Benutzungszwang (WEMoG) / 2 Varianten/Fallgestaltungen

2.1 Heizungsbetriebsgemeinschaften

Heizungsbetriebsgemeinschaften sind in der Praxis häufig grundbuchrechtlich abgesichert und treffen im Zweifel dann die Wohnungseigentümer als Inhaber der sachenrechtlichen Rechte und Pflichten direkt. Diese bilden insofern regelmäßig eine Bruchteilsgemeinschaft.^[1] Die entsprechenden Rechte und Pflichten übt allerdings die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nach § 9a Abs. 2 WEG aus.^[2]

Enthält die Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung eine klare Zuordnung bzw. Benennung des Gebäudeteils zum Gemeinschaftseigentum mit einer dazugehörigen Benutzungsregelung, ergibt sich die eindeutigste Ausgestaltung. Aufgrund der im Grundbuch hinterlegten Regelung ist sie dinglich mit jedem Sondereigentum verbunden. Hieraus kann sich ein grundsätzlich zulässiger Benutzungszwang ergeben.^[3]

[1] §§ 741 ff. BGB.

[2] BGH, Urteil v. 17.12.2010, V ZR 125/10; AG Neuss, Urteil. v. 26.6.2013, 92 C 58/13.

[3] BGH, Urteil v. 19.7.2013, V ZR 109/12.

2.2 Versorgungsvertrag

Ebenfalls kann sich der Benutzungszwang aus einem mit der Wohnungseigentümergemeinschaft geschlossenen Versorgungsvertrag ergeben. In diesem Fall sind die Wohnungseigentümer kraft ihrer Mitgliedschaft an den Vertragsschluss gebunden. Der Vertrag verpflichtet die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, sodass die Gemeinschaft unabhängig von dem Mitgliederbestand und der Ausgestaltung der einzelnen Kaufverträge verpflichtet wird.^[1]

[1] BGH, a. a. O.

2.3 Treppenhaus

Ähnlich gelagerte Probleme ergaben sich im Zusammenhang mit einem gemeinschaftlichen Treppenhaus zwischen 2 Eigentümergemeinschaften, die sich um die Verteilung der hierbei anfallenden Kosten stritten. Beide Häuser waren durch ein gemeinsames Treppenhaus verbunden, von dem aus ein Zugang zu den Dachgeschosswohnungen bestand. Die Holztreppe in dem Treppenhaus war jeweils zur Hälfte auf den zu den beiden Häusern gehörenden Flurstücken gelegen. In den Wohnungsgrundbüchern waren wechselseitig Dienstbarkeiten eingetragen. Hier kam es auf die dinglichen Eigentumsverhältnisse an. Jedenfalls bestand somit keine WEG am gesamten Treppenhausgebäude, sondern das gemeinschaftliche Eigentum der jeweiligen WEG erstreckte sich auf den Gebäudeteil, der sich auf dem jeweiligen Grundstück befand. Im Innenverhältnis der jeweiligen Gemeinschaften gelten in Bezug auf die Instandhaltung und Instandsetzung sowie die hierfür anfallenden Kosten und Kostenquoten die Vorschriften des WEG. Im Außenverhältnis der beiden WEGs bestanden wechselseitige Ansprüche auf Instandsetzung und Instandhaltung nach den §§ 921, 922 BGB und gegebenenfalls nach § 1020 Satz 2 BGB, sofern wechselseitig Dienstbarkeiten an dem jeweils benachbarten Grundstück zur Benutzung des dort befindlichen Gebäudeteils des Treppenhauses eingeräumt worden waren.^[1]

[1] OLG Hamm, Beschluss v. 27.4.2006, 15 W 92/06.