereigentums ins Grundbuch eingetragenen Miteigentümerordnung (MO) vom 19.12.1968 ist das Wohnungseigentum veräußerlich und vererblich. Die Weiterveräußerung bedarf der Zustimmung des Verwalters (Nr. 6 Buchst. a Satz 2 MO; hier nicht vorliegende Ausnahmen sind in Satz 3 geregelt). Der Verwalter kann die Zustimmung nur aus wichtigem Grund versagen. Als „wichtiger Grund gilt insbesondere, wenn durch Tatsachen begründete Zweifel daran bestehen, daß der Erwerber die ihm gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer obliegenden finanziellen Verpflichtungen erfüllen wird oder der Erwerber oder eine zu seinem Hausstand gehörende Person sich in die Hausgemeinschaft einfügen wird” (Nr. 6 Buchst. b MO). Nach Nr. 6 Buchst. c MO kann die Zustimmung des Verwalters durch die Eigentümerversammlung mit Zweidrittelmehrheit ersetzt werden.
Durch notariellen Vertrag vom 14.4.1976 verkaufte der Antragsteller sein Teileigentum (den mit dem Sondereigentum an dem Hobbyraum verbundenen Miteigentumsanteil) an den bisherigen Mieter des Hobbyraums F. R. in … (Kaufpreis 62 000 DM). Nach Nr. XVIII der Urkunde wurde der Notar beauftragt, die erforderliche Zustimmung des Verwalters einzuholen.
Die (frühere) Verwalterin gab den in der Eigentümerversammlung vom 28.4.1976 anwesenden oder vertretenen Wohnungs- und Teileigentümern von dem Kaufvertrag Kenntnis. Die Eigentümer beschlossen daraufhin in dieser Versammlung einstimmig, daß die Verwalterzustimmung bei einem Verkauf von Hobbyräumen und Garagen „nur dann erteilt werden soll, wenn der Verkauf an Hausbewohner bzw. Eigentümer der Wohnanlage erfolgt. In Ausnahme fällen soll die Zustimmung des Verwaltungsbeirats eingeholt werden”.
In der Eigentümerversammlung vom 26.7.1976 wurde u. a. einstimmig folgender Beschluß gefaßt: „Die Zustimmung zum Kauf des Hobbyraums durch Herrn Reindl wird in Kenntnis der Androhung gerichtlicher Schritte durch Herrn R. weiterhin versagt”. Dieser Beschluß wurde in der Eigentümerversammlung vom 14.12.1976 mit Stimmenmehrheit „bestätigt bzw. hilfsweise neu gefaßt”. Ein Antrag der Wohnungseigentümerin U. KG, die Ungültigkeit des genannten Eigentümerbeschlusses vom 26.7.1976 (und weiterer in der Versammlung vom 26.7.1976 gefaßter Beschlüsse) festzustellen, wurde in einem früheren Verfahren (UR II 295/76) durch Beschluß des Amtsgerichts München vom 11.5.1977 mit der Formulierung abgewiesen, daß der Antrag auf Ungültigerklärung zurückgewiesen werde. Der Beschluß wurde den Beteiligten – den nicht unmittelbar anwaltlich vertretenen Wohnungseigentümern über die Verwalterin als Zustellungsbevollmächtigter nach § 27 Abs. 2 Nr. 3 WEG – am 1.6.1977 zugestellt und von keiner Seite angefochten.
Weder die alte noch die neue Verwalterin erklärten ihre Zustimmung zu dem Kaufvertrag. In Schreiben vom 31.8.1976 an den damaligen anwaltlichen Vertreter R. (Rechtsanwalt …, …) und vom 30.11.1976 an den Notar wies die neue Verwalterin u. a. darauf hin, daß sie die Verwalterzustimmung wegen ihrer Bindung an einen Eigentümerbeschluß nicht erteilen könne.
2. Gemäß Schriftsatz vom 26.9./12.10.1977 beantragte zunächst der Käufer R., die Antragsgegnerin zur Abgabe der Verwalter Zustimmung zu dem Kaufvertrag zu verpflichten. Mit Schriftsatz vom 9.11.1977, zugestellt am 16.11.1977, in Verbindung mit einer in der mündlichen Verhandlung vom 21.11.1977 abgegebenen Erklärung trat dann der nunmehrige Antragsteller Dr. P. an Stelle R. in das Verfahren ein.
Der Antragsteller vertrat die Auffassung, die Eigentümerbeschlüsse über d...