Berechtigte "vorläufige" Zustimmungsverweigerung zur Veräußerung

Leitsatz

Berechtigte "vorläufige" Zustimmungsverweigerung zur Veräußerung

Normenkette

§ 12 WEG

Kommentar

1. Der nach § 12 WEG zur Wohnungsveräußerung Zustimmungspflichtige kann ohne eine Pflichtverletzung zu begehen oder in Verzug zu geraten, vom Veräußerer eine Auskunft über die Liquidität des Erwerbers (hier: wohnhaft in den USA) verlangen, insbesondere auch die Vorlage einer Bescheinigung einer anerkannten Auskunftei. Ein entsprechender Eigentümerbeschluss (hier von 1995) entsprach Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung. Zum Zeitpunkt der Beschlussfassung bestand finanzielle Unzuverlässigkeit des Erwerbers aufgrund des Indizes, dass er trotz Nutzung der erworbenen Wohnung das Wohngeld nicht entrichtete, wobei dieser Indizwirkung nicht entgegensteht, dass der Erwerber im Verhältnis zur Gemeinschaft bis zu seiner Eintragung im Grundbuch noch nicht zahlungsverpflichtet war (OLG Düsseldorf v. 25.4.1997, 3 Wx 576/96, ZMR 1997, 430).
2. Die Zustimmung kann auch vorläufig abgelehnt bzw. mit Auflagen für den Veräußerer verbunden werden (vgl. auch OLG Köln v. 15.3.1996, 19 U 139/95, NJW-RR 1996, 1296, 1297).

Link zur Entscheidung

Hans. OLG Hamburg, Beschluss vom 01.08.2003, 2 Wx 144/00, ZMR 11/2003, 865

Anmerkung

Sicher kann im Einzelfall bei berechtigten Zweifeln an der finanziellen Zuverlässigkeit eines Erwerbers ein Veräußerer zu Recht vom zustimmungsverpflichteten Verwalter oder - ersetzend - einer Gemeinschaft aufgefordert werden, in kurzer Frist Hinweise über die Liquidität eines Erwerbers geben zu müssen, bevor über die Zustimmung verbindlich entschieden wird. Das Verlangen auf Vorlage einer Bescheinigung einer anerkannten Auskunftei oder auf Auskunftserteilung über den Vermögensstatus eines Erwerbers erscheint mir allerdings als zu weitgehend, auch im hier geschilderten Einzelfall (zumindest ohne entsprechend getroffene Vereinbarungen der Eigentümer).

Ist i. Ü. ein Erwerber noch nicht Eigentümer und damit auch noch nicht der Gemeinschaft gegenüber wohngeldzahlungspflichtig, kann dies m. E. nicht dem Veräußerer im Rahmen der Zustimmungsfrage angelastet werden, selbst wenn der Erwerber bereits als Besitzer diesem gegenüber (im erwerbsvertraglichen Innenverhältnis) zahlungs- bzw. freistellungsverpflichtet wäre. Ich darf insoweit auf meine bereits geäußerte Kritik seinerzeit zur auch hier zitierten Entscheidung des OLG Düsseldorf (in ETW und HWO-CD) verweisen.