Benutzungsbestimmung: Wäscheküche/Trockenraum / 5 Hinweis

Problemüberblick

Im Fall ist – aus Sicht der Mehrheit der Wohnungseigentümer – ein Wäschetrockner ein Ärgernis. An ihm entzündet sich regelmäßig Streit, wer die mit ihm in Zusammenhang stehenden Kosten zu tragen hat. Um dem ein Ende zu bereiten, bestimmen die Wohnungseigentümer, dass der Wäschetrockner aus einem als Waschküche bzw. Trockenraum gewidmeten Kellerraum entfernt werden soll.

Insoweit stellen sich mehrere Fragen. Erstens ist zu klären, in wessen Eigentum der Wäschetrockner steht. Zweitens ist zu klären, ob die Wohnungseigentümer eine Kompetenz haben, zu bestimmen, dass in dem Kellerraum kein Wäschetrockner aufgestellt wird. Und drittens ist zu klären, ob es sich um einen nichtigen "Leistungsbeschluss" handelt. Mit dieser Frage soll begonnen werden

Vorbereitungs- oder Leistungsbeschluss?

Die Wohnungseigentümer haben jenseits von § 28 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Satz 1 WEG keine Beschlusskompetenz, dass ein Wohnungseigentümer der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer etwas leisten soll. Tun sie es doch, beschließen sie z. B., dass ein Wohnungseigentümer eine bauliche Veränderung zurückbauen, Unkraut jäten, das Treppenhaus reinigen oder Schnee schippen soll, ist der Beschluss nichtig (BGH, Urteil v. 15.1.2010, V ZR 72/09, Rn. 10 ff.). Demgegenüber besteht eine Kompetenz, durch Beschluss festzustellen, was nach Ansicht der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer rechtlich gilt, sowie zu bestimmen, was getan werden soll, wenn eine Bedingung nicht eintritt. Einen solchen Beschluss nennt man einen "Aufforderungs- oder Vorbereitungsbeschluss".

In der Theorie und in der Praxis sind die beiden Beschlüsse voneinander zu unterscheiden. Um einen nichtigen Beschluss soll es sich z. B. handeln, wenn beschlossen wird, "Wohnungseigentümer … muss zurückbauen" (LG Frankfurt a. M., Urteil v. 26.11.2018, 2-09 S 88/17). Im Fall entscheidet sich das AG für die Ansicht, es liege ein Aufforderungsbeschluss vor. Diese Auslegung ist gut vertretbar. Jede Verwaltung sollte bei einem vergleichbaren Beschluss aber darauf achten, eine Formulierung zu wählen, die einen Richter nicht zweifeln lässt.

Muster: Aufforderungsbeschluss

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist der Ansicht, dass … einer ordnungsmäßigen Verwaltung widerspricht. Sie ist ferner der Ansicht, Wohnungseigentümer … (Name und Adresse) sei für diesen Zustand verantwortlich.

Der Verwalter wird vor diesem Hintergrund dazu bestimmt, Wohnungseigentümer … (Name und Adresse) abzumahnen und ihn aufzufordern, bis zum … Folgendes zu tun: … (Beschreibung der Maßnahme).

Sollte die Frist fruchtlos verstreichen, soll die Verwaltung namens der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer außergerichtlich, aber auch notfalls gerichtlich gegen Wohnungseigentümer … (Name und Adresse) vorgehen und von diesem … verlangen.

Abstimmungsergebnis:

Ja-Stimmen: _____

Nein-Stimmen: _____

Enthaltungen: _____

Der Versammlungsleiter verkündet folgendes Beschlussergebnis:

__________________

Der Beschluss, _____ (Inhalt), wurde angenommen/abgelehnt.

Eigentum am Wäschetrockner

Der Wäschetrockner ist kein wesentlicher Gebäudebestandteil. Er steht damit weder im gemeinschaftlichen Eigentum noch im Sondereigentum. Er kann aber im Alleineigentum oder Miteigentum von Wohnungseigentümern stehen oder Gemeinschaftsvermögen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer sein.

Das AG meint im Fall, diese Frage nicht klären zu müssen. Sollte der Wäschetrockner bauseitig vorhanden gewesen sein, würde ich ihn als Gemeinschaftsvermögen ansehen. Dass ein Wohnungseigentümer – im Fall K – die Kosten für seine Reparatur bzw. Ersatzbeschaffung getragen hat, würde daran nichts ändern.

Regelung, einen Wäschetrockner aufzustellen/abzubauen

Nach § 19 Abs. 1 WEG haben die Wohnungseigentümer eine Kompetenz, zu bestimmen, ob ein technisches Gerät in einem Keller, der im gemeinschaftlichen Eigentum steht, aufgestellt werden soll. Stünde der Wäschetrockner im Eigentum des K, wäre es also kein Problem, zu beschließen, dass er dort nicht stehen solle. Ob diese Bestimmung ordnungsmäßiger Verwaltung entspräche, ist Tatfrage. Stünde der Wäschetrockner im Gemeinschaftsvermögen, wäre es anders. Denn jeder Wohnungseigentümer wird grundsätzlich einen Anspruch darauf haben, dass Gemeinschaftsvermögen entsprechend § 16 Abs. 1 Satz 3 WEG von ihm dauerhaft gebraucht werden kann.