Benutzungsvereinbarung: Laden / 5 Hinweis

Problemüberblick

Im Fall geht es um die Frage, wie ein Teileigentümer die in seinem Sondereigentum stehenden Räume nutzen darf.

Teileigentum (Zweckbestimmung im weiteren Sinne)

Findet sich in einer Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung die Anordnung, die einem Miteigentumsanteil zugeordneten Räume dürften nicht bewohnt werden, sieht man hierin überwiegend eine sog. Zweckbestimmung im weiteren Sinn. Sie ordnet an, dass grundsätzlich weder der Teileigentümer noch ein Drittnutzer die Räume bewohnen dürfen. Jedes andere Tun soll aber erlaubt sein. Im Fall spreche daher aufgrund der Zweckbestimmung im weiteren Sinne nichts dagegen, die Räume als Gebetshaus und Begegnungsstätte zu gebrauchen.

Laden (Zweckbestimmung im engeren Sinne)

Findet sich in einer Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung die Anordnung, Räume seien als "Laden" zu benutzen, sieht man hierin überwiegend eine sog. Zweckbestimmung im engeren Sinn. Sie ordnet an, dass der Teileigentümer oder Nutzer die Räume nur zu dem Zweck eines "Ladens" benutzen darf.

Ob es im Fall eine solche Zweckbestimmung im engeren Sinn gab, war dabei nicht eindeutig. Denn der Begriff "Laden" fand sich nur in der Beschreibung des Teileigentums. Hier kann es bei einem bereits bestehenden Gebäude, das in Wohnungseigentum aufgeteilt wird, nach der BGH-Rechtsprechung im Einzelfall sein, dass der Begriff nur beschreiben soll, wo der Raum innerhalb des Gebäudes liegt, aber nicht die Benutzung des Raums weiter einengen soll. Auf diese Rechtsprechung hatte sich der beklagte Teileigentümer auch berufen. Das LG grenzt sich an dieser Stelle vom BGH ab.

Typisierende Betrachtungsweise

Ist es dem Teileigentümer oder einem Drittnutzer nicht erlaubt, in Räumen zu wohnen, muss man nach der BGH-Rechtsprechung immer auch Fragen, ob von dem eigentlich verbotenen Gebrauch Störungen ausgehen, die über das Maß hinausgehen, welches die Zweckbestimmung im engeren Sinne beschreiben wollte. Im Fall kommt das LG nach seiner Prüfung zu der Auffassung, dass der Gebrauch der Räume als Gebetshaus und Begegnungsstätte mehr stört als ein Laden.

Aufgaben der Verwaltung

Seit dem 1.12.2020 (WEG-Reform) muss sich jede Verwaltung der Aufgabe stellen, wie sie mit Benutzungen umgehen will, die verboten sind. Zwar sind die Verwaltungen weiterhin dazu aufgerufen, die Einhaltung der Benutzungsbestimmungen sowie der Gesetze (des WEG, aber auch des öffentlichen Rechtes) zu kontrollieren. Man muss jetzt aber auch fragen, ob eine Verwaltung gegen ein unzulässiges Benutzungsverhalten selbstständig namens der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer vorgehen muss. Im Fall könnte man z. B. fragen, ob die Verwaltung selbstständig und ohne einen Beschluss dazu berechtigt war, gegen den Teileigentümer auf Unterlassung zu klagen. Die Antwort auf diese schwierige Frage sollte eine Vereinbarung oder ein Beschluss der Wohnungseigentümer nach § 27 Abs. 2 WEG geben.

Musterbeschluss

Der Verwalter ist berechtigt, namens der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer in Bezug auf Verletzungen der Benutzungsbestimmungen der Wohnungseigentümer oder Verstöße gegen Gesetze folgende Entscheidungen zu treffen:

__________. (Genaue Beschreibung, wann die Verwaltung mit welchen Mitteln gegen welche Störer außergerichtlich/gerichtlich [Instanzen?] unter Einschaltung welchen Rechtsanwalts vorgehen soll. Ferner Klärung, wann die Wohnungseigentümer und/oder der Verwaltungsbeirat informiert werden.)

Abstimmungsergebnis:

Ja-Stimmen: ___

Nein-Stimmen ___

Enthaltungen ___

Der Versammlungsleiter verkündet folgenden Beschluss: ___