Entscheidungsstichwort (Thema)
Zuweisung von Sondernutzungsrechten
Verfahrensgang
AG Starnberg |
LG München II (Aktenzeichen 2 T 4559/95) |
Tenor
Die weitere Beschwerde des Beteiligten gegen den Beschluß des Landgerichts München II vom 24. November 1995 wird zurückgewiesen.
Gründe
I.
Die Firma L. E. & Sohn oHG war Eigentümerin eines Grundstücks. Mit notarieller Urkunde vom 16.10.1980 begründete sie nach § 8 WEG Wohnungs- und Teileigentum. Die Firma L. E. & Sohn oHG wird nach dem Tod des Mitgesellschafters seit dem Jahr 1985 unter geänderter Firma von dem Beteiligten als Alleininhaber fortgeführt.
Der Beteiligte ist Eigentümer der Wohnung Nr. 9. Die übrigen Wohnungs- und Teileigentumseinheiten wurden verkauft; die Käufer sind in den Wohnungsgrundbüchern eingetragen.
In der Teilungserklärung heißt es:
Westlich des Nebengebäudes Nr. 25 befinden sich noch 3 Pkw-Stellplätze. Hinsichtlich dieser 3 Stellplätze wird noch eine Sondernutzungsregelung getroffen.
Die Stellplätze sind im Aufteilungsplan eingezeichnet. Mit notarieller Urkunde vom 17.5.1995 wies der Beteiligte die drei genannten Pkw-Stellplätze der Wohnung Nr. 9 zu.
Den Antrag auf grundbuchamtlichen Vollzug der Urkunde hat das Grundbuchamt durch Zwischenverfügung vom 30.5.1995 beanstandet, weil für die beantragte Eintragung die Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer fehle. Außerdem müsse, soweit die Wohneinheiten selbständig mit dem Recht eines Dritten belastet seien und diese durch die Zuweisung beeinträchtigt würden, die Zustimmung dieser Dritten beigebracht werden. Die Erinnerung/Beschwerde hiergegen hat das Landgericht mit Beschluß vom 24.11.1995 zurückgewiesen. Dagegen richtet sich die weitere Beschwerde des Beteiligten.
II.
Das Rechtsmittel hat keinen Erfolg.
1. Das Landgericht hat ausgeführt:
Die Teilungserklärung räume dem Beteiligten nicht die Möglichkeit ein, die Pkw-Stellplätze ohne Beteiligung der übrigen Wohnungseigentümer und dinglich berechtigter Dritter sich selbst zuzuweisen. Die Einräumung von Sondernutzungsrechten bedürfe als Änderung der Gemeinschaftsordnung einer Vereinbarung aller Wohnungseigentümer. Etwas anderes ergebe sich hier nicht aus der Teilungserklärung. Allein der Umstand, daß der Beteiligte im Jahr 1980 allein handelnd die Teilungserklärung abgegeben habe, lasse nicht den Schluß zu, er sei deshalb auch ermächtigt, die spätere Sondernutzungsregelung allein zu treffen.
2. Die Entscheidung des Landgerichts hält der rechtlichen Nachprüfung stand.
a) Wird wie hier der Gebrauch der im gemeinschaftlichen Eigentum befindlichen Kraftfahrzeugabstellplätze in der Weise geregelt, daß sie einem Miteigentümer zur ausschließlichen Benutzung zugewiesen werden, und soll diese Gebrauchsregelung gemäß § 15 Abs. 1, § 10 Abs. 1 Satz 2, Abs. 2 WEG durch Grundbucheintragung Inhalt des Sondereigentums werden, so bedeutet diese dann dinglich wirkende Vereinbarung eines Sondernutzungsrechts eine Inhaltsänderung des jeweiligen Sondereigentums im Sinn des § 877 BGB. Die materielle Wirksamkeit der Zuweisung der Sondernutzungsrechte zur Wohnung Nummer 9 hängt somit, wovon die Vorinstanzen zu Recht ausgegangen sind, nicht nur von der Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer, sondern auch von der Zustimmung der dinglich Berechtigten an allen Wohnungen mit Ausnahme der begünstigten Wohnung Nr. 9 ab. Dem entspricht die Notwendigkeit einer Bewilligung der betroffenen Wohnungseigentümer und Drittberechtigten nach § 19 GBO (BGHZ 91, 343; BayObLG Rpfleger 1990, 63 f.).
b) Im Fall der Vorratsteilung nach § 8 WEG kann der teilende Alleineigentümer Sondernutzungsrechte auch einseitig durch entsprechende Regelung in der Teilungserklärung begründen. Zur nachträglichen Begründung von Sondernutzungsrechten kann ein Dritter bevollmächtigt werden; auch kann sich der teilende Eigentümer dies vorbehalten (BayObLGZ 1974, 294/298; 1993, 259/263). Schließlich kann in der Teilungserklärung festgelegt werden, daß alle oder einzelne künftige Wohnungseigentümer vom Mitgebrauch bestimmter Teile des gemeinschaftlichen Eigentums ausgeschlossen werden und ein Dritter ermächtigt wird, Sondernutzungsrechte daran zuzuteilen; dieses Recht kann sich insbesondere der teilende Eigentümer vorbehalten (BayObLGZ 1985, 124 = MittBayNot 1985, 74).
Das Rechtsbeschwerdegericht kann die im Grundbuch eingetragene Teilungserklärung selbständig auslegen; dabei ist wegen der Zweckbestimmung des Grundbuchs, über bestehende dingliche Rechte eindeutig Aufschluß zu geben, auf Wortlaut und Sinn abzustellen, wie er sich aus dem Eintragungsvermerk und der in Bezug genommenen Eintragungsbewilligung für den unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung des Eingetragenen ergibt. Umstände, die außerhalb dieser Urkunden liegen, dürfen nur insoweit herangezogen werden, als sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalls für jedermann ohne weiteres erkennbar sind (Demharter GBO 21. Aufl. § 53 Rn. 4 m.w.N.). Darauf, was der Verfasser der Teilungserklärung mit einer Bestimmung erreichen wollte, kommt es nicht an (BayO...