Bei undurchführbarer Regelung der Heiz- und Warmwasserkostenverteilung in der Gemeinschaftsordnung, gilt die gesetzliche Regelung

Leitsatz

Heiz- und Warmwasserkostenverteilung bei undurchführbarer Regelung in der Gemeinschaftsordnung nach Gesetz

Normenkette

(§ 16 Abs. 2 WEG)

Kommentar

Enthält die Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung hinsichtlich der Umlage der Heizungs- und Warmwasserkosten wegen Fehlens der erforderlichen technischen Einrichtungen eine nicht durchführbare Regelung, so können die Eigentümer nicht mit einfacher Mehrheit einen anderen Abrechnungsmodus beschließen; es gilt vielmehr die gesetzliche Regelung des § 16 Abs. 2 WEG (Umlage nach Miteigentumsanteilen). Eine bestehende Lücke nach der Teilungserklärung kann nicht nach den Grundsätzen der Heizkostenverordnung ausgefüllt werden. Die Regelungen der Heizkostenverordnung gelten nicht unmittelbar für die interne Kostenverteilung, sondern müssen von Eigentümern erst durch Vereinbarung oder – falls eine Öffnungsklausel existiert – durch entsprechenden Beschluss übernommen werden, was vorliegend nicht der Fall war. Eine Abrechnung auf der Basis der Miteigentumsanteile ist auch nicht außergewöhnlich und damit auch nicht ohne Weiteres unbillig. Für die Zukunft müssen Eigentümer eine neue Regelung finden und zwar entweder durch Ausstattung sämtlicher Geräte mit Verbrauchsmessröhrchen oder über eine Vereinbarung, um zu einem erneuten Abrechnungsmodus für Heizung und Heißwasser zu gelangen.

Link zur Entscheidung

(OLG Köln, Beschluss vom 17.06.2002, 16 Wx 73/02, NZM 15/2002, 665)

Anmerkung

Auch im Innenverhältnis nach der Heizkostenverordnung abzurechnen und die Heiz- und Warmwasserkosten zu verteilen, entspricht Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung i.S.d. § 21 WEG. Ein solcher Anspruch kann m.E. durch Beschluss mehrheitlich bestätigt oder eigentümerseits auch gegen die Gemeinschaft verpflichtend durchgesetzt werden (um z.B. ein Kürzungsrecht von Mietern zu vermeiden). Der Anspruch bezieht sich dann auch auf die Installierung der entsprechenden Messeinrichtungen, um dadurch erst eine einheitliche Abrechnung nach Geboten der Heizkostenverordnung zu ermöglichen. Einer Vereinbarung bedarf es m.E. hier nicht.