Leitsatz
Spezielle Regelungen für die Berechnung der Nutzfläche von Gewerberaum bestehen nicht. Deshalb kann sich der Vermieter bei fehlender vertraglicher Regelung für eine rechtlich zulässige Methode entscheiden. Zu diesen Methoden zählt u.a. auch die DIN 277.
(Leitsatz der Redaktion)
Normenkette
BGB §§ 535, 536
Kommentar
Zwischen den Parteien besteht ein Mietvertrag vom 8.3.2002 über Gewerberäume, deren lichte Höhe teilweise lediglich 1,50 Meter beträgt. Der Mieter mindert die Miete mit der Begründung, dass die im Vertrag ausgewiesene Fläche bei einer Berechnung nach den bei Vertragsschluss geltenden §§ 43, 44 II. Berechnungsverordnung (BV) von der wirklichen Fläche um mehr als 10 % abweicht. Der Vermieter wendet ein, dass die Nutzfläche nach der DIN 277 zu berechnen sei. Danach betrage die Abweichung weniger als 10 %. Im Mietvertrag ist lediglich die Nutzfläche ausgewiesen; eine Angabe zur Methode der Flächenberechnung fehlt.
Das Gericht folgt der Ansicht des Vermieters: Weist ein Gewerberaum eine Nutzfläche auf, die mehr als 10 % unter der im Mietvertrag angegebenen Fläche liegt, stellt dieser Umstand grundsätzlich einen Mangel der Mietsache i.S.d. § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB dar, der den Mieter zur Minderung der Miete berechtigt (BGH, Urteil v. 24.3.2004, VIII ZR 295/03, GE 2004 S. 682; Urteil v. 28.9.2005, VIII ZR 101/04, GE 2005 S. 1349). Ist entsprechend der Rechtsansicht des Mieters die Nutzfläche mangels einer speziellen vertraglichen Regelung nach den damals geltenden §§ 43, 44 der II. BV zu ermitteln, so sind die Raumteile mit einer lichten Höhe von mindestens 1 Meter und weniger als 2 Meter nur mit der Hälfte der Grundfläche anzurechnen (§ 44 Abs. 1 Nr. 2 II. BV in der bis 31.12.2003 maßgeblichen Fassung).
Nfl-Berechnung nach DIN 277
Bei einer Berechnung nach der DIN 277 sind Flächen mit einer lichten Höhe von 1,50 Meter zwar getrennt zu ermitteln. Jedoch ist in der DIN 277 nicht vorgegeben, ob und gegebenenfalls mit welcher Quote die Grundfläche dieser Flächen zu berücksichtigen ist; dies bleibt der Parteivereinbarung vorbehalten. Fehlt eine vertragliche Festlegung, können alle Flächen mit der vollen Grundfläche angesetzt werden.
Das Gericht führt zur Wahl der Berechnungsmethode aus, dass die Regelungen der II. BV nur für die Wohnraummiete gelten. Deshalb könne der Mieter von Gewerberaum nicht erwarten, dass die Nutzfläche nach diesen Vorschriften berechnet wird. Spezielle Regelungen für die Gewerbemiete bestehen nicht. Deshalb kann sich der Vermieter für eine rechtlich zulässige Methode entscheiden. Zu diesen Methoden zählt u.a. auch die DIN 277.
Vermieter muss nicht aufklären
Dem Vermieter obliegt insoweit keine Aufklärungspflicht. Es ist vielmehr Sache des Mieters, durch entsprechende Nachfragen für Klarheit zu sorgen.
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