Benutzungsbeschluss: Grenzen / 4 Die Entscheidung

Mit Erfolg! Der Beschluss enthalte ein Benutzungsverbot. Dieses sei nicht ordnungsmäßig. Zwar könnten die Wohnungseigentümer im Grundsatz ein auf das gemeinschaftliche Eigentum bezogenes Nutzungsverbot zum Zweck der Gefahrenabwehr nach § 19 Abs. 1 WEG beschließen. Wenn dadurch die zweckentsprechende Benutzung des Sondereigentums eingeschränkt oder vollständig ausgeschlossen werde, sei ein derartiger Beschluss aber nur aus zwingenden Gründen und in engen Grenzen ordnungsmäßig. Solche Gründe lägen nicht vor. Denn die Wohnungseigentümer seien verpflichtet, Maßnahmen zur Erfüllung der öffentlich-rechtlichen Anforderungen an das gemeinschaftliche Eigentum zu ergreifen, wenn das gemeinschaftliche Eigentum die bauordnungsrechtlichen Anforderungen an die in der Gemeinschaftsordnung vorgesehene Benutzung des Gebäudes nicht erfülle und Räume aus diesem Grund nicht zu dem in der Gemeinschaftsordnung vereinbarten Zweck genutzt werden könnten. Ebenso müssten die Wohnungseigentümer gravierenden baulichen Mängeln des gemeinschaftlichen Eigentums entgegentreten, die eine Benutzung des Sondereigentums zu dem vereinbarten Zweck erheblich beeinträchtigen oder sogar ausschließen.

Ein dauerhaftes Nutzungsverbot könne daher im Prinzip nur dann rechtmäßig sein, wenn die Voraussetzungen des § 22 WEG vorlägen. Dies sei nicht der Fall. Insoweit sei zwar umstritten, ob § 22 WEG anwendbar ist, wenn es durch unterlassene Erhaltungsmaßnahmen zu Funktionseinbußen des Gebäudes gekommen sei. Ein Gebäude könne aber nur durch ein unerwartetes, punktuell eintretendes Schadensereignis "zerstört" werden. Dafür spreche der Wortlaut dieser Bestimmung. Auch ihre analoge Anwendung scheide aus. Es bestehe schon keine planwidrige Regelungslücke. Darüber hinaus fehle es an der Vergleichbarkeit der Sachverhalte.